3 Фактора влияют на правовой режим земли:

• принадлежность к соответствующей категории

• разрешенное использование земельного участка, которое определяется по результатам зонирования 

• требования законодательства

Существуют определенные коллизии и противоречия, связанные с подразделением земель на категории. 

На землях сельскохозяйственного назначения могут находиться здания, строения, используемые для хранения семян. Режим таких земель не урегулирован законодательством. 

В законодательстве есть пролоббированные нормы. 

• Ст.78 - цели использования земель сельскохозяйственного назначения. 

• Ст.81 - возможность предоставления земель сельскохозяйственного значения для дачного строения. 

Важнейшим инструментом для определения правового режима земель является установление ограничений прав на землю. 

Ст.56 ЗК могут устанавливаться следующие ограничения:

• особые условия использования земельных участков в охранных, санитарно-защитных зонах. Пример: проковыряли дырку в коре дуба, под которым сидел Пушкин - ограничение прав на земельный участок.

• полоса в 50 метров возле дорог (так как в любой момент может возникнуть необходимость расширения дороги; устанавлиется, чтобы потом не платить огромные деньги для выкупа территоий).

• вдоль всех водных объектов устанавливается водная полоса - она не может быть приватизирована (так как она находится в публичной федеральной собственности). На эту береговую полосу устанавливается доступ населения (для купания и т.д.).

Ограничения устанавливают пределы и параментры права собственнности. Пределы должны обязательно соблюдаться.

Защита прав лица, в отношении которого устанавливаются ограничения:

• Ограничения могут устанавливаться бессрочно/на определенный срок.

• Ограничения сохраняются в том случае, если право собственности наиземельный участок переходит к другому лицу.

• Ограничения прав на землю подлежат государственной регистрации (ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Если это ограничение не зафиксировано в ЕГРПН, его нет (сколько бы нам чего не долбили). Нельзя думать, что вокруг всех рек существуют водоохранные зоны, а только там, где границы зафиксированы в документах. Пока в государственном водном реестре водный объект не зарегистрирован, водного объекта не существует юридически.

Следует разграничивать понятия "ограничения" и "обменения" (например, установление публичного прогона скота - публичные сервитуты, частные сервитуты, ипотека, доверительное управление, концессионное соглашение, арест имущества и т.д.).

Также в настоящее время распространено установление особого режима территорий. В отношении определенных земель, входящих в состав территорий, может быть установлен особый правовой режим. Такая территория может охватывать несколько категорий земель.

На территории устанавливается более жесткий режим, ограничение хозяйственной/иной деятельности (например, земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов; они относятся к ООПТ; они предназначены для лечения и отдыха граждан. Режим курортов накладывается на правовой режим тех категорий, который существовал до этого - населенный пункт+курорт).

Особо экономическая зона - ФЗ "Об особых экономических зонах". Установление режима жкономиечской зоны влияет на содержание прав и обязанностей лиц земельных участков. Соответственно, орошены управления управляют и распоряжаются земельными участками в составе экономической зоны - могут передаваться на основании договора аренды.

Другой пример - ФЗ "Об инновационном центре "Сколково" - установление режима влечет: участки, находящиеся на территории центра, принадлежат управляющей компании на праве собственности. Иных лиц, обладающих земельными участвует на праве собственности быть не может.

Поделив все земли на категории, мы неирешаем проблему того, для чего может использоваться земля. Для того, чтобы разрешить эту проблему и определить разрешенное использование участков, в нашем законодательстве было использовано такое понятие, как разрешенное использование земельного участка. В ЗК ничего не сказано о том, в чем суть данного понятия. Одна из процедур, с помощью которой это можно осуществить, - зонирование территории. ЗК (85): зонирование территорий должно осуществляться в отношении земель населенных пунктов. В состав населенного пункта могут входить земельные участки, отнесенные к таковым градостроительным регламентом.

Ст. 1 Градостроительного кодекса: градостроительное зонирование - зонирование территорий муниципальных образований. Т.е. земельные участки отнесены к определенным градостроительным зонам. Поэтому в муниципальных образованиях приняты правила землепользования и застройки. Этим НПА органа местного самоуправления определяется проведение процедуры зонироваия. В правилах есть схема, карта градостроительного зонирования. Показано, какие земли к каким зонам отнесены. Кнкретно к каждой зоне устанавливаются градостроительные регламенты.

Градостроительное зонирование - процедура, которая осуществляется с соблюдением установленных условий органами местного самоуправления, в процессе реализации которой должно проводиться согласование предполагаемых решений об определении правового режима об использовании земель, а также объектов недвижимости на ней с собственниками и иными владельцами участков.

В результате зонирования в комплексе определяется правовой режим не только земельных участков, но и условия создания и эксплуатации объектов недвижтмости на них.

Градостроительный регламент - документ, который определяет правила землепользования и застройки; определяет параметры земельных участков и недвидимости, которая находится на них (минимальные размеры земельных участков, параметры зданий, которые можно построить в той или иной зоне, расстояния между зданиями).

Земельный кодекс предусматривает, что должно осуществляться территориальное зонирование, его заменили на градостроительное зонирование. Градостроительное зонирование возможно на различных землях (например, межселенные территории - территории, которые находятся вне границ населения).

В отношении следующих земель градостроительные регламенты не устанавливаются:

-лесной фонд

-земля, покрытая водой

-земели засапа

-земели особо охраняемых территорий

-сельскохозяйственные угодия в составе земель сельскохозяйственного назначения.

Почему так? Результат зонирования - градостроительные регламенты (режим земельных участков и объектов недвижимости на них). Для перечисленных категорий установление зон бессмысленно.

Необходимо различать градостроительное зонирование от установления различного рода иных зон.

• Функциональные

• Экологические

• Санитарно-защитные

• Охранные и т.д.

Такие зоны устанавлиются в административном порядке для ограничения хозяйственно деятельности такихтзон, права лиц на землю. Все это делается в пуьличных интересов. Это не совпадает с гиадостроительными зонами).

ФЗ "О рыболовстве и сохранении речных ресурсов" - установление рыбохозяйственных зон.

Правовой инструмент, с помощью которого определяется правовой режим земель особо охраняемой территорий - функционирование.

Земли сельскохозяйственного назначения:

• Сельскохозяйственные угодия (где все растет и культивируется).

• Здания, строения, сооружения для сельскохозяйственных целей

На основании чего определяется разрешенное использование земельных участков?

1) градостроительное зонирование

- определяется высотота зданий и то, на какую глубину он может рыть.

- в отношении зон особо охраняемых территоий и сельскохозяйственныхьзон

Ст.36 ГрадК - действие градостроительных регламентов отсутствуют в отношении памятников, границ и особотохраняемых территорий; а такжене устанавливается

2) разрешенное использование земельного участка определяется при определении градостроительного регламента при приготовлении для строительства.

3) ст.4 ФЗ "О введении в действие ГР К РФ" - разрешенное использование земельного участка определяется в соответствие с проектом полученной территории.

4) ст.4 прим ФЗ "О введении в действие ГР К РФ" разрешенное использование земельного участка возможно, когда он получается из границ наспленного пункта.

5) в объектной документации

Разрешенное использование земельного участка - установление конкретной цели его использования и определение объема прав и обязанностей прав лица, которому принадлежит земельный участок и объект недвидимости на основании осуществления процедуры граждостроительного.

Зонирование как метод регулирования земельны отношений впервые был испольдован в 20-гв феодальное время. В 20-х годах прошлого столетия в США началось зонирование. За рубежом режим земель определяется в очень общем виде. В отличие от этого, в РФ существует очень детальная регламентация режима земель.

Индивидуальный подход к регулированию постройки.

Тема: Право собственностина землю

Право собственности на землю - важнейший институт ряда отраслей права.

Блэкстоун: Право собственности возникает тогда, когда возникает право и государство.

Почему же возникает необходимость института права собственности? Это чувство присвоения, обладания заложено внутри нас. В противном случае человеческая жизнь была бы невозможна. Право собственности возникает тогда, когда существуют блага, в которых люди испытывают недостаток. Атмосферный воздух, морские воды, солнечный свет - на них нет недостатка. Когда есть недостаток ресурсов, которые человек может присвоить, возникает право собственности.

Условия для существования права собственности:

1) недостаток ресурсов

2) ресурсы можно присвоить

Право собственности возникает с возникновением права и государства. Только государство дает индивиду возможность иметь право собственности.

Практически во всех странах мира право собственности - комплексный институт, который регулируется земельным, конституционным, фаунистическим, горным, законодательством памятников истории и культуры. Доктрина права собственности была выработана в римском праве. В неизменном виде она дошла до нас.

Определения права собственности не существует. В доктрине ГП право собственности рассматривался как абсолютное право, т.е. собственник земельного участка имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком в пределах, установленных законом. ГП неделями собственника свободой в осуществлении своих правомочий по его усмотрению.

Ничего подобного в мире уже нет! Это еще режим, существовавший во время французской революции. Именно французы в декларации прав и свобод человека и гражданина провозгласили абсолютное право собственности; фиксация - кодекс Наполеона; затем ГГУ.

Доктринаиправа собственности как права, которое имеет абсолютный характер, утратила такое значение в середине 20 века. Отечественная доктрина все еще пропогандирует такой подход. Доктрина права собственности вступила в противоречия, связанные с интересами охраны окружающей среды, публичными интересами и рядом иных аспектов публичного характера. Во всех странах существуют специальные инструменты, которые регулируют право собственности. Во всех кодексах мы найдем правомочий собственника пользоваться и раоряжаться имуществом, находящимся в собственности.

Во Франции ГК определяет абсолютное право собственности. При этом во Франции действует кодекс городского планирования 1954 года. На основании этого кодекса осуществляется пространственное планирование земель. В результате мы, являясь собственниками недвижимости, не можем делать ничего со своей недвижимостью без разрешения. Хотим вырыть бассейн более 20 кв. м. - разрешение; трубы для сброса воды - разрешение. Чтобы заменить окна в доме (увеличить/уменьшить размер окон), нужно получить разрешение. Поэтому мы практически ничего не можем сделать, не молучив разрешения. Какое же здесь абсолютное право собственности?

Возьмем Мальту: тоже закреплено абсолютное право собственности. Собственник земельного участка не вправе транспортировать более половины кубометра почвы с одного места на другое. Какое же здесь право собственности?

В английском праве - нижнее и верхнее пространство земельного участка. Верхняя граница - 150-200 метров над участком; нижняя граница - можнотсдать в аренду, продать.

Тема: Право собственности на землю

Право собственности - важнейший правовой механизм имущественных отношений, который был придуман еще римлянами. Затем произошла рецепция, в результате чего концепция права собственности нашла отражение в концентрированном виде в Кодексе Наполеона. В несколько измененном виде концепция права собственности нашла отражение и в ГГУ. на основе данных двух законодательных актов происходила череда бесконечных рецепций норм гражданского права всеми европейскими странами (какие-то реципиировали ГГУ, какие-то -ФГК).

Т.е. все друг у друга заимствовали доктрину права собственности. Доктрина, существующей в нашей стране также неоригинальна. Действующий ГК - аналог ГК Нидерландов. Рассматривав модель права собственности, нельзя не упомянуть, что в прошлом году был внесен проект об изменении ГК. В этом проекте есть раздел "Вещные права" - точная копия норм ГГУ.

Право собственности не является исключительно институтом гражданского права. Доктрина права собственности существует изолированно от остального правового мира; она развивается очень планомерно, стабильно. Право собственности - особая правовая категория, которая является предметом правового регулирования нескольких отраслей права: конституционного, гражданского, земельного права. Во всех странах мира существует неменяющаяся доктрина права собственности; при этом есть инструменты, которые изменяют право собственности: законодательство о пространственном планировании иисполощования земель - самый мощный рычаг, с помощью которого осуществляется изменение права собственности. Право собственности регулируется в водном праве - регулирование особым образом прав собственника на воду. Также регулирование земельных отношений осуществляется лесным законодательства - определяются права собственников наилес. В других странах очень развитой законодательство об охоте - законодательство о дикой фауне, которая заберется на частные участки. Большое воздействие оказывает право окружающей среды (у нас - экологическое право). Законодательство о культурное наследии очень сильно влияет на право собственности, существенно его ограничивая.

Совет от Крассова: Лучше не иметь в собственности древний особняк.

Международное право: право собственности - право собтсвенности народов на природные ресурсы, право, которое органически связано с реализацией прав и свобод человека (ст.25 Международлного пакта об экономических, социальных и культурных правах, 1966 год), неотъемлемое право народов обладать, пользоваться и распоряжаться естественными природными ресурсами.

Также МП закрепляет право каждого человека обладать имуществом. Ст.17 Всеобщей декларации прав человека: каждый человек имеет право владеть имуществом как единолично, так и совместно с другими.

Право собственности на землю имеет свое особое конституционно-правовое содержание. Ст.9 Конституции: Земля и другие природные ресурсы используются и охраняются как основа жизни и деятельности народа. Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Никаких иных форм собственности на самом деле нет. Есть лишь две формы собственности - публичная и частная формы собственности.

Ст.36 Конституции: Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. При это термин "их объединения" - юридические лица, созданные гражданами. В Конституции отражено, что владение, пользование и распоряжение землей осуществляется собственниками свободно при соблюдении условий: не наносит ущерб окружающей среде; не нарушаются права и законные интересы иных лиц.

Ряд разъяснения содержится во многих решениях КС РФ: постановление КС -земля имеет особый правовой статус как публичное достояние многонационального народа.

Во многих странах в ГК сформулировать понятие права собственности как абсолютной свободы (когда собственник может делать со своим имуществом все что угодно - ФГК; это отражено и в ГГУ. но в Конституциях говорится об обязанностях собственника. также указывается на то, что право собственности выполняет социальную функцию.

Концепция социальной функции права собственности - сформулировал Леон Гюги. Концепция была выражена в 1911 году, когда прочел цикл лекций по этому вопросу. Суть концепции: собственник не может вытуривши со своей собственностью все, что он хочет. Собственность обязывает; она должна содействовать реализации общественных интересах.

Идея социальной функции собственности получила отражение в конституциях Италии и Испании.

Регулирование вопросов права собственности не является исключительно делом ГП.

Право собственности - первоначальное субъективное право, которое возникает непосредственно из закона. Право собственности закрепляет за его обладателем экономическую власть над принадлежащим имуществом. Право собственности на земельный участок - самое полное имущественное право.

В теории ГП право собственности - вещное право. В земельном праве существуют иные представления о праве собственности - одно из прав на землю (наряду с иными).

Приколы от Крассова: по законодательству Италии кошки - дикие животные (непонятно, как это относится к теме).

Непонятно, как можно сводить отношения по поводу собственности земельным участком только к "купи-продай". Ее ведь нужно еще охранять, заботиться.

В земельном праве земельный участок - природный объект, ресурс, недвижимое имущество (но не вещь!). Представления о земле как о веще привели к разнообразным экологическим проблемам (когда собственник не заботиться о веще).

Право собственности дает собственнику возможность по своему усмотрению распоряжаться/использовать землю; закон определяет граница такого использования - целевое использование земель.

Сущность права собственности: в основу права собственности заложен принцип, согласно которому имущество может принадлежать только одному собственнику (сособственнику). Т.е. право собственности носит исключительный характер. Собственник всегда имеет право исключать третьих лиц от возможности использования своего имущества, распоряжения им.

Право собственности существует в течение всего времени, пока существует имущество.

Право собственности имеет в нашем законодательстве бессрочный характер. В англо-американской системе права оно может иметь срочный характер. В этом - суть правовой конструкции права собственности.

Существует только две формы собственности - публичная (содственности РФ, субъектов, муниципальных образований) и частная (остальное).

Вопросы, связанные с характеристикой права частной собственности на землю:

• Индивидуально определенные вещи, имущество. Ст.130 ГК признает земельные участки недвижимой вещью. В ГК земля - вещь, отражение общих моментов, в ЗК - природный объект, ресурс, отражение специфики. ЗК регулируется особенности оборота земельных участков.

• Объект права частной собственности - земельные участки. Ст.11 (прим) земельный участок - часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

Интересности: что такое поверхность? - внешняя, наружная сторона чего-либо. Смысл определения: собственнику принадлежит только часть земной поверхности, т.е. земная наружная сторона.

Ст.261 ГК: если иное не установлено законом, право собственности распространяется на поверхностный почвенный слой, на водные объекты, находящиеся на участке, на находящиеся там растения.

Определение права собственности на землю не совпадает с тем, что включает себя право собственности на землю (почва, водные объекты, растения).

Объект права собственности - непосредственно сама поверхность земли, ее почвенный покров, водные объекты на участке, произрастающие растения.

ГК не учитывает то, что грибы - не растения.

Земельный участок - пространственная сфера деятельности собственника. Собственник вправе строить здания, строения, сооружения; можно использовать как сферу производства. Деятельность собственника осуществляется в определенном пространстве - воздушном и подземном. Законодатель закрепляет право собственности земельного участка на определенное пространство- часть воздушного столба над земельным участком, часть недр.

Какие земельные участки могут находиться в частной собственности?

Ст.27 ЗК - земельные участки, которые не могут находитсья в частной собственности -статья очерчивает круг объектов права частной собственности.

Земельные участки, которые не подлежат приватизации:

1) земли, изъятые из оборота - не могут предоставлятьсч частному собственнику, не могут быть объектом сделок. Заняты национальными парками, зданиями, строениями и сооружениями, занятыми вооруженными силами; объекты, где находятся ФСБ, пункты хранения ядерных веществ и т.д.

2) земли, ограниченные в обороте - не предоставляются в частную собственность. Возможны исключения, которые устанавливаются ФЗ. Земли ООПТ, земли, занятые объектами, имеющими кольцевое значение, земли лесного фонда. Можно ли теоретически приобрести право частной собственности на объекты лесного фонда? Ст. 76 ЛК: к регулированию договоров аренды участков лесного фонда применяются нормы гражданского права. ГК (ст.624) возможность выкупа арендуемого имущества; поэтому теоретически возможно заключение такого договора и приобретение его в частную собственность.

Все остальные земельные участки могут быть объектами права частной собственности.

• Субъекты права собственности: каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться, распоряжаться им. Граждане и их объединения имеют право иметь в частной собственности землю. Самый главный момент - нет различия в регулировании отношении собственности на землю граждан и юридических лиц, все обладают одинаковыми правами; также не существует различия на содержание права собственности в зависимости от организационно-правовой формы юридических лиц. Граждане и юридические лица имеют равный доступ на приобретение права собственности на землю.

Право иностранных граждан, иностранных юридических лиц на получение в частную собственность земельных участков: вопрос по-разному регулируется в разных странах: ряд запретов на приобретение в частную собственность некоторых категорий земель. В России всегда существовали ограничения на приобретение иностранцами земли в России (Соборное уложение). Хотя в Англии, Ирландии никаких ограничений нет.

ЗК 2001 года допустил возможность, в отличие от ранее действовавшего законодательства, приобретение частной собственности иностранцами. Согласоно Конституции, иностранные лица обладают правами и несут обязанности наравне с гражданами РФ, кроме случаев, установленных законом/международным договором.

П.3 ст.15 ЗК: иностранцы не вправе приобрести земельные участки, которые находятся на приграничных территориях. Перечень участков устанавливается Президентом РФ в соответствии с законодательством о государственной границе. Также нельзя приобрести в частную собственность десертные участки на иных особо установленных земельных участках.

Ограничение было предусмотрено ЗК, который был принят в 2001 году.

Спустя 10 лет, Указом Президента от 9января 2011 года был определен перечень приграничных территорий, на которых иностранцы, лица без гражданства, иностранные юридические лица не могут приобрести право собственности на землю. Но если уж юридическому лицу уж очень хочется приобрести право собственности на землю в приграничной территории, оно может это сделать через иное (российское) юридическое лицо.

• Содержание права частной собственности на землю - в самом общем виде определяется в ГК, конкретизируемая в ЗК. ст.209 ГК: собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения. Собственник вправе по своему усмотрению совершать любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и охраняемые законом интересы другихтлиц, в том числе отчуждать свою имущество другим лицам, передавать им, оставаясь содственником, права владения, пользования и распоряжения. В подавляющем большинстве -только два правомочия: пользование и распоряжение (так как нельзя пользоваться, не владея). Применительно к земельному участку правомочия заключаются в следующем:

• Владение - собственник фактически и физически имеет возможность обладать своим земельным участком; собственник земельного участка вправе исключать любым третьих лиц от возможности использования своего участка

• Пользование - собственник вправе извлекать пользу от земельного участка

• Распоряжение - определение юридической судьбы участка.

Правомочия собственника, которые закреплены в ГК, нужно отличать от прав и обязанностей собственника, которые определены в ЗК. В ЗК правка собственника не исчерпываются тремя правомочиями.

ЗК закрепляет принцип, по которому осуществления права собственности - одновременно и обязанности собственника. Нельзя, по общему правилу, нельзя обладать землей на праве собственности/на других правах и не использовать землю (ст.40 ЗК): права собственника земельных участков; (ст.42 ЗК) - обязанности собственника земельных участков. Аналогичных норм в ГК нет.

Собственник земельного участка обладает естественными правами на Ермолове объекты, которые находятся на его земельном участке. В одном случае речь идет о праве пользования, в других - о праве собственности на соответствующий объект. Права называются естественными, так как обеспечивают реализацию естественных потребностей: подземные воды - питьевые нужды. Ст.40 ЗК: право собственника земельного участка использовать общераспространенные полезные ископаемые и пресные подземные воды.

К числу общераспространенных: галька, мел, торф, валуны, песок.

Если в голову придет рыть что-то в земельном участке - без проблем; такое право есть.

Ст. 19 Закона о недрах: порядок добычи общераспрорстраненных полезных исправимых и пресных вод. Собственники, землевладельцы, землепользователи, арендаторы могут без применения взрывных работ осуществлять добычу общераспространенных полезных ископаемых. Можно строить подземные сооружения для своих нужд на глубину не более 5 метров. Можно строить бытовые колодцы и скважины на первый водоносный горизонт, не являющийся источником питьевого водоснабжения. Водоносный горизонт используется для централизованного водоснабжения.

Для того, чтобы рыть, строить колодцы, не нужно получать лицензию, разрешения. Это нужно делать для собственных нужд. Продавать ничего нельзя.

Ст.40 ЗК - право собственника земельного участка использовать на земельном участке для собственных нужд пруды и обводненные карьеры. Если на участке есть пруд/обводненный карьер, которые полностью расположены на земельном участке - право собственности на водные объекты. Если туда запускаем рыбу/лягушек (водные биоресурсы) - вся эта живность находится в собственности собственника земельного участка.

Собственник вправе использовать все, что находится на или под земельным участком - т.е. собственник имеет право на воздушный столб - высота, которая необходима для обычного использования воздушного пространства.

Глубинные пределы права на подземные участки нигде не определены. Суть: никто не вправе без разрешения вторгнуться в подземное пространство под земельным участком. Также содственник участка имеет право на сохранение целостности участка в пределах установленных границ.