Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:
Ekonomika_nedvizhimosti.doc
Скачиваний:
1
Добавлен:
01.05.2025
Размер:
1.45 Mб
Скачать

3. Применение методических подходов к оценке стоимости недвижимости

Недвижимость обладает существенной стоимостью. Совершение сделок с недвижимостью, инвестирование, кредитование, страхование, налогообложение недвижимости и др. важные моменты требуют определения стоимости, которая находится в процессе оценки.

Определение оценочной стоимости подразумевает ,прежде всего, экономическую оценку, результатом которой является денежный эквивалент.

При оценке недвижимости применяют 3 общеизвестных подхода:

- доходный;

- рыночный;

- затратный.

3.1 Доходный подход оценки недвижимости

Доходный подход основан на определении стоимости недвижимости, исходя из величины доходов, которые оцениваемый объект приносит и может принести в будущем. Метод доходного подхода базируется на установлении текущего дохода, прогнозировании будущих доходов, получаемых от эксплуатации и возможной продажи недвижимости, скорректированных величиной соответствующих рисков.

Капитализация дохода – процесс пересчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Пересчет доходов может производиться с помощью ставки капитализации:

или (20)

где:

V – стоимость объекта недвижимости;

NOI – чистый операционный доход, приносимый недвижимостью;

R – коэффициент капитализации.

Коэффициент продажи – показатель текущей доходности объекта недвижимости, процентная ставка, используемая для перевода годового дохода в стоимость объекта оценки.

или функций сложного процента.

(21)

где:

V – стоимость объекта недвижимости;

NOI – чистый операционный доход, приносимый недвижимостью за период;

FV – выручка от продажи объекта недвижимости в будущем;

i – ставка дисконтирования;

n – число периодов (порядковый номер периода);

m – период владения объектом до момента продажи.

Последовательность применения метода:

  1. Прогноз будущих доходов:

а) доходы, связанные с эксплуатацией недвижимости;

б) цена возможной продажи.

2. Определение ставки капитализации.

3. Будущие доходы пересчитываются в текущую стоимость.

Выбор между этими методами зависит от вида недвижимости, экономического срока службы недвижимости, а также от количества и продолжительности дохода.

Чистый операционный доход (NOI) – валовой доход за вычетом эксплуатационных затрат, отсюда, затраты по продажам, определяются на 1 год.

Общий коэффициент капитализации состоит из двух частей:

R = On + Of (22)

где:

On – доход от инвестиции, дисконтная ставка;

Of – ставка возмещения капитала.

Доход от инвестиций отражает норму прибыли на вложенный капитал и состоит из процентной ставки дохода на собственный капитал, выражает отдачу капитала.

Виды отдачи капитала – текущая и конечная.

Текущая отдача – отношение дохода за определенный период к сумме инвестиций.

Конечная ставка – отношение суммы дохода за весь период к сумме инвестиций.

Ставка возмещения или норма возвращения капитала характеризует возмещение капитала по годам эксплуатации недвижимости.

Преимущество доходного метода – он дает наглядное представление о недвижимости, как об источнике дохода.

Его сложность заключается в определении ставки капитализации, на которую влияет очень много факторов.