Лекция 7. Товарищество собственников жилья. Жилищные кооперативы. Что понимается под товариществом собственников жилья? Каковы цели его создания? Правовое регулирование.

См. ст. 135, 143 ЖК.

В соответствии с ГК РФ некоммерческими организациями являются юридические лица, не имеющие в качестве основной цели извлечение прибыли и не распределяющие полученную прибыль между ее участниками. Правовое регулирование порядка создания и деятельности некоммерческих организаций определяется ГК РФ, а также специальными законами, нормами Федерального закона от 12 января 1996 года N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях".

Цели создания:

Некоммерческие организации могут создаваться для достижения самых разнообразных общественно-полезных целей, среди которых цели получения прибыли и распределения ее между участниками организации не могут являться основными. Товарищество собственников жилья создается для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Товарищество собственников жилья является объединением собственников помещений в многоквартирном доме. При этом собственниками помещений могут быть физические и юридические лица (коммерческие и некоммерческие организации), в том числе публичные собственники (Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования).

Товарищество собственников жилья создается для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья.

В уставе товарищества могут быть предусмотрены порядок вступления в члены товарищества и орган, к компетенции которого относится прием новых членов.

Каждый новый собственник помещения в многоквартирном доме, в котором создано товарищество собственников жилья, обладает правом стать членом данного товарищества. Устав товарищества или решение членов товарищества не могут изменить это положение и ввести какие-либо ограничения на вступление в товарищество нового собственника жилого помещения.

Настоящая статья предусматривает лишь порядок добровольного выхода из состава товарищества его членов: в случае прекращения права собственности на помещение в многоквартирном доме (это может произойти и принудительно, но выход из товарищества будет лишь следствием), и в случае заявления члена товарищества о его выходе. Порядок выхода члена товарищества может быть предусмотрен уставом. Настоящая статья не содержит положения о принудительном исключении членов товарищества из его состава.

См. также ст.2,3 ФЗ № 7 О некоммерческих организациях.

Некоммерческая организация

1. Некоммерческой организацией является организация, не имеющая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющая полученную прибыль между участниками.

2. Некоммерческие организации могут создаваться для достижения социальных, благотворительных, культурных, образовательных, научных и управленческих целей, в целях охраны здоровья граждан, развития физической культуры и спорта, удовлетворения духовных и иных нематериальных потребностей граждан, защиты прав, законных интересов граждан и организаций, разрешения споров и конфликтов, оказания юридической помощи, а также в иных целях, направленных на достижение общественных благ.

Правовое положение некоммерческой организации

1. Некоммерческая организация считается созданной как юридическое лицо с момента ее государственной регистрации в установленном законом порядке, имеет в собственности или в оперативном управлении обособленное имущество, отвечает (за исключением учреждений) по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

Некоммерческая организация должна иметь самостоятельный баланс или смету.

2. Некоммерческая организация создается без ограничения срока деятельности, если иное не установлено учредительными документами некоммерческой организации.

3. Некоммерческая организация вправе в установленном порядке открывать счета в банках на территории Российской Федерации и за пределами ее территории.

4. Некоммерческая организация имеет печать с полным наименованием этой некоммерческой организации на русском языке.

Некоммерческая организация вправе иметь штампы и бланки со своим наименованием, а также зарегистрированную в установленном порядке эмблему.

Порядок создания товарищества собственников жилья. Установлены ли ограничения относительно количества членов товарищества собственников жилья?

См. ст. 136 ЖК, ст. 13 ФЗ № 7

Решение о создании товарищества собственников жилья принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

ЖК РФ ограничивает право собственников помещений в одном многоквартирном доме на объединение в несколько товариществ, поскольку в соответствии с частью 3 статьи 135 настоящего Кодекса число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья.

Настоящая статья устанавливает кворум принятия решения о создании товарищества собственников жилья. Решение считается принятым, если за это решение проголосовали собственники помещений в многоквартирном доме, желающие вступить в товарищество собственников жилья, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. Количество голосов может не совпадать с числом собственников жилых помещений, так как одно жилое помещение может принадлежать на праве собственности нескольким лицам и, наоборот, несколько помещений могут принадлежать на праве собственности одному лицу. Статьями 37, 48 настоящего Кодекса установлен принцип пропорциональности количества голосов каждого собственника размеру помещения в многоквартирном доме, принадлежащего собственнику.

Решение собрания собственников помещений в многоквартирном доме о создании этого товарищества оформляется письменно протоколом.

В указанном протоколе можно отразить:

- факт учреждения товарищества собственников жилья с определенным наименованием и местом нахождения;

- факт утверждения устава товарищества собственников жилья;

- предмет и цели деятельности товарищества собственников жилья;

- принципы образования органов управления товарищества собственников жилья, на основе которых подготовлены соответствующие разделы устава (смотрите комментарий к статье 135 настоящего Кодекса);

- размер и порядок внесения вступительных, целевых, периодических и иных взносов, вносимых учредителями товарищества собственников жилья;

- другие положения.

Создать товарищество собственников жилья вправе только собственники жилых помещений многоквартирного дома. Для образования товарищества собственников жилья могут объединиться собственники разных многоквартирных домов.

ЖК определяет два способа объединения собственников разных многоквартирных домов:

- различные (не менее чем двое) собственники жилых помещений в одном многоквартирном доме могут объединиться с различными (не менее двух) собственниками помещений в других многоквартирных домах и создать товарищество собственников жилья при условии, что это дома с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктур, то есть являются соседними домами;

- собственники жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами могут объединиться и создать товарищество собственников жилья, если они расположены на соседних земельных участках и соединены инженерно-техническими сетями. К ним относятся собственники домов в коттеджных поселках, собственники дачных домов при наличии единой системы инженерных коммуникаций.

Товарищество собственников жилья подлежит государственной регистрации (смотрите комментарий к части 5 статьи 135 настоящего Кодекса).