Структура рынка ипотечных кредитов

Основное назначение ипотечного рынка состоит в том, что он позволяет на практике реализовать огромные по­тенциальные возможности, заложенные в механизме ипо­теки – залоге недвижимого имущества, служащего обес­печением исполнения весьма широкого спектра обязательств.

Ипотечный рынок имеет двухуровневый характер, по­скольку на каждом из них, благодаря специфике ипотечно­го жилищного кредитования, происходят своеобразные процессы. Поэтому в соответствии с ними ипотечный рынок принято делить на первичный и вторичный.

Первичный рынок ипотечных кредитов

Первичный рынок ипотечных кредитов представляет собой сегмент ипотечного рынка, непосред­ственно охватывающий всю совокупность деятельности кре­диторов и должников, вступающих между собой в соответ­ствующие обязательственные отношения, при которых дол­жник (залогодатель) в качестве способа исполнения обяза­тельства предоставляет, а кредитор (залогодержатель) при­нимает в залог недвижимое имущество.

Вторичный рынок ипотечных кредитов

Вторичный рынок ипотечных кредитов – сегмент ипо­течного рынка, в котором происходит формирование сово­купного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обез­личенные доходные бумаги (облигации) и размещения их среди долгосрочных инвесторов.

Вторичный рынок является связующим звеном между инвесторами и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. При этом важной задачей вторичного рынка является предоставление инвестору дополнительных гарантий в отношении вложенных им средств, поскольку они обеспечены закладными.

Страхование титула при ипотеке

Титульное страхование в России развивается в основном благодаря ипотечному жилищному кредитованию, так как является обязательным требованием большинства банков при выдаче кредита. Этот вид страхования обеспечивает возмещение убытков кредитора в случае утраты заемщиком права собственности на заложенную недвижимость. Одним из отличий титульного страхования от других видов страхования является то, что событие, которое может стать причиной наступления страхового случая, уже произошло до момента заключения договора страхования. При наступлении страхового случая страховая компания обязуется произвести выплату банку в размере невыплаченного заемщиком остатка и процентов по кредиту. В случае если заемщик застраховал “титул” приобретенной недвижимости на ее полную стоимость, а не на сумму, равную остатку ссудной задолженности, как того требуют банки, титульное страхование позволит не только погасить кредит перед банком, но и вернуть его собственные средства, вложенные в покупку недвижимости.

Как правило, большинство заемщиков полагают, что если «юридическая чистота» приобретаемой недвижимости была проверена банком-кредитором, то вероятность наступления событий, при которых заемщик может лишиться права собственности на нее, отсутствует. Соответственно, риска утраты титула на недвижимое имущество не существует, а страхование титула не является необходимым и представляет собой лишь дополнительные расходы для заемщика. Кроме того, некоторые заемщики могут полагать, что даже если право собственности все-таки будет утрачено, то они смогут вернуть кредит банку и свои вложения за счет компенсации, полученной от государства в соответствие с действующим российским законодательством.