2. Затратный метод для оценки рыночной стоимости недвижимости

Затратный подход основывается на расчете затрат на восстановление (в некоторых случаях – замещение) оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и предпринимательской прибыли. К полученной стоимости добавляется рыночная стоимость участка земли. В основе затратного подхода лежит принцип замещения.

Стоимость восстановления (затраты на полное восстановление объекта) – это расходы в текущих ценах на строительство его точного дубликата или копии с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов, дизайна и с тем же качеством работ (которые воплощают в себе недостатки, несоответствия и моральный износ), что и у объекта оценки.

Задача 1

Срок экономической жизни здания 120 лет. Оценить эффективный возраст улучшений (здания) по результатам продажи, если стоимость продажи $75 000, стоимость участка $17 000, а стоимость восстановления сопоставимого объекта без учета износа $74 000.

Задача 2

Оценить срок экономической жизни здания, если стоимость продажи объекта недвижимости (участок с улучшениями) $90 000, стоимость участка $21 000, а стоимость восстановления сопоставимого объекта без учета износа $90 000. Причем эффективный возраст улучшений (здания) 35 лет.

Алгоритмы расчета для решения задач 1-2.

• И с. об. = С в. с. об. – С здан., где

И с. об. – износ сопоставимого объекта;

С в.с.об. – стоимость восстановления сопоставимого объекта без учета износа;

С здан. – стоимость здания.

• С здан. = С прод. – С земли, где

С прод. – стоимость продажи;

С земли – стоимость земли.

• К из. = И с. об. / С в.с.об., где

К из. – коэффициент износа.

• Т эф. = К из. * Т эк., где

Т эф. – эффективный возраст улучшений;

Т эк. – срок экономической жизни.

Задача.3.

Необходимо оценить здание, построенное 20 лет назад, имеющее расчетный срок физической жизни 100 лет, владелец которого построил в нем плавательный бассейн. Стоимость воспроизводства этого здания составляет 160 млн.руб. Текущие дополнительные издержки на эксплуатацию бассейна – 6 млн.руб., а его доходы – 7,2 млн.руб. в год. Коэффициент капитализации равен 12%. Определить величину износа.

Задача 4.

Изменение схемы районной планировки за период эксплуатации здания привело к перемещению основной транспортной магистрали непосредственно к границе оцениваемого объекта. Повышение уровня шума, запыленности и другие неблагоприятные последствия обусловили снижение чистой арендной платы за дома, прилегающие к транспортной магистрали в среднем на 10 000 в год за 1м² общей площади. Площадь здания – 200м². На стоимость здания приходится 90% стоимости всего объекта недвижимости, включая стоимость земельного участка. Коэффициент капитализации равен 12%. Рассчитайте внешний износ.

Задача 5

Торговый центр, имеющий 500м² общей площади, стал ощутимо терять клиентов вследствие того, что находится в старом районе города, где население убывает. При сдаче в аренду год назад терял на арендной плате $10 за кв.м. в месяц. Обычный годовой валовой рентный мультипликатор (ВМР) для такого объекта в данном районе равен 3.

Определить вид устаревания. Какова его сумма?