Проверка на физическую возможность реализации вариантов использования объекта оценки

Наиболее эффективное использование имущества зависит от его физических характеристик. При анализе вариантов использования необходимо учитывать объемно-планировочные характеристики здания, наличие инженерных систем в здании, его транспортную доступность.

Объемно-планировочные характеристики здания могут привести к невозможности его использования по тому или иному назначению.

Наличие инженерных систем является значимым фактором при выборе варианта использования.

Транспортная доступность может оказать значительное влияние на выбор варианта использования. Например, отсутствие возможности подъезда к объекту недвижимости большегрузного автотранспорта накладывает ограничения в части использования объекта недвижимости по складскому назначению.

Все изменения физических характеристик, что позволяют развивать вариант наиболее эффективного использования, должны быть проанализированы с точки зрения возврата капитала, инвестируемого в изменение физических характеристик.

Проверка финансовой целесообразности вариантов использования объекта оценки

Для требующих инвестиций вариантов дальнейшего использования объекта оценки из оставшихся вариантов определяется своя внутренняя норма доходности, и полученную норму доходности варианта сравнивается со средневзвешенной ставкой доходности капитала, привлеченного для финансирования варианта использования объекта оценки. В качестве финансово осуществимых для дальнейшего рассмотрения выбираются только те варианты, по которым внутренняя норма доходности варианта превышает средневзвешенную ставку доходности привлеченного для финансирования варианта дальнейшего использования объекта оценки капитала.

После рассмотрения юридически разрешенных и физически возможного вариантов использования следует анализ финансовой целесообразности.

Критерием финансовой целесообразности является положительное возвращение инвестируемого капитала. В большей мере финансовая целесообразность зависит от соответствия спроса и предложения, которые определяются через такие показатели, как валовой доход и чистый операционный доход.

Величина чистого операционного дохода допустимого варианта использования должна удовлетворять необходимой норме возврата.

Выявление варианта использования объекта оценки с максимальной стоимостью

В случае, если по итогам осуществления предыдущих этапов анализа наиболее эффективного использования объекта оценки остается более одного варианта использования, сопоставляются будущие выгоды от реализации финансово осуществимых вариантов дальнейшего использования объекта с необходимыми затратами на осуществление этих вариантов. Тот вариант, по которому приведенная разница между доходами и затратами максимальна, признается вариантом наиболее эффективного использования объекта оценки.

В качестве вариантов наиболее эффективного использования объекта оценки следует проанализировать использование в качестве магазина, офиса или складского помещения.

Упрощенно наиболее эффективный вариант использования объекта оценки может быть выбран путем анализа для различных вариантов использования характеристик, приведенных в табл. 10.

Т а б л и ц а 7

Анализируемые характеристики
	магазин	склад	офис
Законодательная разрешенность	+	+	+
Физическая возможность	+	возможность есть, однако здание в данном случае нуждается в перестройке	+
Финансовая целесообразность:
– рыночный спрос	+	+	+
потенциал местоположения	Скорее всего магазин будет испытывать недостаток покупателей, т.к. доступен только жителям соседних домов	+	+
– норма доходности	0,0018	0,0008	0,0028
Итого	-	-	+

Вывод: наиболее эффективным использованием объекта оценки является его использование в качестве офиса.