Типы ипотечных кредитов

В настоящее время разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания. Основные типы ипотечных кредитов:

I. Постоянный ипотечный кредит, главной разновидностью которого является самоамортизирующийся кредит.

II. Кредит с переменными выплатами, разновидностью

является кредит:

1) с шаровым платежом, подразделяемый на кредит:

• с замораживанием процентных выплат до истечения;

• с выплатой только процентов;

• с частичной амортизацией и итоговым шаровым плажом;

2) пружинный, или с фиксированным платежом основной суммы;

3) с участием в:

• доходах;

• приросте стоимости;

4) с нарастающими платежами;

5) с обратным аннуитетом;

6) с переменной ставкой;

7) канадский ролл-овер;

8) завершающая ипотека;

9) с выплатой добавленного процента.

Постоянный ипотечный кредит – наиболее простая форма кредита. Он характерен для стран с низкой инфляцией, длительными сроками кредитования и предполагает равные выплаты в погашение (амортизацию) через одина­ковые промежутки времени. Поэтому такие кредиты отно­сят к разряду самоамортизирующихся. Амортизация в дан­ном случае означает процесс погашения основного долга и процентов за пользование кредитом.

Кредиты с переменными выплатами не относятся к числу самоамортизирующихся и предусматривают разную перио­дичность погашения основного долга и процентов, а также другие дополнительные условия.

К числу таких кредитов относятся кредиты с шаровым платежом, предполагающие единовременный (шаровой) платеж. Последние подразделяются на:

• кредиты с замораживанием процентных выплат до истечения срока кредита, которые не предусматривают ка­ких-либо выплат как в погашение основного долга, так и срочных процентов. Погашение кредита и капитализирован­ных процентов по нему производится в конце срока. Ис­пользование такого вида кредита достаточно ограничено.

• кредиты с выплатой только процентов – разновид­ность шарового платежа; предусматривается шаровой пла­теж основной суммы в конце срока, а проценты выплачива­ются регулярно в течение срока кредита;

• кредиты с частичной амортизацией и итоговым ша­ровым платежом – также являются разновидностью кре­дитов с шаровым платежом, которые предусматривают ча­стичную амортизацию до конца срока кредита.

Пружинные кредиты предполагают регулярные равные выплаты в счет погашения основного долга.

Кредиты с участием применяются при финансировании доходной недвижимости. Данный кредит близок к самоамор­тизирующемуся, но предполагает, что кредитор, регуляр­но получая основной долг и проценты по нему, участвует и в доходах от объекта. Участие кредитора может быть раз­личным: он может претендовать на часть превышения рен­ты, часть превышения чистого операционного дохода (кре­дит с участием в доходах), часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости (кредит с участием в приросте стоимости).

Кредиты с нарастающими платежами (с нарастающим аннуитетом) предусматривают равнопеременные выплаты в течение всего срока и используются владельцами сдаваемой в аренду недвижимости в расчете, что платежи будут увеличиваться ежегодно (или с другой периодичностью).

Кредиты с обратным аннуитетом, наоборот, предполагают снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение. В этом смысле они сопоставимы с замороженными кредитами.

Кредиты с переменной ставкой, обычно «привязанные» к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты позволяют оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной и максимальной ее величине. Изменение ставок влияет на сроки кредитования.

Канадский ролл-овер характеризуется переменными ставками процента через заранее оговоренные промежутки времени. Разновидность этого вида кредитов – кредит с говорной ставкой, который отличается тем, что помимо периодичности выплат заранее оговариваются предельные ставки процента.

Завершающие ипотеки имеют несколько разновидностей и сами являются частным случаем вторичного (младшего) финансирования. Суть этого вида кредитования в том, под уже проаккредитованную недвижимость предоставляется второй кредит, платежи по которому направляются в погашение первого кредита. Ставки по таким кредитам выше, чем по первому кредиту. Кредиты с добавленной процентной ставкой предусматривают отнесение процентов на основной долг, а результат делится на число периодов погашения для выявления величины очередного платежа. Такие кредиты используются для кредитования личной собственности (автомобилей) и предполагают возможность досрочного погашения кредита.

Также может предоставляться кредит для освоения земли и нового строительства. Эти типы кредитов отлича­ются тем, что их выдача производится постепенно, по мере освоения земли или завершения этапов нового строитель­ства. При этом процентные платежи накапливаются на ос­татке кредита. Погашаются такие кредиты в момент прода­жи освоенного участка земли или нового сооружения.