Определяем правовую допустимость приобретения или аренды объекта для организации складского комплекса:

Несмотря на частный порядок сделок с недвижимостью и уникальность каждой сделки, можно определить перечень документов, рассмотрение которых минимально необходимо для принятия инвестиционного проекта в разработку. В дальнейшем желателен анализ документации на здание с момента его строительства или приватизации.

После проведения юридической экспертизы документов по данному конкретному варианту, а также анализа федеральных и региональных нормативных документов и проектов (законодательных инициатив) можно выявить риски инвестиционного проекта и учесть их при определении его экономической целесообразности.

Оцениваем риски инвестирования:

При инвестировании в складские комплексы наиболее часто рассматриваются следующие виды рисков (в скобках указаны соответствующие коэффициенты*):

· страновой риск (для России Крф = 4-4,5%);

· риск инвестирования в недвижимость, например удорожание стоимости строительства, недостаточная ликвидность объекта при необходимости его срочной продажи (Кинв = 1-2%);

· риск инвестирования в регионы (Кр = = 3-5%);

· риск инвестирования в данный конкретный проект, например: не завершено межевание земельного участка (ДК = 1-2%); отсутствуют учредительные документы одного из юридических лиц в цепочке собственников (ДК = 1-2%); постановление о выделении земельного участка под строительство издано не уполномоченным на это органом (ДК = 3%); предлагаемый объект недвижимости имеет какие-либо обременения (ДК = 2-3%).

Правовая допустимость в документах:

Учредительные и регистрационные документы:

· выписка из Единого государственного реестра юридических лиц о государственной регистрации владельца;

· устав (с последними изменениями, если изменения вносились);

· учредительный договор (с последними изменениями, если изменения вносились) - при наличии; решение о создании - при его отсутствии;

· свидетельство о государственной регистрации юридического лица;

· свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц о юридическом лице, зарегистрированном до 1 июля 2002 года;

· свидетельство о внесении изменений в учредительные документы либо регистрации учредительных документов в новой редакции (если изменения вносились до 1 июля 2002 года);

· свидетельства ИМНС о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц (если записи вносились после 1 июля 2002 года);

· свидетельство ИМНС о постановке на учет в налоговом органе;

· выписка из протокола (решения) уполномоченного органа (общего собрания акционеров (участников), совета директоров, вышестоящей организации) о назначении руководителя;

· решение совета директоров (наблюдательного совета) или общего собрания хозяйственного общества об одобрении сделки, в совершении которой имеется заинтересованность члена совета директоров (наблюдательного совета) общества, руководителя общества, в том числе управляющей организации.

Дополнительно необходимо представить:

· решение о выпуске акций и Отчет об итогах выпуска акций, зарегистрированные в региональном отделении ФКЦБ (если владелец - акционерное общество);

· выписку из реестра акционеров с указанием всех владельцев голосующих акций, размера их долей, обременений акций (если владелец - акционерное общество);

· решение совета директоров (наблюдательного совета) или общего собрания хозяйственного общества об одобрении крупной сделки, если стоимость здания (помещения) составляет 25% от балансовой стоимости активов общества либо сумма месячной арендной платы сопоставима или превосходит размер уставного капитала. Так как в решении должны быть указаны стоимость и наименование покупателя (арендатора), то может быть представлено непосредственно перед совершением сделки;

· бухгалтерский баланс владельца здания (помещений) с отметкой налогового органа о его принятии, если по заявлению владельца сделка не превышает 25% балансовой стоимости активов общества;

· согласие Федерального антимонопольного комитета, если сделка превышает 20% от балансовой стоимости активов;