2. Валовой рентный мультипликатор

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) – показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Основан на прямой взаимосвязи между ценой продажи и величиной потенциального или действительного валового дохода, которые имеют аналогичные объекты недвижимости.

(30)

где:

P – цена продажи аналогичного объекта;

I – валовой доход аналогичного объекта

n – количество используемых аналогов (3-5 объектов).

Последовательность определения стоимости с помощью ВМР.

1. Оценивается рыночный рентный доход от оцениваемого объекта.

2. На 2-м этапе определяется отношение цены объекта сравнения, к валовому доходу, исходя из недавних рыночных сделок, т.е. определяется ВМР.

3. Умножается рыночный рентный доход от оцениваемого объекта на ВМР.

Этот метод применяется только для объектов, приносящих доход.

Ограничения при применении ВМР:

1. Метод не чувствителен к разнице в рисках и нормам возврата капитала между оцениваемым и сопоставимым объектом;

2. Рынок должен быть с регулируемыми продажами и покупками объектов, на основе приносимых доходов;

3. Не учитывается различие в чистых операционных доходах объекта.

Задача 13. Определить рыночную стоимость однокомнатной квартиры, если известны цены продаж и уровень арендной платы по трем аналогичным объектам. Годовой доход оцениваемой квартиры составляет 11,7тыс. руб.

Объекты-аналоги	Рыночная цена, тыс. руб.	Арендная плата/месс.	Расчет ВРМ
Квартира 1	4450	12,9	344,9
Квартира 2	4250	13,5	314,8
Квартира 3	4600	14,2	323,9
ВРМ (ср.)			327,9

Стоимость объекта недвижимости V = I * ВРМ = 11,7*327,9 = 3863,4 тыс.руб.

3.3 Затратный подход оценки недвижимости

Затратный метод основывается на принципе замещения, т.е. на определении затрат, которые необходимы для воссоздания (замещения) оцениваемого объекта с учетом накопленного износа. Стоимость существующего объекта собственности равна сумме стоимости земли и затрат на возведение зданий и сооружений, вычесть износ здания.

(31)

V – cтоимость объекта;

V_L – стоимость земельного участка;

V_восст. – стоимость зданий и сооружений;

D – накопительный суммарный износ.

Ситуации применения метода:

- оценка недвижимости специального назначения

- технико-экономический анализ для нового строительства

- определение варианта наилучшего, наиболее эффективного использования

- определение стоимости недвижимости на пассивных рынках

- при проверке результатов оценки, проведенной другими методами оценки.

Обязательные ситуации применения метода:

- цели поимущественного налогообложения

- наложение ареста при необходимости определения стоимости зданий, земли

- цели подоходного налогообложения

- при страховании недвижимости.

Последовательность:

1. Оценка рыночной стоимости земли

2. Оценка стоимости замещения или воспроизводства зданий (восстановительная стоимость)

3. Определение предпринимательской прибыли

4. Определение восстановительной и замещаемой стоимости с учетом предпринимательской прибыли

5. Определение общего накопительного износа зданий и сооружений

6. Оценка стоимости зданий с учетом износа

7. Суммирование стоимости земельного участка и стоимости зданий с учетом износа

С течением времени происходит снижение стоимости строений, зданий и сооружений по ряду причин:

- износ сооружения в процессе эксплуатации

- неблагоприятные воздействия окружающей среды

- изменения в технологии строительства

- воздействие внешних факторов

ИЗНОС – утрата полезности объекта недвижимости, а значит и его стоимости. Износ бывает:

1. Физический – потеря зданием с течением времени прочности , устойчивости, снижение тепло- и звукоизоляции и.т.д.

2. Функциональный – техническое устаревание – вид морального износа, т.е. снижение стоимости объекта из-за несоответствия духа времени.

3. Внешний – внешнее, экономическое устаревание. Это неустранимый износ.

Задача 14. Восстановительная стоимость здания, построенного 20 лет назад, определена в 26,232 млн. Руб. По паспорту типового проекта срок экономической жизни здания составляет 80 лет. Эффективный возраст здания равен 20 лет. Рыночная стоимость земельного участка методом сравнения продаж оценена в 1230 тыс. руб.

Определить стоимость имущественного комплекса.

Решение:

Срок экономической жизни (ЭЖ) – период, в течение которого здание вносит вклад в суммарную стоимость объекта недвижимости, используя для увеличения прибыли.

Эффективный возраст (ЭВ) – время ,которым оценивается продолжительность жизни здания, исходя из его физического состояния, оборудования, дизайна, экономических факторов.

1. Стоимость имущественного комплекса:

=>

2. Общая стоимость объекта

= 1230+(26232 – 6558) = 20904 тыс. руб.

Ответ: V = 20904 тыс. руб.

Задача 15. Определить рыночную стоимость объекта недвижимости , если даны следующие исходные данные:

• Площадь земельного участка – 4000 м²

• Кадастровая стоимость земли – 159 руб/м²

• Полезная площадь здания – 2574м²

• Стоимость строительства здания по смете – 34,196 млн. руб.

• Косвенные издержки составляют 20% от стоимости строительства

• Ежегодные потери арендной платы помещения составляют 92 руб./м²

• Валовой рентный мультипликатор для аналогичного объекта – 3,5

В оцениваемом здании необходимо провести следующие виды восстановительных работ:

• Замена кровли – 150000руб.

• Отделка интерьера – 430000руб.

• Модернизация отопительной системы – 195000 руб.

Решение:

1. Стоимость земельного участка

2. Полная восстановительная стоимость здания

3.

D_физ. = 150+430 = 580 тыс. руб.

D_функ = 195 тыс. руб.

D_внеш = 2574*92*3,5 = 828,828 руб.

D = 580 + 195 + 828,828 = 1603,828 тыс. руб.

4. Стоимость объекта недвижимости

Ответ: V = 40067,4 тыс. руб.