Аренда зданий и сооружений.

Инф письмо президиума ВАС РФ № 59 от 16 февр 2001г.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение.

Несмотря на то, что кодекс говорит только о здания и сооружениях, правила данного параграфа применяются и к аренде помещений, находящихся внутри зданий или сооружений.

Предмет – нежилые здания и сооружения или помещения в них. Жилые помещения, как правило, являются предметом договора найма, социального либо коммерческого, но не аренды.

Жилое помещение может стать предметом договора аренды только в одном случае, если на стороне арендатора выступает ЮЛ. При этом такое ЮЛ может использовать арендованное им такое жилое помещение исключительно в целях проживания граждан (напр, для проживания сотрудников этого ЮЛ).

Форма и гос регистрация договора аренды зданий и сооружений.

Договор должен быть заключен в простой письменной форме, специальное правило в том, что он должен быть подписан сторонами в виде единого документа. (нельзя письмами, телеграммами и тд).

Договор аренды недвижимости подлежит гос регистрации, если он заключен на срок 1 год и более. Договор считается заключенным с момента гос регистрации. Отсутствие гос регистрации не влечет его недействительности. При отсутствии гос регистрации – не заключен. – п.3 ст. 433 ГК, п.7 инф письма №59.

Если одна из сторон договора уклоняется от гос регистрации, то другая сторона вправе на основании п.3 ст.165 ГК предъявить иск об обязании зарегистрировать договор.

В свиязи с тем, что гос регистрации подлежит договор на 1 год и более – в практике возник ряд вопросов:

- если сторону установят в договоре в соотв с п.2 ст.425 ГК, что заключенный ими договор применяется к отношениям, существовавший до заключения договора, то надо ли это период времени до заключения договора включать в общий срок действия договора.

Период предшествовавший заключению договора в срок действия договора не включается (см п.8 инф письма №59).

- надо ли регистрировать договор, заключенный на срок менее года, если в нем содержится условия о том, что он по истечении срока автоматически продлевается на такой же срок.

ВАС разъяснил, что такой договор регистрации не подлежит, т.к. речь идет о 2х разных договорах аренды, каждый из которых заключен на срок менее года – п.10 инф письма №59.

- надо ли регистрировать договор аренды недвижимости, если он заключен на неопределенный срок. Разъяснение: такой договор регистрации не подлежит – п.11 инф письма №59.

Если договор аренды недвижимости подлежит гос регистрации и был зарегистрирован, то любые изменения, дополнения к нему также подлежат гос регистрации. Гос регистрации подлежит и расторжение такого договора, независимо совершается ли оно по обоюдному согласию, по решению суда или в результате одностороннего отказа – п. 9, 12 инф письма ВАС РФ №59.

Права арендатор на земельный участок.

Ст. 652, 653 ГК РФ. Действие этих норм распространяется только на отдельно стоящие объекты здания и сооружения.

Указанные правила сформулированы применительно к 2м ситуациям:

- когда арендодатель является собственником земельного участка.

В договоре аренды здания или сооружения одновременно решается вопр о правах арендатора на соответствующие земельные участки. Как правило этот участок передается также в аренду. Если договор аренды здания или сооружения не содержит каких либо указаний на права арендатора на земельный участок, то считается, что к арендатору перешло право пользования частью земельного участка, занятого зданием или сооружением. При этом к арендатору переходит не весь участок, а только та его часть, которая необходима для использования здания или сооружения по назначению.

- арендодатель собственником не является.

Если земельный участок не принадлежит арендодателю на праве собственности, то передача в аренду здания или сооружения допускается без согласия собственника такого участка. Такая передача здания или сооружения в аренду не должна противоречить закону или соглашению с собственником земельного участка. В этом случае к арендатору здания и сооружения от арендодателя переходит право пользования соответствующей частью земельного участка. В целях стабилизации гражданского оборота законодатель предусмотрел правило, согласно которому, в случае смены собственника земельного участка арендатор здания или сооружения сохраняет за собой право пользования частью земельного участка, занятого зданием или сооружением.

Арендная плата.

В отл от общих правил об аренде, специальные правила об аренде зданий и сооружений устанавливаю, что существенными условиями договора аренды здания или сооружения является не только его предмет, но и цена.

Отсутствие условий о размере арендной платы влечет не заключенность договора аренды зданий или сооружений.

Формы арендной платы могут быть такими же, как предусмотрено ст. 614 ГК. Т.е. в виде периодических платежей, единовременного платежа и др.

Исполнение договора аренды зданий или сооружений.

Особенности исполнения договора аренды здания или сооружения установлены отношении передачи недвижимости от арендодателя к арендатору.

Такая передача должна быть оформлена передаточным актом или иным документом, подписанным сторонами.

До момента фактической передачи объекта и подписания соответствующего документа договор аренды не считается исполненным.

Уклонение одной из сторон от подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора.

Уклонение арендодателя от передачи арендованного имущества влечет для него след негативные последствия:

• У арендодателя возникает общая обязанность возместить причиненные убытки (ст. 15 и ст. 393 ГК РФ)

• Арендатор вправе истребовать объект недвижимости на основании ст. 398 ГК, как индивидуально определенную вещь, являющуюся предметом обязательства.

• Если в результате просрочки арендатор утратил интерес к договору, он вправе требовать его расторжения по п. 3 ст. 611 ГК. Расторжение возможно только в судебном порядке.

Если арендатор уклоняется от принятия арендованного имущества, для него наступают след негативные последствия:

• Обязанность возместить убытки – ст. 15 и 393 ГК

• Арендодатель может в судебном порядке потребовать от арендатора принять объект аренды.

• Или по своему выбору арендодатель может отказаться от договора аренды. Допускается односторонний отказ, т.е. обращение в суд со стороны арендодателя не требуется.

По окончании срока действия договора аренды недвижимости, объект недвижимости передается от арендатора к арендодателю по передаточному акту или иному документу, подтверждающему возврат имущества.

Имущество должно быть возвращено в том же состоянии, в котором было вверено арендатору с учетом нормального износа. Иное правило может быть установлено договором.

До момента фактического возврата объекта от арендатора к арендодателю и до подписания документа, подтверждающего такой возврат, арендатор не считается исполнившим свои обязательства надлежащим образом.

№21. Срок договора аренды. Досрочное расторжение договора. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок.