Лекция 4. Правовой статус собственника жилых помещений и граждан, проживающих с ним в принадлежащем ему жилом помещении. Права и обязанности собственника при пользовании жилым помещением.

Права и обязанности собственника жилого помещения

1. Конституция Российской Федерации (ст. 35) провозглашает: "Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами".

Владение в гражданском праве понимается как фактическое обладание имуществом, создающее для обладателя возможность непосредственного воздействия на имущество.

Под распоряжением подразумевается одно из правомочий собственника имущества, позволяющее совершать со своим имуществом распорядительные сделки, такие как купля-продажа, мена, дарение и другие, ведущие к его отчуждению, либо сделки, передающие имущество во временное владение и пользование другому лицу, такие как сдача в аренду, в залог и другие.

Пользование заключается в праве потребления имущества в зависимости от его назначения. Границы права пользования определяются, как правило, законом.

2. Собственник жилого помещения вправе им распоряжаться, то есть совершать распорядительные сделки.

В соотв. со ст. 30 п.2 ст. 671 ГК РФ юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основании договора аренды или иного договора, ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

При этом юридическое лицо, являющееся арендатором, может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Гражданам жилое помещение может быть предоставлено на основании:

1) договора найма (имеется в виду коммерческий наем, поскольку наймодателем является частный собственник жилого помещения).

2) договора безвозмездного пользования.

3) на ином законном основании.

3. Собственник жилого помещения несет бремя финансовых расходов по содержанию своего имущества. Он должен производить капитальный и текущий ремонт своего жилого помещения и оборудования в нем, а также участвовать в ремонте и содержании общего имущества многоквартирного дома (коммунальной квартиры). Под общим имуществом собственников комнат в коммунальной квартире понимаются помещения в такой квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (ст. 41 ЖК РФ), включая оборудование таких помещений.

Собственник жилого помещения также должен своевременно вносить плату за содержание жилого помещения и коммунальные услуги, несет расходы по страхованию, охране, регистрации, специальному (санитарному, техническому и др.) осмотру, налогам на недвижимость и т.д. В случаях, установленных законом, часть расходов по содержанию жилого помещения собственник такого помещения может переложить на других лиц.

4. Обязанность собственника жилого помещения нести бремя по его содержанию. ЖК РФ обязывает собственника:

- поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним.

- соблюдать законные права и интересы соседей.

- соблюдать правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (устанавливаются Правительством РФ; смотрите комментарий к статье 17 настоящего Кодекса).

Положения статьи 293 ГК РФ устанавливают, что, если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Раскройте особенности права общей собственности на жилое помещение. В каком порядке осуществляются владение и пользование жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности? Каким образом и при каких условиях может быть произведен выдел доли в жилом помещении, находящимся в общей долевой собственности? Когда допускается выплата компенсации вместо выдела доли в жилом помещении?

Существуют 2 вида общей собственности:

1. Долевая собственность;

2. Совместная собственность. Возникает в случаях, прямо предусмотренных ФЗ. п. 3 ст. 244 ГК).

3. Выделяют также общую долевую собственность – общее имущество в многоквартирном доме.