Перспективи розвитку іпотечного кредиту в Україні

Іпотечне кредитування має стати невід'ємним елементом ринкової економіки, що формується в Україні, і сприяти економічному і соціальному розвиткові нашої держави. З жовтня 1992 р. набрав чинності Закон України "Про заставу" в якому, зокрема, регламентується низка питань щодо іпотеки. Однак вітчизняна законодавча база іпотечного кредиту поки що є явно недосконалою. Немає окремого закону про приватну власність на землю, який повинен стати головним законодавчим актом для стабільного функціонування іпотеки.

Безумовно, центральною проблемою розвитку іпотечного кредиту в Україні є нестача (обмеженість) вільних фінансових ресурсів і пошук інвесторів. Нагромадження грошових коштів невіддільне від формування вторинного ринку іпотечних кредитів. Спеціалізовані іпотечні компанії, придбавши кредити в банку, поширюватимуть закладні іпотечні облігації та інші цінні папери, забезпечені іпотечними позиками. В Україні назріло питання про створення загальнонаціональної системи іпотечного кредитування, яка б включала первинний і вторинний ринки іпотечних кредитів. Для подальшого розвитку іпотечного кредитування необхідне прийняття закону "Про іпотеку". Важливе значення має удосконалення методики грошової оцінки земельних ділянок, яка в Україні проводиться Державним комітетом по земельних ресурсах.

Переходу до цивілізованих форм іпотечного кредитування і масового поширення іпотеки сприятиме створення в Україні повноцінної законодавчої і нормативної бази. До чинників, які негативно впливають на розвиток іпотеки, слід віднести загальну нестабільність економіки, низький рівень доходів у більшості населення порівняно з вартістю нерухомості, недовіру людей до діяльності банківських і фінансових установ, недостатню участь держави у стимулюванні іпотечного кредиту та ін.

Іпотечне кредитування має відігравати важливу стимулю-вальну роль у сільському господарстві й житловому будівництві, допомагаючи сільськогосподарським виробникам отримати землю, а населенню — житло. Іпотечні кредити сприяють розвиткові сільськогосподарських підприємств, вони спрямовуються на проведення агрохімічних заходів, купівлю техніки, матеріалів і насіння тощо.

У сучасних західних країнах іпотечні банки здійснюють також кредитування будівництва суден і портового господарства. Важливе значення, з погляду стимулювання розвитку національної економіки, має іпотечне кредитування промислових підприємств. За рахунок іпотечного кредиту підприємства можуть проводити оновлення свого виробничого потенціалу (основних фондів).

В Україні важливе значення має формування регіональних ринків іпотек і їх поступова інтеграція в єдиний цілісний загальнодержавний ринок.

В основних напрямах земельної реформи в Україні на 2001—2005 pp. (схвалено Указом Президента України від 30.05.2001 р.) передбачено комплекс заходів з розвитку кредитування під заставу землі, в тому числі іпотечного кредитування. Серед них — розроблення механізму, який гарантуватиме іпотечному заставодержателю у разі невиконання забезпеченого іпотекою зобов'язання одержання задоволення з вартості заставленої земельної ділянки; розроблення заходів щодо захисту прав заставодавців; використання іпотеки для забезпечення зобов'язань за договорами купівлі-продажу земельних ділянок; підготовка та перепідготовка фахівців з іпотечного кредитування.

У сучасних умовах розвиток іпотечного кредитування стає в Україні надзвичайно важливим і гострим завданням подальшого здійснення кредитно-банківської реформи. Іпотечний кредит є важливим самостійним інститутом ринкової економіки; одночасно він сприяє виникненню і розвиткові інших складових ринкової інфраструктури.

На сьогоднішній день сфери будівництва та нерухомості є достатньо важливими складовими сучасної економіки України. Вони розвиваються значною мірою завдяки масштабному банківському кредитуванню, а саме іпотечному. Організації іпотечного кредитування в економічній системі багатьох країн світу приділяють багато уваги. Ефективне функціонування національної моделі іпотечного кредитування сприяє поліпшенню житлових умов населення, впливає на економіку країни шляхом стимулювання попиту на ринку нерухомості. Незважаючи на активізацію діяльності банківських структур на іпотечному житловому ринку в Україні, слід констатувати наявність цілої низки проблем у цій сфері. Обмеженість банківських ресурсів та невідповідність їх параметрів цілям іпотечного житлового кредитування, високий рівень іпотечних ризиків, відсутність діючих механізмів генерації стабільних довгострокових банківських ресурсів є характерними для розвитку економіки нашої країни на даному етапі. А це, в свою чергу, підводить нас до того, що вивчення питання відновлення житлового фонду за рахунок іпотечного кредитування стає дедалі актуальнішим. Метою статті є визначення шляхів подолання основних проблем вітчизняного ринку житлової іпотеки на основі дослідження його стану. Предметом вивчення виступає процес іпотечного кредитування. В свою чергу, об’єктом дослідження є умови використання іпотечних кредитів. Значний внесок у розробку різних аспектів теорії та практики розвитку банківського кредитування житлового будівництва та іпотечного кредитування зокрема, присвячені праці вітчизняних та зарубіжних науковців: В. Базилевича, О. Євтуха, С. Кручка, В. Лагутіна, О. Кравченко, К. Паливоди, В. Рогового, Л. Рябченко, П. Саблука, О. Старкова, Р. Страйка, Г. Циліної та ін. Згідно статті 47 Конституції України кожен має право на житло, держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду [1]. Проте в Україні споживачі не можуть придбати його у зв’язку з низьким рівнем поточних доходів або короткочасних накопичень. У більшості ж розвинених країн світу придбання житла в кредит є основною формою вирішення житлової проблеми для населення, тобто завдяки іпотеці. Забезпеченість житлом людини, сім’ї стає вищою метою соціального статусу суспільства і найважливішим критерієм рівня життя людини та її ролі у всій системі відтворення. Дах над головою, тепло, світло, затишок – в цьому сенс нової сутності і змісту іпотеки. Держава, здатна використати її можливості у такій моделі, стає носієм соціального благоденства суспільства. Відповідно до Закону України «Про іпотеку», іпотека є видом забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому закононодавством України [2]. Кошти що надаються банками та іншими установами домашнім господарствам з метою придбання житла під заставу називаються іпотечними кредитами. Щодо самого поняття “іпотечного кредитування”, то відповідно до закону України “Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати” – це правовідносини, що виникають з приводу набуття права вимоги іпотечного боргу за правочинами та іншими документами [3]. Розглядаючи перспективи використання різних джерел для фінансування житлового будівництва в Україні, безумовно, необхідно глибше проаналізувати причини подорожчання нерухомості в країні. Адже наразі можна стверджувати, що зростання цін на нерухомість є необґрунтованою. Свідченням такої ситуації є те, що ціни на житло в Україні аж ніяк не відповідають рівню доходів населення. В Україні спостерігається зростання забезпечення житловим фондом населення. Виходячи із статистичних даних спостерігаємо, що рівень забезпечення населення житлом зростає, проте темпи даного зростання уповільнилися у 2009-2011 роках [4]. Говорячи про забезпечення житловою площею у розрахунку на одного жителя, потрібно враховувати той факт, що зростання даного показника поряд зі зростанням площі житлового фонду обумовлено також зменшенням населення України. В умовах обмеження фінансових ресурсів будівельних організацій та населення внаслідок фінансово-економічної кризи 2008-2010 рр., саме іпотека забезпечує вирішення такої важливої стратегічної задачі, як розширене відтворення житлового фонду країни. Ця задача є ключовою у зв’язку зі зростаючим зносом житлового фонду. Інтенсивне зношення житлового фонду досягає майже 50% знову введеного в дію житла і це притому, що забезпеченість житлом в нашій країні значно поступається багатьом країнам світу [5, c.224]. Розвиток іпотечного житлового кредиту слід розглядати у вузькому і широкому сенсі слова. У першому випадку - це вирішення житлової проблеми для мільйонів людей, які сьогодні не задоволені житловими умовами. У широкому сенсі іпотека розглядається як одне з важливих напрямів оздоровлення і зміцнення всієї фінансової системи держави [5, c. 226]. Що стосується структурних характеристик ринку іпотечного кредитування населення, то більшість іпотечних позик у 2011 році було видано на термін більше 5 років - 85,84% портфеля банків або 82,5 млрд. грн. за станом на 31.10.2011 р. (86,49% або 84,6 млрд. грн. станом на вересень 2011 року), тоді як на термін від 1 до 5 років було видано 9,84% або 9,4 млрд. грн. кредитів, а на період до 1 року ще менше - всього 4,32% портфеля або 4,2 млрд. грн. Таким чином, в листопаді 2011 року відбувся перерозподіл структури іпотечних портфелів у бік скорочення термінів виданих кредитів [4]. Активна та соціально-орієнтована житлова політика на основі моделі будівництва житла за рахунок державних коштів з подальшим наданням такого житла в оренду з правом подальшого викупу громадянам, які потребують поліпшення житлових умов, могла б суттєво покращити ситуацію, що склалася в останні два десятиліття у сфері забезпечення конституційного права більшості громадян України на житло. Частково цю ситуацію може виправити Програма кредитування фізичних осіб на виконання Постанови Кабінету Міністрів України від 25 квітня 2012 р. 343 “Про затвердження Порядку здешевлення вартості іпотечних кредитів для забезпечення доступним житлом громадян, які потребують поліпшення житлових умов”. Відповідно до цієї Програми, вимоги щодо об’єктів, на придбання житла в яких може бути наданий Банком кредит Позичальнику, а також можливі схеми продажу житла наступні: об’єкти, на придбання житла в яких може бути наданий Банком кредит Позичальнику, з подальшим застосуванням процедур щодо часткової компенсації процентів, повинні бути включені до переліку об’єктів (крім індивідуальних житлових будинків, замовниками будівництва яких є позичальники), в яких може придбаватися житло відповідно до Порядку часткової компенсації, визначеного міжвідомчою комісією, утвореною відповідно до Порядку забезпечення громадян доступним житлом, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 11 лютого 2009 р. №140 за поданням Ради міністрів Автономної Республіки Крим, обласних, Київської та Севастопольської міських держадміністрацій [6]. У зв’язку з реалізацією національних проектів сталого фінансування вимагає також комплекс напрямів модернізації та розвитку базових основ життєдіяльності людини. Особливе місце займає забезпечення населення житлом, пов’язане з вирішенням демографічних проблем, розміщенням продуктивних сил, освоєнням природних багатств. Без цього неможливо успішно вирішувати стратегічні завдання соціально-економічної політики держави та забезпечення безпеки країни, її населення. При цьому гальмом розвитку іпотеки вважається небажання банків давати “дешевий” і довгостроковий кредит, відсутність дворівневого іпотечного ринку (з використанням спеціалізованих посередників), недостатній розвиток будівельних потужностей, особливо у глибинних регіонах країни, низька купівельна спроможність громадян і високий рівень спекулятивного перепродажу житла [7]. В Європі в основу розвитку іпотеки покладено принцип розвитку організацій, інститутів, товариств типу ощадних банків, що забезпечують до 40-50% всіх іпотечних кредитів [5, c. 225]. В організації застосовується система планів цільових довгострокових і короткострокових заощаджень, що функціонує під егідою уряду. В Україні діють близько 30 організаційних форм типу ощадних кас будівельних, але охоплюють вони не мільйони, а тисячі людей. Проблема тут у тому, що іпотека не отримала соціального статусу, не ізольована від коливань і криз фондового та банківського ринків, не гарантована за критеріями стабільності, застрахованого, безпеки від недобросовісних дій [7, c.19]. У зв’язку з цим кредитну політику, в тому числі й іпотечні кредити, можна збалансувати з економічним зростанням країни, суб’єктами регіональних структур, включити іпотеку в цілісну систему соціально-економічного розвитку країни. У той же час важливо якісно поліпшити законодавчо-правове забезпечення такого підходу до розвитку іпотеки, маючи на увазі, що вона стає найважливішим джерелом, з одного боку, інвестування будівництва, а з іншого - вирішення найскладніших соціальних завдань нового етапу розвитку України як світової держави. Треба повніше використовувати досягнуті зміни економічного іміджу країни за останні роки. Отже, розробка ефективного механізму іпотечного кредитування сприяє стимулюванню розширення житлового фонду країни. Звичайно, для даних послуг характерний ряд недоліків, які необхідно ще усувати або вдосконалювати. Домінуючою проблемою довгострокового іпотечного кредитування в Україні є залучення фінансових ресурсів у цю сферу найбільш ефективними способами. Іпотека ж повинна розглядатися як особлива соціально-кредитна система прискореного комплексного відтворення з випереджаючим розвитком інвестиційно-будівельного комплексу країни і кожного регіону зі спеціалізацією широкої структури будівельних організацій житла в системі будівельного комплексу, з виділенням особливого інституту іпотечного житлового будівництва як бази сталого економічного розвитку країни і приросту населення, його оптимального регіонального розміщення.