Выбираем вариант организации собственных складских комплексов:

Вследствие существующих в настоящее время недостатков складских площадей классов А и В наиболее эффективны инвестиционные проекты двух видов. В первом случае приобретаются права на земельный участок и осуществляется строительство нового складского комплекса - так называемое строительство green-field. Второй вариант заключается в покупке существующего здания и проведении впоследствии строительных работ - так называемый brown-field. Преимущества и недостатки реконструкции по сравнению с новым строительством приведены во врезке.

Желательно, чтобы произведенные на объекте улучшения не просто позволили приспособить помещение под планируемую деятельность, но и повысили класс самого складского комплекса. С этой точки зрения экономически целесообразен выбор объекта класса С и его последующая реконструкция до уровня класса В. Поэтому уже на этапе выбора объекта недвижимости для реконструкции и организации складского комплекса важно представлять, склад какого класса можно создать в результате. Для этого необходимо обращать внимание не только на стены и поэтажный план строения, но и на подъездные пути, состояние дорог, наличие достаточной прилегающей территории, коммуникаций и инженерно-технических систем, возможность получения дополнительных мощностей и заключения прямых договоров на коммунальные услуги. Чек-лист покупателя/арендатора При рассмотрении инвестиционного проекта обратите внимание на характеристики таких составляющих складской инфраструктуры, как:

1. местоположение:

o в регионе, являющемся ключевым для логистической сети вашей компании;

o на окраине города или в незначительном удалении от него (для обеспечения свободного доступа как грузового транспорта, так и работников компании);

o в складской зоне согласно градостроительному плану;

o в зоне, которая в будущем не изменит своего назначения (необходимо изучить градостроительный план или программу города);

2. подъездные пути:

o на одной из основных автотрасс РФ (что гарантирует поддержание дорог в рабочем состоянии за счет федерального или местного бюджетов);

o доступ транспорта к объекту в любое время года/суток и т. п.;

o достаточная ширина и хорошее качество покрытия подъездных путей;

o возможность заезда на территорию непосредственно с автотрассы;

o наличие на территории ж/д ветки (в случае необходимости);

3. земельный участок, прилегающая территория:

o достаточная площадь, обеспечивающая возможность организации складского комплекса с соотношением площади застройки к свободной площади 40 : 60 соответственно;

o правильная форма, ровная поверхность;

o наличие грунтов для ведения строительства; отсутствие затопляемых участков и плавунов;

o отсутствие чужих коммуникаций, проходящих через земельный участок (необходимо уточнять в кадастровом плане, обременениях);

o отсутствие на участке объектов, принадлежащих другим собственникам, в том числе Минобороны России или МЧС России;

o освоенность (искусственная отсыпка, асфальтирование, минимум <зеленого фонда> и т. п.);

o возможность организации кругового объезда;

o наличие двух въездов/выездов;

4. коммуникации:

o наличие подведенных инженерных сетей (точек подключения);

o наличие ТУ на подключение и их выполнение;

o наличие выделенных лимитов по всем ресурсам: электричеству, холодной воде, канализации бытовой и ливневой, горячей воде или газу (другому топливу) для котельной (сведения содержатся в разрешениях либо договорах на поставку со всеми снабжающими организациями);

o наличие или возможность организации линии связи (городской телефонной и оптоволокна);

5. здание (помещение):

o прямоугольная форма без значительного удлинения, единый контур без разрывов;

o требуемая высота;

o желательно расположение в одном уровне;

o по возможности большой шаг колонн;

o нагрузка на полы от 5000 кг/м2;

o наличие офисных помещений;

o <история> здания, позволяющая размещение в нем склада;

o состояние строительных конструкций (несущие, фундаменты, стены и т. п.);

6. личностный фактор:

o налаженные контакты с местными административными органами;

o налаженные контакты с коммунальными службами;

o хорошие отношения с собственником, его готовность к переговорам и поиску взаимовыгодных решений

Преимущества и недостатки реконструкции по сравнению с новым строительством:

Плюсы:

1. Обход бюрократических проблем при получении площадок под строительство.

2. Меньшее время на строительные работы, то есть сжатые сроки запуска в эксплуатацию.

3. Значительно более низкая цена из-за использования фундамента и стен (стоимость строительства <коробки> составит $300-350/м2, в то время как на реконструкцию понадобится около $200/м2).

4. Более низкие сроки окупаемости (3-4 года).

5. Наличие разрешительной документации, выделенных ресурсов (воды, электричества), что снижает бюрократические проволочки.

6. Обычно - наличие подъездных автомобильных путей, часто - наличие подведенных ж/д путей.

Минусы:

1. Основные параметры здания и прилегающей территории уже заданы, и их недостатки заключаются обычно в следующем: площадь прилегающей территории недостаточна; полы не выдерживают высоких нагрузок; этажность более одного этажа; уровень пола находится на уровне земли (необходимо приподнимать на 1,2 м); малый шаг колонн (6-9 м).

2. В большинстве случаев - ограниченность ресурсов (особенно электромощности).

3. Часто имеется участок дороги, проходящий по территории бывшего предприятия, что означает необходимость наложения сервитута, затраты на содержание данного участка автодорог.

Определяем физическую пригодность объекта для организации нового складского комплекса:

При рассмотрении варианта реконструкции или приобретения (аренды) складского комплекса следует проанализировать его по приведенным во врезке <Чек-лист покупателя/арендатора> пунктам в указанном порядке. Это связано с тем, что параметры, приведенные вначале, улучшить трудно или невозможно. Далее следуют параметры, изменение которых потребует значительных материальных и нематериальных вложений. Наконец, пункты, указанные в конце, при разумных вложениях можно улучшить.

После анализа каждой из приведенных во врезке характеристик объекта можно оценить затраты на строительство или реконструкцию здания и набросать примерный бюджет данного инвестиционного проекта.

В значительной степени класс будущего ОСК зависит от грамотной организации и проведения работ по реконструкции и ремонту. Оптимальной с точки зрения получения результата (исполнение бюджета, соблюдение сроков, получение всей исполнительной документации) является такая последовательность:

1. согласование точек подключения внутриплощадочных сетей к внешним сетям (электроснабжение, теплоснабжение, ХВС, ГВС, канализование) и получение от их собственников технических условий для подключения;

2. предварительная оценка стоимости реализации технических условий;

3. проведение тендера на проектирование и согласование проекта с надзорными органами, заключение договора на проектирование с победителями тендера;

4. проведение тендера на выполнение функций заказчика и генеральный подряд по производству РСР (СМР), включая реализацию технических условий;

5. заключение договоров генерального подряда на производство РСР (СМР) и выполнение функций заказчика;

6. контроль за деятельностью генерального подрядчика, качеством используемых материалов, соблюдением технологий проведения работ;

7. контроль за своевременной подготовкой и предоставлением исполнительной документации;

8. участие в рабочей и государственной комиссии по сдаче объекта в эксплуатацию;

9. сбор документов для лицензирования;

10. подписание договоров на коммунальные услуги.