69

Министерство сельского хозяйства Российской Федерации

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение

высшего профессионального образования

«Пермская государственная сельскохозяйственная академия

имени академика Д.Н. Прянишникова»

Факультет землеустройства и кадастра

Кафедра земельного кадастра

Курсовая работа на тему:

«ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ОЦЕНКА

ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ»

Вариант 26

Выполнила ст. гр. Гк-41а

А.В. Аленникова _______

«__»_____________2013г.

Проверил доцент

Н.Н. Поносова _________

«__»_____________2013г.

Пермь 2013

СОДЕРЖАНИЕ

Введение …………………………………………………………………………..	3
1 Стоимость денег во времени, функции сложного процента ………………...	6
1.1 Накопленная сумма денежной единицы ………………………………..	7
1.2 Текущая стоимость единицы (реверсии) ………………………………..	8
1.3 Накопление денежной единицы за период ……………………………..	9
1.4 Фонд возмещения ………………………………………………………...	11
1.5 Взнос за амортизацию единицы …………………………………………	13
1.6 Текущая стоимость аннуитета (платежа) ……………………………….	14
2 Анализ рынка двухкомнатных квартир в многоквартирных жилых домах в Свердловском районе г. Перми ………...	17
3 Применение методических подходов к оценке стоимости недвижимости ...	24
3.1 Доходный подход к оценке недвижимости …………………………….	24
3.1.1 Прямая капитализация дохода ………………………………………...	26
3.1.2 Дисконтирование будущих доходов (денежных потоков) за период	29
3.2. Сравнительный подход к оценке недвижимости ……………………...	31
3.2.1. Метод сравнения продаж ……………………………………………...	33
3.2.2. Валовой рентный мультипликатор …………………………………...	35
3.3 Затратный подход к оценке недвижимости …………………………….	36
4 Определение наилучшего и наиболее эффективного варианта использования недвижимости ……………………………………….	40
5 Ипотечно-инвестиционный анализ …………………………………………...	44
6 Оценка стоимости земельных участков ………………………………………	56
Заключение ……………………………………………………………………….	65
Список нормативно-правовых документов и литературы ……………………………………………………………………….	67

Введение

Экономика недвижимости включает в себя оценку недвижимости (стоимостная оценка), инвестирование, налогообложение, совершение сделок с недвижимого имущества.

Согласно статьи 130 Гражданского Кодекса Российской Федерации к недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Недвижимость обладает существенной стоимостью. Совершение сделок с недвижимостью, инвестирование, кредитование, страхование, налогообложение недвижимости и другие важные моменты требуют определения стоимости, которая находится в процессе оценки.

Определение оценочной стоимости недвижимости подразумевает, прежде всего, экономическую оценку, результатом которой является денежный эквивалент.

Стоимость в пользовании – это стоимость с точки зрения конкретного человека, использующего объект недвижимости определенным образом для собственных целей.

Стоимость в обмене – это стоимость, рассматриваемая в связи с отчуждением вещи и проявляющаяся в форме цены при обмене этой вещи на другие вещи или на деньги.

Цена – это определенная денежная сумма, передаваемая покупателем продавцу в обмен на вещь в реальной или предполагаемой сделке.

Стандарты оценки выделяют рыночную стоимость, стоимость замещения, стоимость воспроизводства, инвестиционную ликвидационную стоимость и др. наиболее распространена рыночная стоимость.

Рыночная стоимость – это цена, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества, и не обязанный его продавать, был бы согласен продать его, а покупатель, который имеет полную информацию о стоимости имущества, был бы согласен его приобрести.

При оценке недвижимого имущества применяют 3 общеизвестных подхода:

1. Доходный;

2. Рыночный;

3. Затратный.

Существуют следующие принципы оценки недвижимости:

1. Принцип наиболее эффективного и наилучшего использования. Из всех возможных вариантов использования выбирают наилучший и наиболее доходный, но при этом нужно учитывать: юридические нормы, градостроительные нормы и физические нормы.

2. Принцип спроса и предложения. Учитывает для оценки недвижимости действия закона спроса и предложения, которые влияют на рыночную стоимость объекта. Спрос – это количество объектов, которые покупатели готовы купить в течение определенного времени по сложившейся на данное время рыночной стоимости. Предложение – характеризуется количеством объектов, предложенных покупателями к продаже на рынке в настоящий момент по конкретной цене. Соотношение спроса и предложения определяют уровень цен на равновесном земельном рынке.

С = П – равновесная цена;

С > П – увеличение цены;

С < П – уменьшение стоимости.

3. Принцип изменения. Этот принцип предлагает учет оценки недвижимости всех возможных изменений. Необходимо учитывать стадию развития объекта: развитие, зрелость, упадок, возрождение.

4. Принцип замещения. Этот принцип предлагает наличие вариантов выбора для покупателей. Он показывает, что стоимость данного объекта не должна превышать затрат на приобретение аналогичного товара на рынке. Стоимость конкретного товара определяется конкретной ценой.

5. Принцип соответствия. Этот принцип указывает, что оцениваемый объект имеет наивысшую стоимость при условии его некоторого сходства с окружающими объектами.

6. Принцип прогрессии и регрессии. Этот принцип показывает, на сколько приближается стоимость объекта к стоимости окружающих объектов, отличающихся своими качествами и размерами.

7. Принцип конкуренции. Этот принцип отражает регулирующие действия рыночных механизмов: Спрос – порождает прибыль – создает конкуренцию.

8. Принцип вклада. Этот принцип показывает, на сколько дополнительный вклад средств на улучшение объекта недвижимости увеличит его рыночную стоимость.

9. Принцип ожидания показывает, что стоимость объекта недвижимости – это текущая стоимость всех будущих доходов, полученных от его использования, включая продажу и стоимость объектов недвижимости.