4. Розничная купля-продажа и ее разновидности.

Впервые легальное определение договора розничной купли-продажи дано в ст. 462 ГК. В ней сказано, что по договору розничной купли-продажи продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность по продаже товаров в розницу либо лицо, осуществляющее ремесленную деятельность или разовую реализацию товаров на рынке, обязуется передать покупателю товар, предназначенный для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью.

Договору розничной купли-продажи присущи характерные признаки.

Сторонами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступают юридические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность, т.е. различные торговые предприятия, являющиеся коммерческими организациями независимо от формы собственности, и индивидуальные предприниматели, а в качестве покупателя — обычно граждане. Покупателями могут быть как граждане, так и юридические лица (например, приобретение за наличный расчет канцелярских товаров для нужд юридического лица).

Договор купли-продажи, характеризуется наличием прав и обязанностей на стороне продавца и на стороне покупателя. Следовательно, названный договор двусторонний.

Согласно этому договору продажа товаров осуществляется только в розницу, для чего необходимо иметь разрешение (лицензию).

Предметом розничной купли-продажи могут быть любые товары, не изъятые из гражданского оборота. Перечень вещей, изъятых из гражданского оборота (ядерное оружие, космические аппараты и т.д.), устанавливается законодательными актами.

Как следует из определения договора розничной купли-продажи предметом его могут быть только товары, предназначенные для личного, семейного, домашнего или иного использования, не связанного с предпринимательской деятельностью.

Договор розничной купли-продажи товара считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения о продаже товара, а не с момента передачи его покупателю. Иными словами, договор розничной купли-продажи является консенсуальным.

Договор розничной купли-продажи возмездный, т.е. имущественную выгоду получают и продавец, и покупатель.

Товары продаются по цене, объявленной продавцом в момент заключения договора розничной купли-продажи, если иное не установлено законодательством или не вытекает из существа обязательства, т.е. цены устанавливаются продавцом в одностороннем порядке, за исключением случаев, когда цены устанавливаются государством (например, на некоторые продовольственные товары).

Договор розничной купли-продажи может быть заключен в устной, простой письменной форме и путем действий. Договор розничной купли-продажи считается заключенным в надлежащей форме с момента выдачи продавцом покупателю кассового или товарного чека либо иного документа, подтверждающего оплату товара, если иное не предусмотрено законодательством или договором, в том числе условиями формуляров или иных стандартных форм (ст. 463 ГК).

При заключении договора продажи товаров по образцам, в кредит с условием о рассрочке платежа, помимо выдачи товарного или кассового чека, предусмотрена выдача таких документов, как квитанции, поручения-обязательства и т.д. Во всех остальных случаях следует руководствоваться правилами о форме сделок.

В целом же договор розничной купли-продажи считается заключенным с момента оплаты товара (ст. 463 ГК).

Виды договора розничной купли-продажи. Исходя из этого, различают договор купли-продажи:

1) по месту исполнения договора:

 продажу товара на дому у покупателя;

 продажу товара в торговом предприятии (следовало бы поставить этот вид на первое место);

2) по времени передачи товара:

 продажу по предварительным заказам (в том числе посылочную);

 продажу с немедленной передачей товара (следовало бы поставить этот вид на первое место);

3) по способу вручения товара:

 продажу через автоматы;

 путем самообслуживания;

 обычную продажу с обслуживанием покупателя работниками продавца;

4) по сроку оплаты товара:

 договор с предварительной оплатой;

 договор с немедленной оплатой;

 договор с оплатой в кредит (в том числе в рассрочку);

5) по обязанности доставки товара:

 продажу товара с обязательством доставить товар покупателю;

 без такового обязательства.

Права и обязанности продавца и покупателя по договору розничной купли-продажи, составляющие его содержание, регулируются как общими положениями о купле-продаже, так и нормами, характеризующими его особенности.

Согласно ст. 465 ГК продавец обязан предоставить покупателю необходимую и достоверную информацию о предлагаемом к продаже товаре, а покупатель вправе ее получить до заключения договора розничной купли-продажи.

Особенностью розничной купли-продажи применительно к обязанности продавца является и момент передачи товара. Как правило, продавец обязан передать товар покупателю непосредственно после его оплаты по месту его приобретения. Однако в силу ст. 469 ГК договор розничной купли-продажи может быть заключен и с условием доставки товара покупателю.

Обязанность продавца считается исполненной в данном случае с момента вручения товара покупателю, а при его отсутствии — любому лицу, предъявившему квитанцию или иной документ, свидетельствующий о заключении договора или об оформлении доставки товара, если иное не предусмотрено законодательством или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Обязанностью покупателя является оплата товара и его получение.

Из этого правила имеются исключения. Так, обязанность оплатить товар вытекает из договоров оплаты товаров в кредит, в том числе с рассрочкой платежа, т.е. договоров, в которых моменты заключения и исполнения не совпадают.

Покупатель вправе требовать обмена купленных товаров надлежащего качества на аналогичный товар другого размера, формы, габарита, фасона, расцветки или комплектации, произведя в случае разницы в цене необходимый перерасчет с продавцом. Срок для реализации этого права покупателя установлен в течение 14 дней с момента передачи ему непродовольственного товара, если более продолжительный срок не был объявлен продавцом.

Если необходимый для обмена товар отсутствует, покупатель вправе возвратить приобретенный товар продавцу и получить уплаченную за него оговоренную сумму.

Требование покупателя об обмене либо возврате товара подлежит удовлетворению, если товар не был в употреблении, сохранены его потребительские свойства и имеются доказательства приобретения его у данного продавца.

Покупатель, которому продан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать (ст. 473 ГК):

1) замены недоброкачественного товара товаром надлежащего качества;

2) соразмерного уменьшения покупной цены товара;

3) незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара (следует обратить внимание, что данный пункт предусматривает незамедлительное устранение недостатков, в то время как в п. 1 и 2 ст. 445 ГК говорится об устранении недостатков в разумный срок);

4) возмещения расходов по устранению недостатков товара.

Кроме перечисленных в п. 1, 2 ст. 473 ГК требований, покупатель вправе отказаться от исполнения договора розничной купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

5. Продажа недвижимости. Особенности купли–продажи квартир (домов).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 520 ГК).

Признаки договора продажи недвижимости. Рассматриваемый договор двусторонний.

Сторонами договора продажи недвижимости являются продавец и покупатель. Ими могут выступать любые лица: физические и юридические.

При продаже недвижимости происходит смена субъектов, ее приобретающих, но может меняться и форма собственности (например, выкупленная органом местного управления и самоуправления квартира у лица, принадлежащего ему на праве частной собственности).

Имеются особенности и при продаже недвижимости, приобретенной супругами во время брака. Так, если приобретен дом (квартира) супругами во время брака, то договор продажи его может быть удостоверен лишь при наличии письменного согласия другого супруга. Не может быть продан дом (квартира), принадлежащий на праве частной собственности, лицами, у которых имеются несовершеннолетние дети, без разрешения органов опеки и попечительства.

Поскольку момент заключения договора несколько отдавлен во времени от момента перехода права собственности на недвижимость (переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации), этот договор является консенсуальным.

Из содержания рассматриваемого договора следует его предмет — недвижимое имущество. К нему относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба им невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам также приравниваются воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река — море», космические объекты. Законодательными актами к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество (п. 1 ст. 130).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, которое подлежит передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в. составе другого недвижимого имущества (ст. 525 ГК). Это требование объясняется тем, что недвижимое имущество представляет повышенную ценность, следовательно, совершенно точно должно быть определено, на какое недвижимое имущество после государственной регистрации переходит право собственности (например, жилого дома или жилого дома с постройками, здания или сооружения).

В случае отсутствия конкретных данных, как следует из закона, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор - незаключенным.

В соответствии со ст. 521 ГК договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Чтобы определить нового собственника имущества, требуется государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость к покупателю.

В соответствии с п. 2 ст. 529 ГК договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры совершается в письменной форме, подлежит обязательной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, т.е. регистрируется в данном случае договор купли-продажи жилого дома (квартиры), в то время как по договору продажи недвижимости государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю. Обязательной государственной регистрации подлежит и договор купли-продажи земельного участка.

Цена недвижимости является существенным условием договора. Она должна быть согласована сторонами и указана в нем. Отсутствие условия о цене недвижимости говорит о том, что договор о ее продаже считается незаключенным. Законодательством предусмотрен порядок определения цены недвижимого имущества (зданий, сооружений и др.), находящегося на земельном участке. Суть его состоит в том, что установленная в договоре цена здания, сооружения и другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (п. 1 и 2 ст. 526 ГК).

Обязанности продавца. Основной обязанностью продавца по рассматриваемому договору является передача недвижимости покупателю. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписанному сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Обязательство в данном случае считается исполненным после передачи недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Если одна из сторон уклоняется от подписания документа о передаче недвижимости, это считается отказом продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — от обязанности принять имущество.

Передача недвижимости должна соответствовать условиям, оговоренным в договоре. За ненадлежащее исполнение договора, даже если несоответствие условиям договора оговорено в документе, на продавца возлагается ответственность.

Следующей обязанностью продавца недвижимости является передача имущества, соответствующего условиям договора продажи о качестве недвижимости. При несоблюдении этого требования применяются правила ст. 445 ГК, регламентирующие последствия передачи товара ненадлежащего качества (соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок и др.). По общему правилу передаваемое недвижимое имущество должно быть свободным от прав третьих лиц, за исключением случаев, когда сторона, приобретая недвижимость, согласна пойти на такие обременения.

Обязанности покупателя. В обязанности покупателя недвижимости входит оплата и принятие имущества по передаточному акту, а также регистрация перехода права собственности.

Особенности продажи жилых помещений. Нормы, регулирующие продажу жилых помещений, изложены в ст. 529 ГК, а также в специальных нормативных правовых актах.

Особенностью продажи жилых помещений является предъявление определенных требований, одним из которых является соблюдение установленной формы договора. Так, согласно п. 2 ст. 529 ГК договор продажи жилого дома (квартиры) или части жилого дома (квартиры) подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В некоторых случаях договор продажи жилых помещений может быть зарегистрирован только с согласия соответствующих лиц или органов. Например, при продаже жилого дома, приобретенного супругами во время брака, он может быть зарегистрирован лишь при наличии письменного согласия другого супруга. Что касается продажи жилых домов (квартир), принадлежащих на праве частной собственности несовершеннолетним или недееспособным, то она возможна только с предварительного разрешения органов опеки и попечительства.

Специальное правовое регулирование продажи жилых помещений позволяет обеспечить их использование прежде всего в целях удовлетворения личных потребностей собственника.

Определением стоимости жилых помещений занимаются оценочные комиссии при исполкомах местных Советов и ведомственных организациях.

Продажная цена жилых помещений определяется с учетом их потребительских качеств и комплексной оценки участка путем применения поправочных коэффициентов, устанавливаемых в зависимости от категории дома, конструктивных решений, степени санитарно-технического обустройства, месторасположения, благоустройства и экологии района.

Особенность договора продажи жилых помещений заключается в том, что в отличие от продажи другой недвижимости они должны использоваться только по целевому назначению.

Жилое помещение предоставляется для проживания как самого собственника, так и членов его семьи, а также других лиц в соответствии с действующим законодательством (например, по договору найма жилого помещения).

Как правило, продаваемые жилые помещения должны быть свободны от притязаний третьих лиц. Однако если продажа жилого помещения обременена правом пользования им третьими лицами, то в договоре должен быть указан перечень этих лиц с указанием прав на пользование продаваемым жилым помещением. И это условие для договора продажи жилого дома (квартиры) или части жилого дома (квартиры) является существенным (ст. 529 ГК).