65. Договор найма жилого помещения. Особенности социального и коммерческого найма жилого помещения.

По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Существенные условия договора: предмет. Предметом договора социального найма жилого помещения является жилое помещение, пригодное для постоянного проживания граждан (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры).

Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

Форма договора: письменная, на основании решения о предоставлении жилого помещения.

Сторонами договора найма жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда являются наниматель — только гражданин и наймодатель — жилищно-эксплуатационная организация, либо соответствующее предприятие, учреждение, организация.

Содержание договора составляют права и обязанности сторон.

Наймодатель имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещения и коммунальные услуги. Размер платы (тариф) устанавливается органами местного самоуправления.

Наймодатель обязан:

передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение

принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение

осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества (ст. 65 ЖК РФ).

Наниматель имеет право:

вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

сдавать жилое помещение в поднаем;

разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг (ст.67 ЖК РФ).

Наниматель обязан:

пользоваться предоставленным помещением по прямому назначению, содержать его в надлежащем состоянии;

своевременно вносить квартирную плату и платежи за коммунальные услуги;

производить за свой счет текущий ремонт занимаемого помещения и мест общего пользования;

соблюдать правила внутреннего распорядка, санитарные и противопожарные нормы;

не делать в помещении никаких перепланировок без соответствующего письменного разрешения;

в случае выезда из жилого помещения наниматель обязан сдать наймодателю помещение в исправном состоянии по акту.

Прекращение договора социального найма возможно по соглашению сторон в любое время.

Наниматель может расторгнуть договор в любое время с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи. Днем расторжения договора считается день выезда. Договор найма может быть прекращен также в связи со смертью нанимателя, если он жил без семьи. Если же после смерти нанимателя в жилом помещении остались проживать члены его семьи, договор найма не прекращает своего действия.

Наймодатель вправе расторгнуть договор только при наличии оснований, установленных законом.

Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений (ст. 85 ЖК РФ) по договорам социального найма в случае, если:

дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

жилое помещение признано непригодным для проживания;

в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено, или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличиться, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

Судебное выселение нанимателя и членов его семьи с предоставлением другого жилого помещения осуществляется за невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальных услуг в течение более шести месяцев без уважительных причин (предоставляется жилое помещение по нормам общежития).

Судебное выселение граждан без предоставления другого жилого помещения:

разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

использования жилого помещения не по назначению.

Договор коммерческого найма жилого помещения

Для заключения договора коммерческого найма жилого помещения не нужны какие-либо административные предпосылки, достаточно достигнуть соглашения по всем существенным условиям.

Стороны договора: наймодатель и наниматель. Наниматель — только гражданин. Наймодатель — любой субъект гражданского права, являющийся собственником жилого помещения.

Форма договора: письменная.

Срок договора: срочный, определен договором (ст. 683 ГК РФ). В ГК РФ установлены два вида такого договора: краткосрочный — до одного года и долгосрочный — от одного года до пяти лет. Если срок договора не определен, то договор считается долгосрочным.

Помимо нанимателя в жилом помещении могут постоянно проживать и другие граждане, которые обязательно должны быть указаны в договоре. В отличие от договора социального найма, по которому постоянно могут проживать с нанимателем только члены его семьи, по договору коммерческого найма постоянно проживать и пользоваться могут любые лица. Однако эти лица имеют с нанимателем только равные права по пользованию жилым помещением, а обязанности (ст. 677 ГК РФ) несет сам наниматель.

Заключая договор коммерческого найма, лица, желающие проживать в жилом помещении, вправе выступать и как сонаниматели. В этом случае возникает множественность лиц в обязательстве, где с одной стороны выступает наймодатель — физическое или юридическое лицо, которому принадлежит жилое помещение на праве собственности, хозяйственного ведения, а с другой стороны в качестве нанимателя выступают два и более гражданина одновременно, которые именуются сонанимателями и несут солидарную ответственность перед наймодателем (п. 4 ст. 677 ГК РФ). В таком случае наймодатель вправе требовать исполнения обязанностей, в том числе и по оплате, от каждого из них.

Размер оплаты за пользование жилым помещением, в отличие от договора социального найма, устанавливается по соглашению сторон. Срок внесения платы за пользование жилым помещением должен быть указан в договоре.

Наниматель имеет право:

заключать договор на новый срок в приоритетном порядке (ст. 684 ГК РФ). Для соблюдения указанного права наймодателю необходимо, не позднее чем за три месяца до истечения срока, известить о заключении договора на тех же, либо на иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение в найм. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока с нанимателем заключил договор найма с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещение убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор (ст. 684 ГК РФ);

производить замену нанимателя (заменить себя в договоре другим лицом, постоянно проживающим с нанимателем с согласия наймодателя), а также согласовать размер платы за жилое помещение;

расторгнуть договор;

давать согласие на переоборудование жилого помещения на условиях, указанных в законе.

Обязанности нанимателя по договору коммерческого найма жилья аналогичны обязанностям по договору социального найма жилого помещения.

Юридические последствия расторжения договора состоят в том, что наниматель и все проживающие с ним лица выселяются из занимаемого жилого помещения

66. Договор подряда: понятие и содержание. Особенности выполнения подрядных работ для государственных нужд.

Общая характеристика договора подряда

По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работ и оплатить его (п. 1 ст. 702 ГК РФ).

Юридическая квалификация договора: консенсуальный, двусторонне обязывающий, возмездный.

Договор подряда близок к договору возмездного оказания услуг. Оба договора сближает выполнение определенных действий одной стороной (подрядчиком, исполнителем) по заданию другой стороны (заказчика). Принципиальное различие между этими обязательствами — предмет

Стороны договора: заказчик и подрядчик. Ими могут быть как граждане, так и юридические лица. Физические лица в договоре чаще всего являются заказчиками, но могут быть и подрядчиками. Последние должны соблюдать правила о дееспособности. Несовершеннолетние от 14 до 18 лет для заключения договора подряда должны получить письменное согласие своих законных представителей.

Участие юридического лица в качестве подрядчика связано с его правоспособностью. При наличии специальной правоспособности юридическое лицо может выполнять подрядные работы, если такой вид деятельности предусмотрен в уставе.

Непосредственно участниками подрядных отношений могут быть и государство, и его субъекты. Они заключают государственные контракты на строительные, проектные и изыскательские работы, предназначенные для удовлетворения потребностей РФ и ее субъектов.

Существенные условия договора: предмет и срок.

Предмет договора: овеществленный результат, который может воплощаться в новой вещи (изготовление мебели), в ее переработке (обивка мебели новой тканью, покраска меха) либо выполнении других работ (ремонт). Из характеристики предмета, данной в ст. 703 ГК РФ, очевидно, что он материален (осязаем) и индивидуально определен.

Срок договора может устанавливаться по-разному. Может указываться:

начальный срок работ;конечный срок выполнения работ;срок завершения отдельных этапов работ (промежуточные сроки).

Начальный и конечный сроки относятся к существенным условиям. Промежуточные сроки включаются в качестве условия договора при длительном характере его действия, чаще всего, в строительном подряде, иногда — в бытовом подряде (сроки примерки одежды).

Цена в договоре — стоимость работы подрядчика. Цена чаще выражается в денежной сумме, но может заключаться в ином встречном предоставлении (оказание услуг или передача какой-либо вещи подрядчику). Цена работы может быть определена путем составления сметы. Смета — это постатейный перечень затрат по выполнению работ. Обычно ее составляет подрядчик, но юридическую силу она приобретает лишь после подтверждения ее заказчиком (п. 3 ст. 709 ГК РФ). В строительном подряде смета является обязательным элементом договора (п. 1 ст. 743 ГК РФ).

Виды смет.

Твердая смета

Приблизительная смета

Форма договора: как правило, письменная. Если работа выполняется в присутствии заказчика, сделка может быть устной.

Особенности договора подряда:

возможно участие нескольких лиц, как на стороне подрядчика, так и на стороне заказчика. Они являются солидарными должниками (кредиторами) при неделимости предмета обязательства, выполнении работ, в связи с осуществлением предпринимательской деятельности, а также в иных случаях, предусмотренных договором или законом;

подрядчик вправе привлекать к выполнению работ по договору третьих лиц, субподрядчиков без согласия заказчика, если иное не предусмотрено договором или законом. В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика, несущего ответственность перед заказчиком за действия субподрядчика, а перед субподрядчиком — заказчика (п. 3 ст. 706 ГК РФ).

Таким образом, заказчик не вступает в правоотношение с субподрядчиком. Вместе с тем, договором или законом может быть установлена и прямая ответственность заказчика и субподрядчика друг перед другом.

Систему генерального подряда не следует путать с ситуацией, когда заказчик заключает один договор с несколькими подрядчиками. Она представляет собой обязательство с множественностью лиц на стороне подрядчика, которое в общем виде регулируется ст. 321 и 322 ГК РФ, применительно к подряду — ст. 707 ГК РФ. Такая структура договорных связей может порождать два варианта распределения обязанностей и ответственности сторон.

Каждый из подрядчиков должен исполнить договор в пределах той его доли, которая указана в соглашении с заказчиком и только за ее неисполнение он несет ответственность (ресторан заключил договор с двумя ателье на пошив фирменных костюмов, причем одно ателье должно было сшить определенное количество костюмов для официантов, другое — для остальных служащих ресторана. В этом случае заказчик вправе требовать исполнения обязательств в пределах своей доли). Такое исполнение обязательств существует при делимости предмета.

Права и обязанности сторон по договору подряда

Подрядчик обязан:

выполнить работу по заданию заказчика на свой риск и сдать ее результат заказчику. Если иное не предусмотрено ГК РФ, иными законами или соглашением сторон, риск случайной гибели результата работы до его передачи заказчику несет подрядчик (п. 1 ст. 705 ГК РФ);

выполнить работу надлежащим образом (в соответствии с условиями договора, а при их отсутствии — обычно предъявляемым к работам требованиям соответствующего рода). Требования к качеству работы предъявляются в пределах разумного срока с момента ее завершения (но не более двух лет), а в случае, когда правовым актом, договором или обычаями делового оборота предусмотрен гарантийный срок — в течение данного срока (п. 2 и 3 ст. 724 ГК РФ);

выполнить работу своим иждивением (из своих материалов на своем оборудовании, своими силами и средствами) — ст. 704 ГК РФ.

Если материал или оборудование предоставлены заказчиком, то на подрядчике лежат дополнительные обязанности (п. 1 ст. 713 ГК РФ):

расходовать их экономно и расчетливо;

предоставить отчет по затратам;

передать остаток материала заказчику, либо с согласия заказчика оставить неизрасходованный материал у себя и с учетом его стоимости уменьшить цену работы;

отвечать за сохранность материала, если имущество, переданное ему заказчиком, утрачено или повреждено — он должен возместить причиненные убытки (ст. 714, 393 ГК РФ);

проверить доброкачественность материала и оборудования.

Помимо указанных, на подрядчике лежит ряд обязанностей, носящих информационный характер (предупредить заказчика о любых обстоятельствах, которые могут повлиять на выполнение работ) (ст. 716 ГК РФ):

о непригодности материала, например, мездра, переданная для покраски меха, слишком тонка, и в результате химической обработки на ней могут появиться дыры;

о неблагоприятных последствиях выполнения указаний заказчика, например, заказчик настаивает, чтобы замененное после аварии крыло автомобиля покрасили без грунтовки. Между тем нарушение технологии приведет к тому, что краска через несколько месяцев будет облезать;

об иных, не зависящих от подрядчика обстоятельствах, которые могут повлиять на качество работы, например, затяжные дожди не позволяют качественно выполнить работы по покраске дома, починке крыши и т.д.

Подрядчик вправе:

не приступать к выполнению работ либо приостановить их выполнение в случае нарушения заказчиком условий договора (ст. 719 ГК РФ);

требовать возмещения убытков, вызванных неоказанием заказчиком содействия в выполнении работ, если такое содействие предусмотрено договором (п. 1 ст. 718 ГК РФ);

привлечь к исполнению договорных обязанностей других лиц (субподрядчиков), если из закона или договора не вытекает иное;

при уклонении заказчика от приемки работ по истечении одного месяца и после двукратного предупреждения продать результат работ, за вычетом причитающихся ему платежей, оставшуюся часть внести на имя заказчика в депозит нотариуса или суда (п. 6 ст. 720 ГК РФ);

удерживать результат работ и иное оставшееся у него имущество заказчика при нарушении условий договора, до уплаты заказчиком соответствующих сумм (ст. 712 ГК РФ).

Заказчик обязан:

принять выполненную работу по акту сдачи-приемки. Приемка должна проходить в сроки и в порядке, предусмотренном договором. Приемка удостоверяется актом, в котором фиксируются недостатки в работе, требования и сроки их устранения;

оплатить работу после ее окончательной сдачи подрядчиком (ст. 711 ГК РФ). В случаях, когда фактические расходы подрядчика оказались меньше тех, которые учитывались при определении цены работы (экономия подрядчика), подрядчик сохраняет право на оплату работ по цене, предусмотренной договором подряда, если заказчик не докажет, что полученная подрядчиком экономия повлияла на качество выполненных работ. В договоре подряда может быть предусмотрено распределение полученной подрядчиком экономии между сторонами;

оказывать подрядчику обусловленное договором содействие в выполнении работ (подсоединение к сетям электро- и газоснабжения, обеспечение водой т.д.) (п. 1 ст. 718 ГК РФ).

Заказчик вправе:

1) в любое время проверить ход выполнения и качество работ, не вмешиваясь в деятельность подрядчика (п. 1 ст. 715 ГК РФ);

2) отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения вызванных этим убытков, если подрядчик явно не успевает закончить работу в срок (п. 2 ст. 715 ГК РФ);

3) в любое время до сдачи результата работ отказаться от исполнения договора, уплатив подрядчику за уже выполненную работу и возместив убытки расторжением договора (ст. 717 ГК РФ);

4) при очевидной некачественности работы установить подрядчику разумный срок для устранения недостатков, либо поручить другому лицу исправить недостатки и потребовать возмещения убытков (п. 3 ст. 715 ГК РФ);

5) в случае неисполнения подрядчиком условий договора о качестве потребовать:

безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

соразмерного уменьшения цены;

воЗмещения собственных расходов на устранение недостатков (если это предусмотрено договором).

Если недостатки существенны и неустранимы в согласованный срок, либо появляются вновь, заказчик вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков (в течение двух лет со дня передачи работ, если иное не установлено законом, договором, обычаями делового оборота). Срок исковой давности по требованиям к качеству работ составляет один год, он начинает течь со дня заявления о недостатках, сделанного в пределах гарантийного срока, а если он составляет менее двух лет, то в пределах двух лет.

Распределение рисков между сторонами (ст. 705 ГК РФ):

риск случайной гибели или случайного повреждения материалов, оборудования, переданной для переработки (обработки) вещи или иного используемого для исполнения договора имущества несет предоставившая их сторона;

риск случайной гибели или случайного повреждения результата выполненной работы до ее приемки заказчиком несет подрядчик, после приемки — заказчик. Если приемка просрочена, риск переходит на просрочившую сторону;

при случайной гибели имущества подрядчик не вправе требовать вознаграждения (из-за тяжелой болезни подрядчика, форс-мажорных действий и т.д.).

подрядные строительные работы, проектные и изыскательские работы, предназначенные для удовлетворения государственных или муниципальных нужд, осуществляются на основе государственного или муниципального контракта на выполнение подрядных работ для государственных или муниципальных нужд

По государственному или муниципальному контракту на выполнение подрядных работ для государственных или муниципальных нужд (далее государственный или муниципальный контракт) подрядчик обязуется выполнить строительные, проектные и другие, связанные со строительством и ремонтом объектов производственного и непроизводственного характера работы, и передать их государственному или муниципальному заказчику, а государственный или муниципальный заказчик обязуется принять выполненные работы и оплатить их или обеспечить их оплату (п. 2 ст. 763 ГК РФ).