Лекция 7 (4к) оценка недвижимости
1. Доходный подход
2.Основные этапы оценки недвижимости методом прямой капитализации дохода
3. Ставка капитализации
4. Анализ дисконтированных денежных потоков.
5. Методы определения ставки дисконтирования
Доходный подход
Недвижимость обладает свойством приносить доход, это одна из основных причин, почему люди покупают недвижимость. Другими причинами является покупка для личных потребностей.
Доходный подход – это определение текущей стоимости недвижимости ожидаемых будущих доходов в результате ее использования и возможной дальнейшей продажи.
В доходном подходе применяются следующие принципы оценки: ожидание, спрос и предложение, замещение, баланс.
Данный подход применяется только для доходной недвижимости.
Доходный подход реализуется в следующей последовательности:
Прогнозирование будущих доходов. На этом этапе в зависимости от принятого в дальнейшем метода расчета стоимости список прогнозируемых доходов может корректироваться, учитываться или нет продолжительность расчетного периода и т. д.
Капитализация дохода.
Доходный подход при оценке объектов недвижимости включает три метода:
- метод прямой капитализации доходов;
- метод капитализации доходов по норме отдачи;
метод анализа дисконтированных денежных потоков.
Доходный подход
Прямая капитализация
(СК-снимается с рынка)
Капитализация по
норме отдачи
Капитализация по
норме отдачи (СК- величина расчетная)
Анализ дисконтированных
денежных потоков (СК- величина расчетная)
Рис. 7.1. Общая схема методов доходного подхода
2.Основные этапы оценки недвижимости методом прямой капитализации дохода
В основе метода лежит предпосылка о том, что целью приобретения объекта недвижимости является получение прибыли на вложенные средства в форме периодического дохода, те цена приобретения представляет собой сумму средств, уплаченную за право получения прогнозируемого дохода от объекта.
1 этап. Расчет потенциального валового дохода от объекта недвижимости – это сумма всех возможных ожидаемых поступлений, начиная с первого после даты оценки года. Обычно для расчета используются рыночные данные. (ПВД)
2 этап. Расчет эффективного (действительного) валового дохода недвижимости (ЭВД/ДВД) — это величина, равная потенциальному валовому доходу за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недосбора денежных средств (убытки из-за наличия вакантных помещений (без арендаторов), недобросовестные арендаторы и т.д.). Расчет ЭВД для сдаваемых в аренду объектов можно представить в виде формулы:
ЭВД = ПВД – Увак – Унед, (эта формула уже была в 4 лекции-
ЭВД = ПВД – УБЫТКИ – НЕПЛАТЕЖИ)
где Увак — убытки от недозагруженности помещений — вакансий: Унед — убытки от недосборов (неуплаты) арендной платы и смены арендаторов.
3 этап. Определение величины чистого операционного (эксплуатационного) дохода (ЧОД/ЧЭД) от объекта недвижимости – величина ожидаемого годового чистого дохода после вычета всех операционных (эксплуатационных) расходов и резервов, но до погашения долговых и налоговых обязательств амортизационных начислений:
ЧОД (ЧЭД) = ЭВД – ОР, (ЧЭД = ЭВД – ПОСТ. РАСХ. – ЭКСПЛ. РАСХ.+РЕЗЕРВЫ)
где ОР — операционные (эксплуатационные) расходы, тыс. р. – это расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода.
Эксплуатационные (операционные) расходы состоят из трех групп:
Постоянные расходы — это расходы, которые практически не зависят (или незначительно зависят) от степени эксплуатации объекта, иногда их называют условно-постоянными. К условно-постоянным расходам относятся, например, налог на имущество и страховые взносы, лицензионные платежи.
Переменные расходы – это расходы, необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта. Их иногда называют условно-переменными, т.к. они зависят от степени эксплуатации объекта, от ст-ти стр-ва, площади и технических характеристик здания, особенностей инженерных решений. К ним относятся: затраты на коммунальные услуги; расходы на содержание и управление; расходы на ЗП персоналу; расходы на эксплуатацию и ремонт и т.д.
Резервы на замещение элементов с коротким сроком жизни (резерв) – это расходы, которые необходимо произвести только один раз в несколько лет, а также расходы, величина которых сильно изменяется с течением времени. Напр., замена мебели, ковровых покрытий, лифтов, охранной сигнализации, оборудования, расходы по замене отдельных элементов здания.
4
этап.
Капитализация
дохода – это процесс пересчета потока
будущих доходов в конечную величину
стоимости. Для пересчета используются
капитализационные коэффициенты,
состоящие из дохода на капитал и возврата
капитала. Доход на капитал – это процент,
который выплачивается за использование
денежных средств. Возврат капитала –
это погашение суммы первоначального
вложения. Базовыми для метода капитализации
дохода являются формулы:
С = Д / СК, или V = I / R
Где
Д (I)
– доход (как правило, ЧОД за первый год
прогнозного периода);
СК
(R)–
ставка капитализации;
С(V)
– ст-ть объекта.
Стоимость имущества в данном случае определяется делением чистого эксплуатационного дохода на соответствующую ставку капитализации. Тогда формула примет вид:
С = ЧОД1(ЧЭД) / СК.
Иногда на основе капитализации рассчитывают стоимость инвестиционной недвижимости путем умножения дохода от объекта (валового, чистого или другого) на рентный мультипликатор: С = ЧОД * РМ.
(Рентный мультипликатор получают: РМ = Цп / Д,
где РМ — рентный мультипликатор – среднестатистическое отнощение рыночной ст-ти к ПВД (М – мультипликатор, = обратной величине нормы отдачи (М= 1/СК); Цп — цены продаж отобранных оценщиком объектов недвижимости; Д — доход от объекта недвижимости.)
Недостатки метода: не учитываются прогнозы инвестора относительно периода владения, динамики дохода и изменения стоимости недвижимости. Метод основан на предположении о постоянстве и бесконечности капитализируемого дохода, стоимость первоначальных инвестиций не учитывается, не производится отдельный учет возврата инвестированного капитала и дохода на капитал.
Преимущества метода: простота расчетов и получение хороших результатов для стабильно функционирующего объекта недвижимости