5. Продажа земельных участков на конкурентных началах

Земельным законодательством предусмотрена купля-продажа земельных участков на конкурентных началах (земельных торгах): аукционах, конкурсах. Это является обязательным при продаже земельных участков государственной и коммунальной собственности гражданам и юридическим лицам – субъектам предпринимательской деятельности под застройку, кроме выкупа земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества.

Органы государственной власти или органы местного самоуправления, уполномоченные принимать решение об отчуждении земель, находящихся в государственной или коммунальной собственности, определяют реестр земельных участков, предназначенных для продажи субъектам предпринимательской деятельности под застройку на земельных торгах. Заключение договоров на земельных торгах имеет свои особенности относительно порядка, способа заключения, оформления договора купли-продажи, аренды, суперфиция и эмфитевзиса (глава 21 Земельного кодекса).

В соответствии с ч. 2 ст. 134 ЗК Украины не подлежат продаже на конкурентных началах земельные участки государственной или коммунальной собственности в следующих случаях:

1. размещения на земельных участках объектов недвижимости, находящихся в собственности физических или юридических лиц;

2. использования земельных участков для нужд, связанных с использованием недр и специального использования, в соответствии с лицензией;

3. использования религиозными организациями легализованных в Украине земельных участков под культовыми строениями;

4. строительства объектов, которое осуществляется за счет государственного или местного бюджета;

5. строительства объектов, которое осуществляется в полном объёме за денежные средства из государственного или местного бюджета;

6. предоставления земельных участков государственным или коммунальным предприятиям, бюджетным организациям, а так же хозяйственным обществам, в уставном капитале, которых государственная или коммунальная доля акций превышает 60% (от основного уставного фонда) и др. основания, предусмотренные ч. 2 ст. 134 ЗК Украины.

В соответствии со ст. 135 ЗК Украины, земельные торги, это – урегулированный нормами действующего земельного, гражданского законодательства, а так же локальными нормативно-правовыми актами органов государственного и местного самоуправления, порядок продажи на конкурентных началах субъектом предпринимательской деятельности свободных от зданий и сооружений земельных участков под застройку.

Земельные торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Действующее законодательство не дает определения понятия земельного аукциона и конкурса.

В земельных торгах могут принимать участие граждане и юридические лица, которые уплатили регистрационный и гарантийный взносы и могут быть покупателями в соответствии с законодательством Украины. Собственник земельного участка определяет форму проведения земельных торгов (аукцион или конкурс), если иное не предусмотрено законом. Кроме того земельные торги могут проводиться по решению суда.

Организатором земельных торгов является орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченный осуществлять отчуждение земельного участка, предназначенного для продажи под застройку, или государственный исполнитель в соответствии с решением суда.

Проведение земельных торгов осуществляет юридическое лицо, имеющее разрешение (лицензию) на проведение земельных торгов, на основании договора с соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления.

Основными этапами проведения земельных торгов является: подготовка земельных участков к продаже на земельном аукционе или конкурсе, проведение земельных торгов; оформления права на земельные участки. Каждый из этапов включает в себя определенные организационно-правовые меры: выбор и подготовка земельных участков для продажи, рекламная кампания, принятие решения о проведении торгов, принятие и утверждение положений или иных локальных нормативно-правовых актов относительно порядка проведения торгов, непосредственное проведение торгов (как правило, на биржах) и оформления их результатов.

Таким образом, процедура аукционной-конкурсной продажи земельного участка значительно жестче процедуры свободной продажи земельных участков, так как нарушение первой является основанием для признания торгов недействительными, а нарушение второй признать основаниями практически невозможно.

Земельные торги играют важную роль в реформировании земельных отношений в процессе перехода к рынку. Они стимулируют эффективное землепользование на принципах рыночной экономики, позволяют привлечь инвестиции в развитие территорий, создать новые рабочие места. Кроме того, они позволяют гласно и открыто осуществлять предоставление или отчуждения земельных участков в административном порядке, а также создавать возможности для исследования и установления рыночной стоимости земельных участков, и таким образом обеспечивают предоставление информации, необходимой покупателям и продавцам земли, а также местным властям для оценки земли. Земельные торги являются действенным способом формирования первичного и вторичного рынков земли в Украине.

8