ОТЧЕТ № 5

об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости

Дата составления отчета: 15 апреля 2013

Дата оценки: 12 марта 2013

Номер группы студентов-оценщиков: 2405

Г. Москва, 2013 г. Содержание

СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ ПИСЬМО 4

ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ 6

ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ 7

СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ 8

ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ, ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ ОЦЕНЩИКОМ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ 9

ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ 11

Описание количественных и качественных характеристик 12

объекта оценки 12

Результаты фотофиксации объекта оценки 16

Анализ местоположения объекта оценки 20

АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ 27

АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ г. МОСКВЫ 31

ОБЩАЯ ИНФОРМАЦИЯ 31

8.3 КРАТКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА КОМПЛЕКСОВ-АНАЛОГОВ 37

ОПИСАНИЕ МЕТОДОЛОГИИ ОЦЕНКИ И ОБОСНОВАНИЕ ПРИМЕНЯЕМЫХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ 41

Затратный подход 41

Сравнительный подход 59

Доходный подход 66

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИМЕНЕНИЕМ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА 78

Обоснование отказа от применения затратного подхода к оценке объекта оценки 78

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИМЕНЕНИЕМ МЕТОДА СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ В РАМКАХ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА 80

Выбор ценообразующих параметров 80

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИМЕНЕНИЕМ МЕТОДА СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ В РАМКАХ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА 81

Комментарий владельца к объекту недвижимости: 86

ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ С ПРИМЕНЕНИЕМ ДОХОДНОГО ПОДХОДА 96

СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ 107

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 111

ПРИЛОЖЕНИЯ К ОТЧЕТУ 113

П р и л о ж е н и е 1 113

Используемая терминология 113

Сопроводительное письмо

№ 46727860837 от 15-04.2013 г.

Генеральному директору

Федерального государственного унитарного эксплуатационного предприятия «Соцпромсервис» Министерства имущественных отношений Российской Федерации

Харитонову Борису Яковлевичу

Согласно договору № 22-11/2847 от 12.03.2013 г. мы произвели оценку рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: Москва, Ленинградский проспект, д.24,стр.2.

Определение рыночной стоимости объекта оценки выполнено в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.98 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и в соответствии с Федеральными Стандартами оценки № 1, № 2 и № 3, обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности, (ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3), утвержденными Приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254, 255, 256.

Цель оценки: определение рыночной стоимости оцениваемых прав на объект оценки

Дата оценки: 12.03.2013 г.

Оценщиком не проводилась как часть работы юридическая экспертиза документов, характеризующих Объект оценки.

Оценщик является членом Членство в саморегулируемой организации Некоммерческое партнерство «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» (НП «СРО «НКСО»)

Номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности: 00584 31.01.2008 года.

Гражданская ответственность Оценщика застрахована в ЗАО САК «Информстарх», страховой полис № 19/08-091928 г., действующий с 01.02.2010 г. по 01.02.2014г., размер страховой суммы 300 000 (Триста тысяч) рублей.

Стаж работы в оценочной деятельности – с 2005 г.

Рыночная стоимость Объекта оценки по состоянию на 19.03.2002 г. составляет 99 747 (девяносто девять тысяч семьсот сорок семь) рублей.

Генеральный директор Светлаков Кирилл Владимирович