Сравнительный анализ зарубежного и отечественного опыта ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование как форма получения средств для жилищного строительства сложилась давно и получи­ла свое развитие в странах с развитой экономикой: США, Германии, Франции, Великобритании и других странах.

В Российской Федерации при организации ипотечного жилищного кредитования принимался за основу зарубеж­ный опыт. Это и создание ипотечных банков, выдающих кредиты каждый на своих условиях, и строительные сбе­регательные кассы, предлагающие людям накапливать сред­ства, и фонды с аккредитованными при них банками. В ипо­течном кредитовании активное участие принимают также риэлтерские фирмы и строительные организации. Риэлтер­ские фирмы работают с банками и фондами. То, что делают строительные организации, назвать ипотечным кредитова­нием нельзя. Это выкуп строящегося жилья в рассрочку. Строительные организации предоставляют будущим жиль­цам возможность выкупать жилье в рассрочку до конца строительства. Каждая строительная организация сама на­значает цену жилья, размер первого взноса (оплаты за жилье) и сроки и размеры остальных платежей. При этом некоторые организации за сумму оставшихся платежей на­числяют проценты.

В РФ с 1 января 2001 года появилось льгот­ное налогообложение людей, участвующих в ипотечном кредитовании: средства, идущие на выплату кредита (до 600 000 руб.) и процентов, независимо от размера кредита, полностью исключаются из налогооблагаемой базы. Это яв­ляется несомненной поддержкой развития ипотечного кре­дитования.

Вторичный рынок ипотечного кредитования активно не развивается, несмотря на то, что созданы Федеральное агентство ипотечного кредитования, Федеральная ипотеч­ная ассоциация и Московское ипотечное агентство. Вторич­ный рынок как раз и является самой доходной частью ипо­течного рынка, обеспечивающего развитие ипотеки в це­лом. Однако ценные бумаги, которые будут выпускать агент­ства, должны иметь гарантию государства.

Применяемую в России «немецкую» модель точнее сле­дует назвать контрактной сберегательной системой. Суть немецкой модели, как уже отмечалось, заключается в со­здании системы обеспечения дешевых долгосрочных ресур­сов для ипотечного кредитования и создания замкнутого ипотечного финансового рынка. Он формируется вокруг спе­циализированных сберегательно-ипотечных кредитных уч­реждений – строительно-сберегательных касс. Кассы вы­дают кредиты поставкам ниже рыночных. Вкладчики и за­емщики строительно-сберегательных касс являются одни­ми и теми же людьми – членами кассы.

Такие системы имеются во Франции. Они называются жилищно-строительными кассами. В Великобритании – строительными обществами, в США – ссудосберегательными ассоциациями и банками взаимных сбережений.

Взаимодействие с кассой делится на два периода – период накопления и период кредитования. Клиент вносит в кассу деньги (депозит) для накопления нужной суммы и получает по ним доход по оговоренной низкой ставке. Далее клиент получает ипотечный кредит по низкой ставке. В Германии привлекают деньги в депозит под 3%, а выдают кре­диты под 5% годовых (немецкие банки обычно выдают кредиты под 7–12%). Сумма дохода по депозитам и проценты по кредитам приблизительно одинаковы. Касса при накоплении клиентом 50% стоимости жилья выдает кредит в таком же размере. Клиент берет всю сумму сразу и тратит ее на покупку квартиры.

В России таких сберегательных касс нет. Сберегательные строительные кассы (ССК) берут у заемщика 50% стоимости квартиры сразу или предлагают набрать эту сумму в течение года, без выплаты процентов по депозиту, на период строительства жилого дома, затем предоставляют кредит на оставшуюся сумму на три года под 8% годовых. Таким образом, заемщик работает с кассой всего около 4 лет.

Зарубежный опыт ипотечного кредитования доказывает, что наиболее успешно ипотечное кредитование на вторичном рынке. Ипотечные облигации при соответствующей поддержке правительства являются наиболее устойчивыми ценными бумагами на рынке ценных бумаг и не подвержены влиянию кризисов.

В России активно развивается только первичный ры­нок ипотечного кредитования. Высокие ставки по кредитам объясняются опасениями банков потерять кредиты. При ипо­течном кредитовании должна быть в обязательном порядке поддержка государства, гарантирующего кредиторам воз­врат кредита и начисляемых процентов, а также льготное налогообложение заемщикам.

Факторы, сдерживающие развитие ипотеки в РФ

1. Основным фактором, сдерживающим развитие ипотеки является игнорирование банками текущих возможностей по рефинансированию ипотечных кредитов. Это следствие того, что господдержка системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования не является последовательной и предсказуемой за пределами бюджетного года.

2. Главным сдерживающим моментом является сложный, многоуровневый механизм получения кредита. Необходимость предъявления огромного количества справок, затем процедура андеррайтинга - в сумме все этапы, предшествующие факту выдачи кредита под покупку жилья, - немалый отрезок времени. Далеко не все потенциальные заемщики доходят до намеченной цели - многие, не выдержав, на половине пути добровольно сходят с дистанции.

3. Высокий уровень процентных ставок по банковским кредитам - это одна из основных причин, сдерживающих развитие ипотеки. По большому счету, вопрос о том, какие факторы оказывают влияние на формирование стоимости ипотеки, чаще всего остается без ответа. Приведу пример. На днях у меня перед глазами промелькнуло объявление: жилищные кредиты под 19% годовых. Давайте посчитаем. Предположим, заемщик приобретает квартиру, рыночная стоимость которой равна 750 тыс. руб. Первоначальный взнос равен 20% от этой суммы - значит, банк предоставит кредит в размере 600 тыс. руб. Если срок кредитования будет равен 15 годам, ежемесячная сумма возврата составит 3,3 тыс. руб. А теперь давайте посмотрим, что такое 19% годовых. В пересчете на деньги это 114 тыс. руб. в год, или 9,5 тыс. в месяц - сумма, едва ли не в три раза превышающая величину платежей по кредиту. Вот и судите, является ли высокий уровень процентных ставок по банковским займам фактором, препятствующим продвижению на рынок ипотечного продукта. На мой взгляд, ответ очевиден.

4. Низкий уровень официальной заработной платы населения - вот что мешает активному продвижению на рынок ипотечных программ. На данный момент максимальный размер официальной заработной платы среднестатистического жителя нашей страны не превышает 5 тыс. руб. В то же время средний размер ежемесячных выплат по ипотечным кредитам составляет 5-7 тыс. руб.

5. У российских банков практически нет средств на выдачу кредитов населению и предприятиям на срок 3 года и более, что стало одним из главных факторов, сдерживающих развитие ипотеки. По итогам 2004 года совокупный портфель ипотечных кредитов составил более $1 млрд, а к концу 2005 года прогнозируется его увеличение почти до $3 млрд. Однако в настоящее время по ипотечным схемам в России приобретается всего 1,5% жилья, а отношение объемов ипотечного кредитования к ВВП в России находится на уровне 0,007% по сравнению с 55% в США и примерно 39% в Европейском союзе.

Минусы ипотечного жилищного кредитования:

1. Вы оказываетесь привязаны к определенному месту жительства, и если вам предложат высокооплачиваемую работу в другом регионе или другой стране, продавать данное имущество (недвижимость) вы будете в убыток.

2. На достаточно долгий период времени (10-15 лет) уровень вашей жизни существенно падает, это как иметь зарплату в 100 000, и самому перейти на зарплату в 30 000. Остальное будет забирать банк. Вы не сможете тратить деньги, как раньше — на отдых, на развлечения, на новые авто каждые три года, о ресторанах и вечеринках придется забыть.

3. Вы переплатите за квартиру в 2, 3 или 4 раза больше, чем она стоит. При этом стоимость данного имущества может уменьшиться в разы.

Плюсы ипотечного жилищного кредитования:

1. Вы получаете то, что хотите, здесь и сейчас.

2. Вы экономите (думаете, что экономите) на аренде жилья.

3. Вы думаете, что квартира, в которой вы живете – ваша.

Основные виды закладных, применяемых в мировой практике, их характеристики

Закладная ипотечная вторичная. Закладная на уже заложенную недвижимость. З.и.в. Обычно используется для получения ссуды. Получение з.и.в. Возможно только при увеличении стоимости недвижимости относительно первой закладной.

Закладная конвертируемая. Закладная, по которой заемщик имеет право перейти от стандартной формы закладной с регулируемыми процентами, зависящими от процентных ставок на финансовом рынке.

Закладная "открытая". Закладная, по которой величина долга против заложенного имущества может быть увеличена.

Закладная безусловная. Закладная, по которой право собственности на имущество передается безусловно: должник не имеет право получить имущество обратно, а кредитор в обязательном порядке получает права владения на это имущество.

Закладная корабельная. Ссуда, выдаваемая под залог корабля.

Закладная с дифференцированными платежами. Закладная, при которой процентная ставка не изменяется в течение срока погашения, а величина ежемесячных платежей с течением срока снижается. Такая закладная защищает доходы кредитора от колебания процентных ставок.

Закладная с долей в оценочной стоимости. Закладная, по которой заемщик получает ссуду с процентной ставкой ниже рыночной, а кредитор получает долю в оценочной стоимости недвижимости. Заемщик в итоге выплачивает долю кредитора и ссудный процент.

Закладная с корректировкой (платежом) на уровень инфляции. Закладная, проценты по которой возрастают пропорционально предполагаемому расчетному уровню инфляции.

Закладная с обратной рентой. Закладная в случае когда заемщик является домовладельцем, а выплаты происходят в процентах к оценочной стоимости недвижимости. В этом случае залогом является сама недвижимость.

Закладная с прогрессирующими взносами. Закладная, выплаты по которой каждый раз повышаются на определенный процент.

Закладная с регулируемой ставкой. Закладная, ставка процента которой регулируется в соответствии с изменением рыночных цен. Ставка процента пересматривается в сроки, оговоренные в условиях контракта.

Закладная с фиксированной ставкой. Закладная, процентная ставка по которой не изменяется в течение срока погашения.

Закладная таможенная. Документ, подтверждающий принятие под залог грузов, принадлежащих их владельцу, до оплаты им таможенной пошлины.

Закладная условная. Закладная, при которой передающий право собственности на имущество сохраняет за собой право его возвращения. В закладной оговариваются условия ее отзыва, ставка процента и дата оплаты.

Облигация второзакладная. Закладная облигация, претензии по которой удовлетворяются после расчетов с держателями первого заклада, но до расчетов с прочими инвесторами.

Облигация закладная. Облигация, обеспеченная закладной под недвижимость.

Облигация под первый заклад. Закладная облигация, по который компания выплачивает в первую очередь, до того, как будут оплачены требования владельцев других облигаций.

Сущность жилищных сертификатов как ценных бумаг (Положение о выпуске и обращении жилищных сертификатов)

Жилищные сертификаты - особый вид облигаций с индексируемой номинальной стоимостью, удостоверяющих право их собственника на:

 

приобретение собственником квартиры (квартир);

получение от эмитента по первому требованию индексированной номинальной стоимости жилищного сертификата. Схема индексации номинальной стоимости жилищного сертификата устанавливается при его выпуске и остается неизменной в течение установленного срока действия жилищного сертификата.

 

 

Жилищный сертификат удостоверяет внесение первым владельцем (юридическим или физическим лицом, приобретающим сертификат) средств на строительство определенной общей площади жилья, размер которой не меняется в течение установленного срока действия жилищного сертификата.

 

Номинал жилищного сертификата устанавливается в единицах общей площади жилья, а также в его денежном эквиваленте. При этом минимальный номинал жилищного сертификата, выраженный в единицах общей площади жилья, не может быть установлен менее 0,1 кв. метра.

 

В качестве эмитентов жилищных сертификатов могут выступать юридические лица, зарегистрированные на территории Российской Федерации, имеющие права заказчика на строительство жилья, отведенный в установленном порядке земельный участок под жилищное строительство и проектную документацию на жилье, являющееся объектом привлечения средств, а также юридические лица, которым в установленном порядке переданы все указанные права.

Эмитент жилищных сертификатов несет от своего имени обязательства по ним перед собственниками жилищных сертификатов.

Объем эмиссии жилищных сертификатов (выраженный в единицах общей жилой площади) не может превышать размера общей площади строящегося эмитентом жилья, являющегося объектом привлечения средств.

 

Жилищный сертификат должен иметь определенный срок действия.

 

7. Жилищные сертификаты могут быть выпущены в одной из форм, предусмотренных Федеральным законом от 22 апреля 1996 г. N 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг". Формы жилищных сертификатов (именная бездокументарная, документарная на предъявителя) должны быть определены в решении об их выпуске. В случае выпуска жилищных сертификатов в документарной форме сертификат такой ценной бумаги помимо обязательных реквизитов, предусмотренных указанным Федеральным законом, должен содержать следующие обязательные реквизиты:

(см. текст в предыдущей редакции)

а) наименование "жилищный сертификат";

(см. текст в предыдущей редакции)

в) срок действия жилищного сертификата;

(см. текст в предыдущей редакции)

 

д) размер общей площади жилья, оплаченной при приобретении одного жилищного сертификата;

е) общий объем эмиссии жилищных сертификатов данной серии;

(см. текст в предыдущей редакции)

з) схему индексации номинальной стоимости жилищного сертификата при его выкупе эмитентом;

(см. текст в предыдущей редакции)

 

и) предварительные условия договора купли-продажи квартиры, который обязуется заключить эмитент с собственником определенного количества жилищных сертификатов, дающего право на приобретение квартиры, с установленными характеристиками;

 

к) порядок согласования дополнительных и окончательных условий будущего договора купли-продажи квартиры, которые заранее не определяются в жилищном сертификате, в том числе указание на срок, в течение которого эмитент должен давать ответ на разногласия по условиям договора, в случае возникновения этих разногласий;

 

л) условия, дающие право владельцу сертификата заключить договор на покупку квартиры, в том числе:

дату, раньше которой жилищный сертификат не может быть предъявлен эмитенту владельцем с требованием о заключении договора;

минимальное количество сертификатов, дающее право требовать заключения договора купли-продажи квартиры и порядок ее оплаты;

срок исполнения эмитентом жилищного сертификата обязанности по передаче квартиры собственнику жилищных сертификатов;

(см. текст в предыдущей редакции)

о) полное наименование банка (банков), контролирующего целевое использование привлеченных средств.

 

Отсутствие какого-либо реквизита делает жилищный сертификат недействительным.

 

 

Собственник жилищных сертификатов, соответствующих не менее 30 процентам общей площади квартиры определенного типа, имеет право на заключение с эмитентом договора купли-продажи на приобретение при условии оплаты в любой форме оставшейся стоимости квартиры.

 

Эмитент обязан при предоставлении ему жилищных сертификатов их собственником:

-  

заключить договор купли-продажи квартиры с собственником, представившим необходимое в соответствии с пунктом 8 настоящего Положения количество жилищных сертификатов и требование о заключении договора;

-  

погасить жилищный сертификат по номинальной стоимости, рассчитанной в соответствии со схемой индексации номинальной стоимости жилищного сертификата, в течение 7 банковских дней с момента обращения собственника жилищных сертификатов, имеющего жилищных сертификатов меньшее количество, чем предусмотрено пунктом 8 настоящего Положения, а собственника жилищных сертификатов, имеющего любое количество их, - с требованием об их погашении.

В случае если погашение жилищных сертификатов не может осуществить непосредственно эмитент, то погашение на тех же условиях в установленном договором купли-продажи порядке обязан произвести гарант.

 

Жилищные сертификаты могут обмениваться на жилищные сертификаты новой серии, если таковые выпущены.

 

При обмене жилищных сертификатов на жилищные сертификаты новых серий не допускаются изменения их соответствия оплаченной общей площади жилья определенного типа и местоположения и взимание эмитентом дополнительных сборов с владельцев жилищных сертификатов.

Эмитент обязан иметь договор, по которому поручитель (гарант) обязуется выплатить собственнику сертификата денежные средства в случае неисполнения эмитентом своих обязательств.

Поручителем (гарантом) может выступать банк, страховая компания.

Споры об условиях договора купли-продажи квартиры и ином исполнении обязательств, предусмотренных жилищным сертификатом, рассматриваются в суде или арбитражном суде в соответствии с установленной подведомственностью.

Сделки с жилищными сертификатами, в том числе договоры купли-продажи, должны совершаться в простой письменной форме.

 

Передача жилищных сертификатов осуществляется в соответствии с законодательством о ценных бумагах.

 

Запрещается вносить и принимать жилищные сертификаты в качестве взноса в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ.