Анализ рынка недвижимости г. Москвы общая информация

Основным объектом оценки является нежилое здание площадью 398,6 кв.м, расположенное в г. Москве по адресу: Ленинградский проспект, д.24, стр.2 (САО).

Нежилое здание одноэтажное с наличием подвального этажа. Степень технического обустройства удовлетворительная: имеется в наличии водопровод, канализация, горячая вода, центральное отпление (от местной котельной). Оценщик сделал вывод о том, что данный объект целесообразно отнести к сегменту рынка коммерческой недвижимости.

Ниже приведен краткий анализ соответствующих субсегментов рынка коммерческой недвижимости Москвы. При проведении анализа рынка были использованы следующие основные источники информации:

• ASTERA – обзор рынка торговой недвижимости Москвы (2012)

• RWay – анализ офисной недвижимости Москвы

• БлицСервис – обзор рынка производственно-складской недвижимости Москвы за 2012 год.

• ZdanieInfo - обзор рынка офисной недвижимости Москвы (2012)

Нежилая недвижимость является вторым по емкости сегментом рынка недвижимости. Структура спроса и предложения по состоянию на конец 2012 года показана графике 8.1

 График 8.1

В 2012 г. повышенный спрос на офисные помещения был отмечен с мая по июнь и с октября по декабрь. Однако в начале года большинство обращений носили маркетинговый характер, и только 20-30% из всех заявок приводили к реальным сделкам. К концу года ситуация изменилась. Те компании, которые запланировали сменить помещение в 2012 г., осенью заключили договоры аренды. Особенным спросом пользовались помещения в СЗАО.

Структура спроса на качественные офисные помещений по метражу в 2012 г. претерпела ряд изменений. Если в посткризисный период и, в том числе, в первом квартале 2012 г., большей популярностью у арендаторов пользовались офисные помещения малой площади (до 200 кв. м ), то в 2012 г. спрос перераспределился в сторону офисных помещений от 500 кв. м, совокупный объем заявок на большие блоки составил 58%.

В течение 2012 г. предложение профессиональной торговой недвижимости Московского региона увеличилось на 258 100 кв. м общей площади (из них 133 300 кв. м - арендопригодная площадь). Данный годовой темп прироста стал минимальным с 2004 г. Совокупный объем предложения торговой недвижимости на конец 2012 г. составил 6,3 млн. кв. м общей площади, из которых арендопригодная - 3,2 млн. кв. м. Обеспеченность населения Москвы качественными торговыми площадями находится на уровне 307 кв. м на 1 000 жителей.

Также в 2012 г. было заявлено о строительстве более 15 складских проектов. В основном новые площади строятся на северном и южном направлениях.

РЫНОК ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Общая информация о сегменте рынка

По данным Bluestone Group, общий объем качественных офисных площадей в Москве на конец 2012 года составил 13,5 млн кв.м, превысив показатель 2011 года на 4,6%. Всего за год в столице было введено в эксплуатацию порядка 600 000 кв.м офисов классов А, В+ и В. Сроки ввода ряда объектов были по разным причинам перенесены на 2013 год.

В течение 4 квартала на рынок вышло 182 тыс. кв. м офисных помещений. Соотношение класса А и B в новом строительстве последних трех месяцев 2012 г. составило 30% и 70%.

Офисные здания подразделятся на три класса - А, В и С. Офис класса А должен соответствовать 16 из 20 ниже указанных пунктов, класса В - как минимум 10 из требований, а класса С – не менее 8-и.

1. Высококлассная отделка с полным техническим обслуживанием (включая системы управления зданием).

2. Профессиональное управление недвижимостью.

3. Здание расположено в хорошей местности с удобной доступностью и коммуникациями.

4. Системы кондиционирования воздуха – не менее чем 2-трубные или подобные системы.

5. Подвесные потолки.

6. Высота от пола до потолка, включая подвесные потолки, в среднем 2,7 метра.

7. Удобная открытая планировка этажа (колонные конструкции).

8. Наличие разводки для телефонных, электрических и компьютерных кабелей, или фальшполы (или возможность их установить).

9. Высококлассные стеклопакеты, рациональное расположение окон.

10. Современные высокоскоростные лифты, максимальное время ожидание – не более 30 секунд.

11. Подземная парковка.

12. Качественные материалы.

13. На 100 кв. м арендуемой пощади – одно место парковки (наземной или подземной).

14. Фактор потери площадей (отношение общей площади к полезной) не превышает 12%.

15. Высококлассные операторы связи.

16. Два источника подачи электроэнергии и/или резервные системы обеспечения бесперебойного питания; (электроэнергия – минимум 50 Вт на 1 кв. м используемой территории для арендаторов +20 Вт для общего освещения).

17. Нагрузка на полы – 400-500 кг на 1 кв. м.

18. Современная система охраны и пропускной контроль.

19. Кафетерий для персонала и другие удобства.

20. Глубина этажа (от окна до окна) – 18-20 м.

Исходя из вышеперечисленных критериев, оценщик сделал вывод о том, что объект по адресу Ленинградский проспект, д.24, стр.2 (САО) относится к классу В.

Перечень наиболее крупных офисных проектов верхних классов, строительство и реконструкция которых были завершены в течение 2012 года, приведен в табл. 8.2.

Таблица 8.2. Наиболее крупные офисные проекты 2012 года (классы «А» и «В»)

Название объекта	Класс	Офисная площадь, кв. м
Sky Light	А	58332
Гранд Сетунь Плаза	А	58221
Алкон	А	55616
Аквамарин 3	А	55452
Рига Лэнд, фаза 2, здание Б	B	22800
LIGHTHOUSE	А	22104
W Плаза - 2	B	20000

В 2013 г. к вводу заявлено порядка 706 тыс. кв. м офисных площадей. Наибольшее количество запланированных к вводу офисных площадей относится к классу А – 66%.