3. Применение методических подходов к оценке стоимости недвижимости
Недвижимость обладает существенной стоимостью. Совершение сделок с недвижимостью, инвестирование, кредитование, страхование, налогообложение недвижимости и др. важные моменты требуют определения стоимости, которая находится в процессе оценки.
Определение оценочной стоимости подразумевает ,прежде всего, экономическую оценку, результатом которой является денежный эквивалент.
При оценке недвижимости применяют 3 общеизвестных подхода:
- доходный;
- рыночный;
- затратный.
3.1 Доходный подход оценки недвижимости
Доходный подход основан на определении стоимости недвижимости, исходя из величины доходов, которые оцениваемый объект приносит и может принести в будущем. Метод доходного подхода базируется на установлении текущего дохода, прогнозировании будущих доходов, получаемых от эксплуатации и возможной продажи недвижимости, скорректированных величиной соответствующих рисков.
Капитализация дохода – процесс пересчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Пересчет доходов может производиться с помощью ставки капитализации:
или
(20)
где:
V – стоимость объекта недвижимости;
NOI – чистый операционный доход, приносимый недвижимостью;
R – коэффициент капитализации.
Коэффициент продажи – показатель текущей доходности объекта недвижимости, процентная ставка, используемая для перевода годового дохода в стоимость объекта оценки.
или функций сложного процента.
(21)
где:
V – стоимость объекта недвижимости;
NOI – чистый операционный доход, приносимый недвижимостью за период;
FV – выручка от продажи объекта недвижимости в будущем;
i – ставка дисконтирования;
n – число периодов (порядковый номер периода);
m – период владения объектом до момента продажи.
Последовательность применения метода:
Прогноз будущих доходов:
а) доходы, связанные с эксплуатацией недвижимости;
б) цена возможной продажи.
2. Определение ставки капитализации.
3. Будущие доходы пересчитываются в текущую стоимость.
Выбор между этими методами зависит от вида недвижимости, экономического срока службы недвижимости, а также от количества и продолжительности дохода.
Чистый операционный доход (NOI) – валовой доход за вычетом эксплуатационных затрат, отсюда, затраты по продажам, определяются на 1 год.
Общий коэффициент капитализации состоит из двух частей:
R = On + Of (22)
где:
On – доход от инвестиции, дисконтная ставка;
Of – ставка возмещения капитала.
Доход от инвестиций отражает норму прибыли на вложенный капитал и состоит из процентной ставки дохода на собственный капитал, выражает отдачу капитала.
Виды отдачи капитала – текущая и конечная.
Текущая отдача – отношение дохода за определенный период к сумме инвестиций.
Конечная ставка – отношение суммы дохода за весь период к сумме инвестиций.
Ставка возмещения или норма возвращения капитала характеризует возмещение капитала по годам эксплуатации недвижимости.
Преимущество доходного метода – он дает наглядное представление о недвижимости, как об источнике дохода.
Его сложность заключается в определении ставки капитализации, на которую влияет очень много факторов.