57. Сделки на рынке недвижимости

Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязанностей. По сути, цель любой сделки - это приобретение права собственности или права пользования имуществом. Все сделки подразделяются на односторонние, двусторонние и многосторонние. Односторонней признается сделка, для совершения которой необходимо волеизъявление только одной стороны (завещание, акт принятия наследства, доверенность). В отличие от односторонней сделки, для совершения двух- или многосторонней сделок необходимо, соответственно, волеизъявление двух или более лиц.

Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий: законности содержания; правоспособности и дееспособности физических и юридических лиц, ее совершивших; соответствие воле и волеизъявления участников; соблюдение соответствующей формы сделки. В случае, если хотя бы одно из четырех условий будет нарушено, сделка считается недействительной.

Аренда. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Кстати: плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью. Таким образом, аренда – это наем на определенный, установленный договором срок движимого или недвижимого имущества, средств производства за определенную плату с правом использования и извлечения доходов.

Дарение. Суть сделки в том, что даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому: объект недвижимости в собственность; имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей. Дарение объекта недвижимости обязательно оформляется письменным договором, который подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента этой регистрации.

Безвозмездное пользование недвижимостью. По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает недвижимое имущество в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть то же имущество в состоянии, в каком она его получила (с учетом нормального износа либо износа, определенного договором между сторонами).

Ипотека. Долгосрочный кредит для приобретения недвижимости с первоначальным взносом не более 30%. Для выдачи подобного кредита нужны гарантии, и ключевая категория ипотечного кредитования – это залог. Кредитор-залогодержатель, в случае неисполнения залогодателем обязательства по возврату ссуд, получает права на его заложенную недвижимость.

Естественно, что интерес к ипотеке (греч. hypoteka - залог, заклад) и число ее потенциальных "потребителей" растет день ото дня, и сейчас ипотека постепенно становится одним из основных способов решить квартирный вопрос.

Купля – продажа. При данной сделке заключается письменный договор купли-продажи объекта недвижимости, в котором продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель, соответственно, - принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Не забудем и о законодательстве: договор купли-продажи объекта недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации соответствующими органами юстиции в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».