47. Доходный подход к оценке недвижимости: метод капитализации доходов, метод дисконтирования денежных потоков

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момента как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

качество и количество доходов, который объект недвижимости может понести в течение своего срока службы;

риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона. Доходный подход используется при определении инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта. Также он используется при определении рыночной стоимости.

Основными этапами оценки недвижимости доходным подходом являются: Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов (ставка арендной платы) на рынке для сравнимых объектов; Анализ потерь; Расчет издержек от эксплуатации оцениваемого объекта; Определяется чистый операционных доход, который равен разнице валового потенциального доход за вычетом потерь и издержек Преобразование чистого операционного дохода в стоимость объекта недвижимости.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов: метода прямой капитализации доходов и метода дисконтирования денежных потоков.

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Метод капитализации доходов используется, если: потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину; потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Метод дисконтированных денежных потоков применяется, когда: предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих; имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости; потоки доходов и расходов носят сезонный характер; оцениваемая недвижимость – крупный многофункциональный коммерческий объект; объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

К недостаткам доходного подхода можно отнести то, что: в основе подхода лежит прогнозирование, а не фактическая информация; построение ставки дисконта и коэффициента капитализаии цены является достаточно субъективным процессом; подход дает довольно надежные результаты только в случае возможности четкого прогнозирования денежных потоков, предполагаемых затрат, процентной ставки дохода на длительную перспективу; в условиях нестабильной экономики осуществление точного прогнозирования представляется весьма сложным и требует высо­кой квалификации оценщиков.

У доходного подхода есть и преимущества: при этом подходе принимаются во внимание ожидания относительно будущих доходов; берется в расчет рыночная ситуация, поскольку построение ко­эффициента капитализации и ставки дисконта учитывает риск ин­вестиций в оцениваемый объект относительно общего инвестици­онного риска; доходный подход является единственным, позволяющим оценить будущую доходность оцениваемого объекта.