8. Договори про передачу майна

За договором купівлі-продажу продавець речі зобов’язується передати покупцеві річ і право власності на неї, а покупець сплатити продавцеві домовлену ціну й прийняти куплену річ (§ 433 ЦКН). Договір купівлі-продажу є оплатним, двостороннім, консенсуальним.

Істотні умови й форма договору купівлі-продажу. Для укладання договору купівлі-продажу сторони повинні дійти згоди щодо його істотних умов, якими є предмет договору і його ціна. Предметом договору купівлі-продажу найчастіше виступають речі, насамперед рухоме й нерухоме майно. Особливості регулювання окремих різновидів договору купівлі-продажу залежать від того, яка річ продається: рухома або нерухома, визначена родовими або індивідуальними ознаками, замінна або незамінна. Для визначення предмета договору купівлі-продажу потрібно вказати найменування, якість і кількість відчужуваного товару.

Визначення товару за якістю може відбуватися на підставі опису, зразка, стандарту або бути комбінованим. За відсутності в договорі опису товару за якістю продавець зобов’язаний надати товар середнього розряду й якості (§ 243 ЦКН).

Кількість відчужуваного товару може бути встановлена мірами ваги, довжини, обсягу, площі, у штуках або шляхом вказівки на спосіб його визначення.

Умова договору про ціну повинна бути виражена в певній сумі або містити вказівку на спосіб визначення ціни. Ціна може бути встановлена судом, якщо третя особа, яка зобов’язана встановити ціну, не робить цього або встановлює явно несправедливу ціну (§ 319 ЦКН). Ціна повинна бути виражена в грошовому еквіваленті. Якщо ж в якості оплати передається річ, то це будуть відносини за договором міни (§ 480 ЦКН), при відсутності зустрічного виконання – відносини за договором дарування (§ 516 ЦКН). Договір купівлі-продажу може бути визнаний судом недійсним при очевидній неспівмірності взаємних зобов’язань сторін, що передбачає в тому числі і явну невідповідність ціни договору вартості відчужуваної по ньому речі (§ 138 ЦКН).

Спеціальні вимоги до форми встановлені для договору купівлі-продажу нерухомості. Такий договір повинен бути вчинений у письмовій формі з нотаріальним або судовим посвідченням і занесений у поземельну книгу (§ 313 ЦКН).

Момент переходу права власності за договором визначає час, з якого покупець вправі розпоряджатися річчю й коли на покупця переходить ризик випадкової загибелі або псування речі. Це відбувається одночасно з передачею речі (§ 929 ЦКН). Передача товаророзпорядчого документа прирівнюється до передачі речі (§ 929 ЦКН). Виключення встановлено для випадків, коли покупець вже володіє річчю або може опанувати нею без сприяння продавця (§ 930 ЦКН) або коли продавець уступає покупцеві своє право на витребування речі у третьої особи (§ 931 ЦКН).

У зазначених випадках перехід права власності вважається здійсненим в момент укладання договору. Перенесення права власності на нерухомість відбувається після укладення сторонами угоди про такий перехід і внесення нового власника в поземельну книгу (§ 873 ЦКН).

Права та обов’язки сторін. Головними обов’язками продавця є перенесення на покупця права власності на річ і передача речі покупцеві (§ 433 ЦКН). Передачею речі визнається будь-яка дія, що дозволяє перемістити її у володіння іншої сторони. Нерухомість може вважатися переданою при передачі покупцеві ключів і документів, що засвідчують право власності продавця. Місце передачі рухомої речі, яка визначена родовими ознаками, визначається місцем проживання продавця (місцезнаходженням підприємства-продавця). Місце передачі рухомої індивідуально-визначеної речі визначається її місцем знаходженням (§ 269 ЦКН). Якщо в договорі не визначений строк передачі речі, покупець вправі вимагати негайної передачі речі, а продавець може негайно виконати своє зобов’язання щодо передачі речі (§ 271 ЦКН). Товар повинен бути переданий у встановленій договором кількості; покупець, якщо інше не зазначено в договорі, не зобов’язаний приймати товар частинами (§ 266 ЦКН). Якщо інше не встановлено договором, продавець несе витрати, пов’язані з передачею товару й витрати, пов’язані із приведенням товару в стан, придатний для передачі (§ 448 ЦКН).

Покупець зобов’язаний прийняти товар і сплатити за нього встановлену договором ціну. Продавець вправі залишити право власності на відчужувану рухому річ за собою до моменту її оплати покупцем, а також вправі відмовитися від договору при простроченні оплати товару (§ 455 ЦКН). Покупець зобов’язаний після передачі йому відчужуваної речі негайно оглянути її й негайно повідомити продавця про виявлені недоліки (§ 378 ЦКН). При виявленні в проданій речі недоліків покупець вправі повернути її продавцеві й вимагати повернення її купівельної ціни або зменшення її розміру (§ 346-371 ЦКН). Покупець вправі вимагати заміни речі, визначеної родовими ознаками при виявленні в ній недоліків (§ 480 ЦКН).

Умови здійснення оплати встановлюються сторонами в договорі. Місцем платежу відповідно до § 270 ЦКН вважається місце проживання продавця (місцезнаходження підприємства-продавця). Момент оплати, зазвичай, співпадає з моментом передачі речі.

Відповідальність сторін за договором купівлі-продажу. При непередачі проданої речі покупець вправі вимагати з продавця компенсації заподіяних збитків і реального виконання зобов’язання (тобто передачі речі), або розірвати договір і стягнути всі заподіяні збитки (§ 280, 281, 286 ЦКН). Продавець відповідає за приховані недоліки проданого товару, які істотно зменшують вартість товару або роблять його непридатним для використання за призначенням (§ 434 ЦКН). Покупець у таких випадках вправі вимагати відшкодування заподіяних йому збитків (§ 437 ЦКН). Відповідальність для продавця також настає у випадку відсутності в проданій речі якостей, за які продавець прийняв на себе зобов’язання перед покупцем. Сторони вправі домовитися про обмеження або скасування заходів відповідальності продавця за недоліки товару, за винятком випадків навмисного замовчування продавцем про відомі йому недоліки проданої речі (§ 444, 475 ЦКН). При вилученні речі у покупця третіми особами (евікції), покупець вправі вважати договір невиконаним з покладанням несприятливих наслідків на продавця (437-441 ЦКН).

Договір майнового найму – угода сторін, за якою одна сторона (наймодавець) бере на себе обов’язок надати іншій стороні (наймачеві) в користування рухому або нерухому річ на визначений строк і за певну плату, а інша сторона (наймач) зобов’язується здійснювати оплату за користування цією річчю й повернути її після закінчення встановленого строку (§ 535-597 ЦКН). Договір майнового найму – двосторонній, оплатний і консенсуальний, що має предметом тільки індивідуально-визначені неспоживані речі. Договір майнового найму відрізняється від договору оренди, за яким наймачеві надається не тільки право користування річчю, але й право вилучення (отримання) плодів (доходів), принесених річчю.

Істотними умовами договору майнового найму є предмет договору, розмір найманої плати й строк дії договору.

Форма договору має бути письмовою, якщо його предметом виступає земельна ділянка й строк договору становить більше року. При недотриманні форми такого договору він уважається укладеним на невизначений строк і може бути припинений на вимогу однієї зі сторін не раніше закінчення першого року користування.

Обов’язком наймодавця є надання наймачеві речі в стані, придатному для встановленого в договорі використання (§ 536 ЦКН); підтримка речі в цьому стані й проведення капітального ремонту (§ 536 ЦКН). Річ повинна бути надана наймодавцем вільною від прав третіх осіб.

Наймач зобов’язаний: користуватися річчю відповідно до її призначення за умовами договору й провадити поточний ремонт, передавати річ у користування третім особам лише за згодою наймодавця (§ 540 ЦКН), сплачувати встановлену договором плату за користування річчю (§ 535 ЦКН), негайно повідомити наймодавця при виявлення недоліків отриманої в користування речі й повернути цю річ після закінчення строку дії договору в такому ж стані, в якому вона була отримана, з урахуванням нормального зносу (§ 546 ЦКН).

Наймодавець відповідає за недоліки речі, які виникли під час її використання за договором найму (§ 536 ЦКН) і зобов’язаний відшкодувати наймачеві збитки, якщо останній втрачає можливість користуватися річчю внаслідок здійснення прав третіх осіб.

Наймач несе відповідальність у вигляді компенсації збитків наймодавцеві за псування речі третьою особою, якій він передав річ (навіть при згоді наймодавця на таку передачу); за неповідомлення наймодавця про виявлені недоліки речі; за погіршення й знищення речі, що відбулося з його вини.

Припинення договору майнового найму відбувається внаслідок закінчення строку, встановленого договором, внаслідок загибелі речі без вини сторін, при порушенні обов’язків однієї зі сторін або у випадку, коли наймач користується річчю з порушенням умов договору (§ 543, 568-572 ЦКН). Перехід права власності на передану в найм річ не може слугувати підставою для зміни або розірвання договору майнового найму (§ 566 ЦКН).