Выбор единицы сравнения

В качестве единицы сравнения выбран 1 кв. м, что является минимальной целой мерой площади объекта оценки и позволяет с наименьшей степенью погрешности вносить корректировки в цены объектов-аналогов.

Описание объектов-аналогов

В результате исследования рынка аренды объектов схожих с оцениваемым были выявлены _4___ объекта-аналога. Подбор данных осуществлялся, исходя из условия соблюдения репрезентативности, как самих объектов, так и использованных источников информации.

Т а б л и ц а 9

Описание объектов-аналогов и расчет величины арендной платы для объекта оценки

Характеристика	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
1	2	3	4	5	6
Источник получения информации	документация, расчеты оценщика	ASTERA – обзор рынка торговой недвижимости Москвы http://www.astera.ru/	RWay – анализ офисной недвижимости Москвы http://rway.ru/	БлицСервис – обзор рынка производственно-складской недвижимости Москвы за 2012 год. http://blizservice.ru/	ZdanieInfo - обзор рынка офисной недвижимости Москвы (2012) http://zdanie.info/
Величина арендной ставки, руб. /кв. м в год	18105,9	19800	20300	17200	20600
Вид прав на здание	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности	Право собственности
Корректировка, %	-	0	0	0	0
Условия финансирования	Собственные средства	Собственные средства	Собственные средства	Собственные средства	Собственные средства
Корректировка, %	-	0	0	0	0
Особые условия	Открытый рынок Публичная оферта	Открытый рынок Публичная оферта	Открытый рынок Публичная оферта	Открытый рынок Публичная оферта	Открытый рынок Публичная оферта
Корректировка, %	-	0	0	0	0
Дата публичной оферты	10 апреля 2013	Апрель 2013	Апрель 2013	Апрель 2013	Апрель 2013
Корректировка, %	0	0	0	0	0
Цена предложения/сделки		65000	70000	50000	85000
Корректировка, %		0	0	0	0
Местоположение	Ленинградский пр-т, д.24, стр.2	Варшавское шоссе д.13,стр.2	Вавилова, 57А	ул. Даниловская, д.25. к. Г	Кадашевская наб. 6/2
Корректировка, %	-	-5%	-3%	12,78%	-41,6%
Назначение и вид недвижимости		Нежилая постройка, может использоваться под различные коммерческие цели, кирпичная постройка	Двухэтажное офисное здание, административная постройка	объект-аналог относится к сегменту рынка офисной недвижимости, к офисам класса «В», а также представляют собой отдельно стоящие здания, а не встроенные помещения - аналогично оцениваемому объекту	Аналогичны оцениваемому объекту
Корректировка, %		0	0	0	0
Техническое состояние здания		После ремонта	Здание после ремонта	Износ оцениваемого объекта более 39%, здание- аналог после недавнего капитального ремонта	Здание более новое
Корректировка, %		-5%	-3,4%	-11%	-5%
Общая площадь объекта, кв. м		711 м2 Площадь больше; данный показатель может оцениваться двояко. С одной стороны, чем больше площадь, тем выше стоимость постройки, однако, все зависит от цели покупки данного здания. Может быть как + х% Так и – х% В интересах инвестора наоборот площадь, близкая к анализируемому объекту. Потому это скорее недостаток. Поэтому коэффициент равен:	305 м2	2726,4 1536 Как правило, удельная стоимость больших по площади объектов меньше, чем удельная стоимость объектов меньшего размера, поэтому , по экспертной оценке, необходимо скорректировать стоимость оцениваемого здания. Используя данные о стоимости одного кв. метра в данном районе находим коэффициент

О к о н ч а н и е т а б л. 22

1	2	3	4	5
Корректировка, %	-	2,1%	0	+50%	+30%
Состояние отделки	Общее состояние внешней отделки удовлетворительное	После качественного ремонта Ремонт аналоговых объектов выполнен гораздо более качественнее, на высоком уровне, что говорит о преимуществе аналога на фоне оцениваемого объекта недвижимости Следовательно, коэффициент корректировки равен:	евро стандарт	Здание после недавнего ремонта, в отличии от оцениваемого объекта, имеющего удовлетворительный вид	Здание после недавнего ремонта, в отличии от оцениваемого объекта, имеющего удовлетворительный вид
Корректировка, %	-	-10%	18%	-10%	-10%
Наличие доп. улучшений ЗУ	Нет охраны, есть ограждение	Паркова, ограждение, охрана	Парковка, ограждение, охрана	Парковка, охрана	Парковка, охрана, домофон, шлагбаум
Корректировка, %	-	-4%	-4%	-4%	-6%
Коммуникации		Все коммуникации подведены	Все коммуникации подведены	Все коммуникации подведены, плюс телефон и интернет	Все коммуникации подведены
Корректировка, %	-	0	0	0	0
Наличие НДС/ОР	Да	да	Да	Да	Да
Корректировка, % (руб.)	-	0	0	0	0
Валовая корректировка, %	-	-21,9%	-28,4%	37,78%	-32,6%
Скорректированная величина арендной платы		15463,8	15534,8	16137,5	14084,4
Веса, присваиваемые аналогам		0,3	0,3	0,2	0,2
Арендная плата за 1 кв. м объекта оценки с учетом НДС и ОР		18247,3	18331,1	19042,3	16619,6

Корректировки к аналогам вводились аналогично методике и рассуждениям, что и при расчете рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом.

Исключение составляет корректировка на вид недвижимости. Ее величина определялась методом сравнения продаж, расчет приведен в табл. 23.

Т а б л и ц а 10

Наименование параметра	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4
Источник информации	документация, расчеты оценщика	документация, расчеты оценщика	документация, расчеты оценщика	документация, расчеты оценщика
Местоположение	Варшавское шоссе д.13,стр.2	Вавилова, 57А	ул. Даниловская, д.25. к. Г	Кадашевская наб. 6/2
Функциональное назначение	Нежилая постройка, может использоваться под различные коммерческие цели, кирпичная постройка	Двухэтажное офисное здание, административная постройка	объект-аналог относится к сегменту рынка офисной недвижимости, к офисам класса «В», а также представляют собой отдельно стоящие здания, а не встроенные помещения - аналогично оцениваемому объекту	Аналогичны оцениваемому объекту
Состояние здания/отделки	После качественного ремонта Ремонт аналоговых объектов выполнен гораздо более качественнее, на высоком уровне, что говорит о преимуществе аналога на фоне оцениваемого объекта недвижимости	евро стандарт	удовлетворительное	евростандарт
Площадь зданий, кв. м	711,1	542,6	2726,4	1394,3 ( с пристройкой - 1536)
Величина арендной ставки, руб./год без НДС и ОР	13200	14600	12500	17800
Величина корректировки, %	корректировка цен каждого участка-аналога, сглаживающая отличия от оцениваемого земельного участка составила 0%

Величина корректировки составила______0________%.

Таким образом, величина ставки арендной платы за 1 кв. м объекта оценки по состоянию на дату оценки, составляет ______18105,9___ руб. в год, с общей площади 398,6 кв. м.

Потенциальный валовой доход от объекта оценки рассчитанный путем умножения его площади на ставку арендной платы составил _______6 999 740,94 руб. Площадь объекта оценки принята в размере коммерчески пригодной площади здания, определенной по данным технического паспорта на объект оценки.

Анализ рынка недвижимости показал, что в среднем доля вакантных помещений составляет не более 5%. Потери при сборе арендной платы покрывают за счет депонирования страховых платежей в размере от 1 до 3-месячной величины арендной платы.

Таким образом, величина действительного валового дохода составляет 6 649 753,89 руб..

Чистый операционный доход равен действительному валовому доходу за вычетом операционных расходов.

Операционными расходами называются периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода. Операционные расходы принято делить на:

условно-постоянные;
условно-переменные (эксплуатационные);
расходы на замещение.

На основе аналитических данных, представленных в разделе отчета «Анализ рынка недвижимости» величина операционных расходов на содержание объектов аналогичных оцениваемому составляет ____2 845,62______ руб. за 1 кв. м в год с учетом НДС.

Расчет величины чистого операционного дохода для объекта оценки приведен в табл. 24.

Т а б л и ц а 11

Таблица расчета величины чистого операционного дохода

Характеристики объекта недвижимости, статьи доходов и расходов	Ед. изм.	Показатели
Площадь объекта оценки	кв. м	398,6
Годовая арендная ставка с НДС и ОР	руб./кв. м	18105,9
Потенциальный валовой доход	руб.	6 999 740,94
Потери от недоиспользования	%	5
Потери от неплатежей	%	0
Действительный валовой доход	руб.	6 649 753,89
Операционные расходы	руб.	1 128 572,89
Чистый операционный доход	руб.	5 521 181

<<< < Предыдущая 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 1920 / 2320 21 22 23 > Следующая >>>

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]

#
01.04.2025577.54 Кб5отчет куриленко.doc
#
17.09.2019321.54 Кб19ОТЧЕТ МОЙ.doc
#
16.03.2015245.62 Кб15Отчет НИИПЭ.docx
#
16.03.201530.72 Кб38ОТЧЕТ О ПРАКТИКЕ.doc
#
10.11.201981.92 Кб9Отчет о произв практике (4 нед).doc
#
01.05.202516.58 Mб0Отчет об оценке, 2405, финальный вариант.docx
#
19.08.201953.13 Кб4Отчёт опоры.docx
#
25.11.2019235.52 Кб1Отчет по компонентному анализу (вариант 3).doc
#
01.04.20251.55 Mб0ОТЧЕТ по пед.практики.docx
#
29.03.2016110.4 Кб27отчет по практике (Автосохраненный).docx
#
03.09.2019128.5 Кб5Отчет по практике - копия - копия1.docx