3. Доходный метод для определения рыночной стоимости недвижимости

Основными понятиями доходного метода оценки стоимости недвижимости является чистый операционный доход и коэффициент капитализации. При применении доходного подхода используются финансовые отчеты собственника:

• упрощенный баланс;

• отчет о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.

Задача 1.

Чистый доход, приходящийся на офисное здание с оставшимся сроком экономической жизни 15 лет, равен 25 000 тыс.руб., за 1-й год норма отдачи для объекта оценивается в 15%. Какова стоимость здания?

Задача 2.

Для оценки свободного земельного участка оценщик выявил близлежащий аналогичный земельный участок с недавно построенным зданием. Объект приносит 125 000 руб. чистого годового дохода, норма дохода на инвестиции для подобных объектов составляет 15%. Срок экономической жизни здания 40 лет, стоимость постройки определена затратным методом в размере 120 000руб. Определить стоимость недвижимости.

Задача 3.

Собственнику объекта недвижимости необходимо представить отчет, исходя из следующей информации:

• месячная рента обычно составляет $300 за кв.м.;

• текущие ставки при недогрузке приближаются к 16%;

• площадь каждой секции 500 кв.м.;

• здание состоит из трех секций;

• плата управляющему составляет 4% от действительного валового дохода;

• управляющий получает дополнительное вознаграждение в $1 000 в год;

• на ремонт здания ежегодно тратится 3% от действительного валового дохода;

• юристу и бухгалтеру собственник вынужден оплачивать $ 5 000 в год;

• остальные расходы составляют 10% от действительного валового дохода;

• ежегодно на налоги и обслуживание долга тратится $ 90 000.

Задание

а) составить отчет собственника объекта недвижимости;

б) определить чистый доход (убыток) до налогообложения.

Задача 4.

В здании общей площадью 10 000 кв.м., подлежащих аренде, из которых 400 кв.м. свободны, а остальные сданы в аренду за $ 12/кв.м., операционные расходы составляют 45% потенциального валового дохода.

Какова будет величина:

а) потенциального валового дохода;

б) действительного валового дохода;

в) чистого операционного дохода.

4. Анализ финансовых коэффициентов

Традиционный анализ приносящей доход недвижимой собственности требует использования финансовых отчетов, которые несколько отличаются от общепринятых бухгалтерских финансовых отчетов.

Характер дохода, получаемый от объектов недвижимости, не обязательно соответствует бухгалтерскому определению чистого дохода и повышения стоимости актива, получаемой при его перепродаже. При условии подготовки финансовых отчетов их реконструированные варианты могут быть использованы для оценки самого рассматриваемого объекта недвижимости и для сравнения его с другими объектами. Изучение подобных взаимосвязей называется анализом коэффициентов.

Наиболее часто используемые коэффициенты:

• коэффициент недоиспользования: потери при сборе арендной платы от неполного использования площадей / потенциальный валовой доход;

• коэффициент самоокупаемости: операционные расходы и обслуживание долга /потенциальный валовый доход;

• коэффициент операционных расходов: операционные расходы/потенциальный или действительный валовой доход;

Задача 1.

Исходные данные:

• общая площадь здания 1000 м²;

• свободная площадь 40 м²;

• ставка аренды для арендованных площадей $ 120/ м²;

• операционные расходы $ 54000.

Задание

Найти:

• потенциальный валовой доход;

• действительный валовой доход;

• чистый операционный доход;

• коэффициент недоиспользования;

• коэффициент самоокупаемости (точка банкротства);

• коэффициент операционных расходов.

Ученый секретарь А.Р. Ишниязова

Разработчик А.А. Хорошавин