Отличия договоров

Социальный наем	Коммерческий наем
1. Жилое помещение предоставляется лицам, состоящим в очереди на улучшение жилищных условий в органе местного самоуправления. Он же выносит и решение о предоставлении жилья.	1. Жилые помещения находятся в частном жилищном фонде, а поэтому законодатель не устанавливает какой-либо специальной процедуры его предоставления (нет ни очередности, ни требований к нуждаемости)
2. Наймодателем являются уполномоченные государством субъекты, которые находятся в состоянии реформирования в связи с принятием нового ЖК РФ. Речь пока идет о МУРЭПах.	2. Наймодателем является непосредственно собственник жилого помещения: физическое или юридическое лицо.
3. Требования к жилому помещению определяются не только п.1 ст.673 ГК, но и рядом статей ЖК (ст.62, 96, 58, п.1-2 ст.50 ЖК). Таким образом, жилое помещение должно быть не только изолированным, но и благоустроенным, соответствую - щим на момент предоставления норме предоставления жилья.	3. Характеристика жилого помещения определяется только в ст.673 ГК. Максимальный размер законом не определен, а минимальный не может быть менее нормы жилой площади, установленной законодателем (ст.679 ГК). Следует отметить, что четких ориентиров законодатель пока не определяет.
4. Договор носит бессрочный характер (п.2 ст.60 ЖК)	4. Ст.683 ГК ограничивает срок договора коммерческого найма (до 1 года или до 5 лет). В целях обеспечения стабильности жилищных отношений ст.684 ГК РФ закрепляет условия реализации преимущественного права нанимателя на заключение договора на новый срок.
5. Нормы платы за жилье и коммунальные услуги устанав –ливаются нормативно органами местного самоуправления.	5. Ст.682 ГК определяет, что цена устанавливается соглашением сторон. Однако закон может закрепить предельный размер оплаты.
6. Право на жилое помещение имеют наниматель и члены семьи (ст.69-70 ЖК). Для них характерно следующее: а) они все должны быть обязательно включены в договор; б) порядок их вселения определяется ст.70 ЖК; в) они имеют равные права и обязанности, несут солидарную ответственность.	6. Право на жилое помещение имеют наниматель и сопользователи: а) они также подлежат обязательному включению в договор; б) порядок их вселения определяется ст.679 ГК; в) они имеют равные права, а вот ответственность за всех несет наниматель. Однако в договоре коммерческого найма может быть решен вопрос о солидарной ответственности нанимателей и сопользователей, в результате чего последние превращаются в сонанимателей.

6. Законодатель предъявляет более жесткие требования к предмету договора социального найма. Как уже отмечалось речь идет об изолированном жилом помещении, которое должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта.

Законодатель не определяет критериев благоустроенного жилья, хотя судебная практика 90 г.г. относила к ним отопление, канализацию, свет и т.д. Тот или иной критерий относится к числу критериев благоустроенного жилья при условии, если он имеет место более, чем в 50 % жилых помещениях государственного и муниципального жилищного фонда.

Размер данного жилого помещения должен соответствовать нормам предоставления, которые определяются органами местного самоуправления (ст.57 ЖК).

В дальнейшем данное жилое помещение сохраняется за нанимателем и членами его семьи.

Сторонами договора социального найма являются наниматель и наймодатель.

Право на жилое помещение по договору социального найма имеют:

- наниматель и члены его семьи. Состав членов семьи и порядок их вселения определен ст.69-70 ЖК.

Ст.69 ЖК выделяет три категории членов семьи:

Бесспорно к ним относятся дети, супруг и родители, для которых достаточно уже самого факта совместного проживания

Другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы могут быть признаны судом членами семьи при наличии уже двух условий: если они вселены в качестве членов семьи и ведут с ним общее хозяйство. Совместность проживания предполагается, а вот роль суда в решении этого вопроса законодателем не определена.

И лишь в исключительных случаях в судебном порядке членами семьи могут быть признаны и иные лица. К сожалению, законодатель четко не определяет необходимые для принятия такого решения юридические факты, хотя ими скорее всего также является и совместное проживание и ведение общего хозяйства.

Порядок вселения членов семьи предполагает:

1. письменное согласие членов семьи (супруга, родителей);

2. для вселения иных лиц необходимо помимо письменного согласия членов семьи также согласие наймодателя.

Наймодатель может отказать, если при этом общая площадь соответствующего жилого помещения составляет менее учетной нормы. На вселение к родителям несовершеннолетних детей не требуется согласия остальных членов семьи и наймодателя.

Любые изменения в субъектном составе необходимо отражать в договоре социального найма.

Бывший член семьи нанимателя, сохранивший проживание в жилом помещении имеет те же права и обязанности. Однако он самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Договор социального найма является бессрочным.

Цена договора получила серьезное законодательное закрепление. Действующее законодательство определяет роль каждого из уровней публично- правовых образований в определении цены договора социального найма. Фактически конкретное определение размеров оплаты осуществляется муниципальными образованиями, а иные публично –правовые образования определяют коэффициенты и принципы расчета оплаты.

Структура оплаты включает 3 компонента:

1) плата за пользование жилым помещением (плата за найм);

2) плата за содержание и ремонт жилого помещения;

3) плата за коммунальные услуги.

Порядок определения платы за найм зависит от качества и благоустройства жилого помещения (п.4 ст.156 ЖК). Однако установление размера платы за найм не должно приводить к возникновению у нанимателя и членов семьи права на субсидию (п.5 ст.166 ЖК).

Размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из учёта показаний приборов, а при их отсутствии исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденных органами местного самоуправления. Этот размер расчитывается по тарифам, установленным на уровне субъектов Федерации и муниципальных образований. Изменение формы собственности на жилое помещение не является основанием изменения размера платы за коммунальные услуги (п.3 ст.157 ЖК).

Плата за содержание и ремонт устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме. Кроме того размер платы за найм, а также плата за содержание и ремонт жилого помещения определяется исходя из занимаемой общей площади (в нее не включается теперь размер лоджий и иных неотапливаемых помещений). Отдельные категории граждан, которые относятся к числу малоимущих в соответствующем регионе, что определяет орган местного самоуправления освобождаются от платы за наем (п.9 ст.156 ЖК).

Права и обязанности сторон по договору социального найма.

Общие положения об обязанностях нанимателя содержатся в п.3 ст.67 ЖК. Так наниматель обязан:

- использовать жилое помещение по назначению;

- информировать наймодателя об изменениях оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением;

- обеспечить сохранность;

- поддерживать надлежащее состояние жилого помещения и проводить его текущий ремонт;

- своевременно вносить плату и своевременно информировать наймодателя о всех изменениях договора.

Особо законодатель регламентирует порядок оплаты за жилое помещение и коммунальные услуги. Разделяя структуру оплаты законодатель также разграничивает субъектов, которым эта оплата предоставляется.

Плата за найм вносится наймодателю (п.3 ст.155 ЖК), а вот плата за содержание и ремонт, а так же за коммунальные услуги вносится управляющей организации.

Реформирование жилищно-коммунального хозяйства связано с существенными преобразованиями, касающимися субъектов данных отношений. Так предусмотрено создание управляющих организаций различных форм собственности. Это могут быть как вновь созданные субъекты, так и реорганизованные МУРЭПы.

Фигура же наймодателя до сих пор четко законодателем не определена. Думается, что в первую очередь эту функцию должны выполнять региональные комитеты по управлению жилищным фондом. Бесспорно, ведомственное жилье также сохраняется (ст.93 ЖК). Однако его наймодателем реально могут быть только унитарные предприятия, включая казенные (ст.295-297 ГК).

Плата должна вноситься ежемесячно, не позднее 10 числа месяца следующего за истекшим. Наймодатель и управляющая организация обязаны информировать обо всех изменениях размера платы не позднее, чем за 30 дней до даты представления платежных документов (п.1, 13 ст.155 ЖК). При этом наниматель допустив просрочку оплаты обязан уплатить кредитору пеню в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на момент оплаты от невыплаченных в срок сумм за каждый день просрочки. Увеличение размера пени не допускается. Она выплачивается вплоть до момента фактической оплаты (п.14 ст.155 ЖК).

Говоря о правах нанимателя в первую очередь, следует отметить его право на получение субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг. Субсидии предоставляются гражданам в случаях, если их расходы по оплате жилья и коммунальных услуг превышают соответствующую максимально допустимую долю расходов в совокупном доходе семьи, установленную органом местного самоуправления. Органы местного самоуправления в пределах субъекта Федерации могут изменить размер общих расходов семьи, дающих право на получение субсидии.

Субсидии предоставляются органом местного самоуправления или уполномоченным им учреждением на основании заявлений граждан. Субсидии перечисляются гражданам до срока внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Субсидии предоставляются гражданам при отсутствии у них задолженности по оплате (п.3 ст.159 ЖК).

Порядок определения размера субсидий и порядок их предоставления устанавливаются Правительством РФ (п.7 ст.159 ЖК).

Финансирование расходов на предоставление субсидий компенсируются органом местного самоуправления в виде субвенций из бюджетов субъектов Федерации (п.8 ст.159 ЖК).