Тема № 5 Ипотечное кредитование

История развития ипотечного кредитования

Ипотека – это залог недвижимости, выступающей в виде предприятий, строений, зданий и сооружений, иных непосредственно связанных с землей, соответствующими участками или правом пользования ими для получения ссуды (кредита).

В широком смысле слова ипотека означает юридическую правовую систему, включающую порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по ней после­довательно на каждый конкретный момент.

При наличии ипотечной системы, позволяющей четко установить достоверность прав владельцев на определен­ную недвижимость, создаются условия для надежного предоставления им долгосрочного кредита под залог этой не­движимости. Право кредитора распорядиться по своему ус­мотрению недвижимостью заемщика в случае невыполне­ния им обязательств по возврату ссуд – лучшая гарантия обеспеченности кредита и исключительное свойство ипоте­ки. Это преимущество ипотечного кредита выгодно отли­чает его от других видов долгосрочного кредита. Ипотеч­ный порядок, обеспечивающий сохранность заложенного имущества и стабильность его цены, создает банку-креди­тору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без основательных опасений невозвра­та ссуд заемщиками. Ипотечный порядок благоприятен и для ссудополучателей. Стремясь к приобретению права вы­купа заложенной недвижимости, они принимают все меры к погашению кредита, укрепляя в результате свои плате­жеспособность и финансовое состояние.

В связи с переходом к рыночной экономике в России возникли условия для создания и развития базы ипо­течного кредитования. Правовую основу для организации ипотеки составили законы РФ «О собственности в РСФСР» от 14 июля 1990 г. и 24 декабря 1990 г., а также Закон РФ «О залоге» от 29 мая 1992 г. № 2872-1.

В настоящее время обращение к ипотеке возросло за счет того, что она получила свое правовую защиту в виде:

1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 25.12.2012) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013)

2. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 06.12.2011) "Об ипотеке (залоге недвижимости)"

3. Федеральный закон от 24.07.2008 N 161-ФЗ (ред. от 30.12.2012) "О содействии развитию жилищного строительства"

4. Федеральный закон от 20.08.2004 N 117-ФЗ (ред. от 25.06.2012) "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013)

5. Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 16.10.2012) "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 N 1050 (ред. от 30.12.2012) "О федеральной целевой программе "Жилище" на 2011 - 2015 годы"

6. Положение о выпуске и обращении жилищных сертификатов (в ред. Указа Президента РФ от 24.08.2004 N 1103)

Объекты ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование как основная форма финанси­рования наиболее актуальна в сфере жилищного строительства. Жилье в рыночной экономике – наиболее пред­ставительный индикатор роста, отражающий динамику раз­вития различных секторов экономики и уверенность насе­ления в своем будущем и в будущем страны в целом.

Решение жилищной проблемы, создание достойной и комфортной среды проживания каждому россиянину явля­ются сегодня важнейшим стратегическим направлением в стабилизации экономики, развитии социальной среды.

При хроническом недостатке бюджетных средств за пос­ледние годы традиционным стал поиск внебюджетных источников финансирования. В этом отношении развитие ипо­течного долгосрочного кредитования является наиболее перспективным и помогающим решить жилищную проблему.

Главной целью развития долгосрочного ипотечного кре­дитования является создание работающей системы обеспе­чения доступным по стоимости жильем российских граж­дан со средними доходами, которая будет основываться на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права, на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

(в ред. Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ)

1) земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 настоящего Федерального закона;

2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Субъекты ипотечного кредитования

На рынке ипотечных кредитов действуют четыре ос­новных субъекта: заемщик, кредитор, инвестор и прави­тельство и множество второстепенных участников, таких как: продавцы жилья, операторы вторичного рынка ипо­течных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию), органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховые ком­пании, оценщики, риэлтерские фирмы. Для более четкого понимания роли этих участников рассмотрим функции, ко­торые они выполняют.

Функции основных субъектов рынка ипотечного креди­тования:

• заемщики – физические лица, граждане Россий­ской Федерации, заключившие кредитные договоры с бан­ками (кредитными организациями) или договоры займа с юри­дическими лицами (не кредитными организациями), по ус­ловиям которых полученные в виде кредита средства ис­пользуются для приобретения жилья. Обеспечением испол­нения обязательств по договорам служит залог приобрета­емого жилья (ипотека);

• кредиторы – банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в уста­новленном законом порядке ипотечные кредиты (займы). Основными функциями кредитора являются: предоставле­ние ипотечного кредита на основе оценки платежеспособ­ности и кредитоспособности заемщика в соответствии с тре­бованиями и условиями кредитования; оформление кредит­ного договора (договора займа) и договора об ипотеке; об­служивание выданных ипотечных кредитов.

По договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае не­исполнения заемщиком обязательств по кредитному дого­вору получить удовлетворение своих денежных требова­ний к должнику из стоимости заложенного жилого поме­щения преимущественно перед другими кредиторами за­логодателя;

• инвестор – юридические и физические лица, при­обретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кре­дитами, эмитируемые кредиторами или операторами вто­ричного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые ин­вестиционные фонды и др.;

• правительство – определяет концепцию развития системы ипотечного жилищного кредитования и формиру­ет правовую базу для надежного и эффективного функцио­нирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налого­вую политику, стимулирующую участников рынка ипотеч­ного кредитования, создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.

• продавцы жилья – физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению;

• операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию) – специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению. В их функции входят: рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования; выпуск эмиссионных ипотечных бумаг; привлечение средств инвесторов в сферу жилищно­го кредитования; оказание кредиторам содействия во внедрении рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов;

• органы государственной регистрации прав на недви­жимое имущество и сделок с ним – государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Их функциями являются: регистрация сделок купли-продажи жилых помещений, оформление перехода прав собственности к новому собственнику; регистрация договоров об ипотеке и права ипотеки; хранение и предоставление информации по пра­вам собственности и обременению залогом жилья всем уча­стникам ипотечного рынка;

• страховые компании – компании, имеющие лицен­зии и осуществляющие имущественное страхование (стра­хование заложенного жилья), личное страхование заем­щиков и страхование гражданско-правовой ответственнос­ти участников ипотечного рынка;

• оценщики – юридические и физические лица, име­ющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипо­течном кредитовании;

• риэлтерские фирмы – юридические лица, выступа­ющие как профессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья. К функциям риэлтеров относятся подбор вариантов купли-продажи жилья для заемщиков и продав­цов жилья, помощь в заключении сделок по купле-прода­же, организация продажи жилья по поручению других уча­стников рынка жилья, участие в организации проведения торгов по реализации жилья, на которое обращено взыс­кание;

• инфраструктурные звенья системы ипотечного кре­дитования – нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации, обес­печивающие необходимое юридическое сопровождение сде­лок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по мес­ту жительства (в том числе в заложенных квартирах и до­мах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.