Права, обязанности и ответственность наймодателя по договору социального найма.

Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма

1) требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги

2) запрещать вселение граждан в занимаемое нанимателем помещение (ст. 70 Кодекса), давать согласие на обмен жилых помещений (ст. 72 Кодекса), на передачу части занимаемого нанимателем помещения в поднаем (ст. 76 Кодекса) и др.

В ч. 2 ст. 65 Кодекса закреплены четыре основные обязанности наймодателя:

1) обязанность передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

2) обязанность принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное жилое помещение;

3) осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

4) обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Независимо от того, предусмотрены ли указанные здесь обязанности в конкретном договоре социального найма жилого помещения, наймодатель по такому договору не освобождается от их исполнения, поскольку указанные обязанности установлены в императивной правовой норме федерального закона.

Перечень обязанностей наймодателя не является исчерпывающим. Дополнительные обязанности можно предусмотреть непосредственно в договоре социального найма.

Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма

Основанием ответственности является неисполнение или исполнение ненадлежащим образом наймодателем любой из его юридических обязанностей.

Если наймодатель не исполняет обязанности, то наниматель вправе по своему выбору предъявить к наймодателю любое из требований:

- уменьшение оплаты за пользование занимаемым жилым помещением либо общим имуществом в многоквартирном доме;

- возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения или общего имущества в многоквартирном доме;

- возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением наймодателем своих обязанностей.

Право на изменение договора вследствие признания нанимателем другого члена семьи.

Изменение договора социального найма жилого помещения

Изменение и расторжение договора производятся в соответствии с Кодексом (ст. ст. 82, 83) с учетом общих правил об изменении и о расторжении гражданско-правовых договоров, установленных в ст. ст. 450 - 453 ГК РФ. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор

При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. Обязательства считаются измененными с момента заключения соглашения сторон об изменении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора (п. п. 1, 3 ст. 453 ГК РФ).

Основания изменения договора:

1. Объединение в одну семью граждан, проживающих в одной квартире и пользующихся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма (ч. 1 ст. 82). Предусмотрена возможность объединения нескольких договоров социального найма в один договор. Граждане вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма, предметом которого будут все занимаемые ими жилые помещения в этой квартире.

Данное право могут использовать, например, заключившие брак супруги, а также при соответствующих обстоятельствах родители и дети и др.

2. Замена одного нанимателя другим. Правом требовать признания себя новым нанимателем по ранее заключенному договору социального найма жилого помещения обладает любой дееспособный член семьи нанимателя, который получил на это согласие как остальных членов своей семьи (включая несовершеннолетних и других лиц, не обладающих полной дееспособностью), так и наймодателя. Реализовать это право дееспособный член семьи может и в случае смерти первоначального нанимателя, и при его жизни (если первоначальный наниматель, как и другие члены семьи, выразит на это свое согласие).