6. Основні принципи та методи експертної оцінки землі

Приватизація міських земель та можливість здійснення майнових операцій з земельними ділянками чи з правом їх оренди обумовлює необхідність визначення не тільки нормативної , а реальної вартості земельної власності. У цій вартості повинні акумулюватися конкретні обставини угоди, її позначки та умови, інтереси сторін, поза яких оцінка втрачає сенс.

Тому, перед експертом постає завдання, перш за все, визначити, що саме є об'єктом оцінки, її призначення (вірогідне використання результатів оцінки); умови, що обмежують використання цих результатів; ефективну дату оцінки (дата, за межами якої не розглядаються економічні, правові, законодавчі та інші зміни, що впливають на оцінку землі).

Як правило, придбання земельної ділянки чи прав на її оренду здійснюється з метою її подальшого використання та одержання доходу. Це обумовлює основні принципи експертної оцінки: врахування кон’юнктури ринку; найкращого й найбільш ефективного використання земельної ділянки; очікуваних змін та доданої прибутковості землі.

Процедура оцінки включає:

• збір та аналіз вихідних даних про земельну ділянку, економічні, соціальні, правові та фізичні фактори, що впливають на її вартість;

• аналіз і вибір варіантів найкращого й найбільш ефективного використання земельної ділянки;

• вибір та обґрунтування методів оцінки;

• визначення вартості об'єкта оцінки за вибраними методами;

• узгодження результатів оцінки та висновок щодо вартості земельної ділянки;

• складання звіту щодо проведення оцінки.

Ключовим моментом експертної оцінки є аналіз та вибір найкращого та найбільш ефективного використання земельної ділянки – розумного та можливого її використання, що повинен давати найвищий сукупний чистий прибуток у конкретний період часу при існуючих юридичних, містобудівних, фізичних, фінансових та інших обмеженнях і загальному характері споживчих переваг. Тобто експерт повинен оцінити наскільки використання земельної ділянки є фізично можливим, економічно доцільним та найбільш прибутковим.

Аналіз найкращого й найбільш ефективного використання землі будується на припущенні, що ділянка вільна від забудови.

Критеріями вимогами серед альтернативних варіантів найкращого й найбільш ефективного використання землі виступають:

1. Фізична придатність ділянки: розмір, протяжність фронтальної мережі, конфігурація, інженерно-геологічні умови (схил поверхні, якість ґрунтів, залягання ґрунтових вод, наявність небезпечних природних явищ тощо);

2. Юридична забезпеченість: право щодо власності, користування та розпорядження землею, правила використання та забудови ділянки (дозволені види функціонального використання, щільність забудови, екологічні вимоги тощо), наявність правових обтяжень та планувальних обмежень, сервітути, договірні зобов'язання.

3. Економічна доцільність: ринковий попит на використання землі, що пропонується, конкуренція інших ділянок, види податків, інші умови. Усі фізично можливі та юридично дозволені варіанти використання, що не відповідають економічній доцільності, відкидаються, а ті, що залишилися, дозволяють оцінити потенційний чистий прибуток.

До факторів, що визначають варіант найкращого й найбільш ефективного використання ділянок, відносяться споживчі властивості ділянки (місцеположення, інфраструктурне облаштування): вид діяльності; ринковий попит; доходи населення; обмеження щодо використання ділянки; фінансова та технологічна обґрунтованість реалізації проекту.

Аналіз найкращого й найбільш ефективного використання земельної ділянки виконує дві функції:

• дозволяє оцінити сучасне використання земельної ділянки з точки зору її потенційної прибутковості;

• допомагає визначити земельні ділянки для співставлення.

Встановлення найкращого й найбільш ефективного використання земельної ділянки є необхідним й обов'язковим етапом при визначенні її ринкової вартості. При цьому для кожного варіанта забудови разруховувається залишкова вартість землі. Найвища залишкова вартість землі відповідає варіанту її найкращого та найбільш ефективного використання. В нижченаведеній таблиці в умовних одиницях приведено приклад відповідних розрахунків.

Показники	Жилий проект	Торговий центр	Офіс
Вартість будівництва	450 000,0	721000,0	577000,0
Коефіцієнт капіталізації	0,1311	0,14	0,13
Річний валовий доход	100000,0	250000,0	150000,0
Мінус: Втрати під час збору платежів	5000,0	25000,0	20000,0
Плюс: Інші доходи	3000,0	10000,0	5000,0
Реальний валовий доход	98000,0	235000,0	135000,0
Мінус: Операційні витрати	30000,0	120000,0	50000,0
Мінус: Резерв на заміщення	3000,0	10000,0	5000,0
Чистий операційний доход	65000,0	105000,0	80000,0
Мінус: Доход, що відноситься до покращень	59000,0	101000,0	75000,0
Чистий залишковий доход від землі	6000,0	4000,0	5000,0
Експертна вартість землі, якщо ставка капіталізації – 12%	50000,0	33000,0	41700,0

Виходячи з припущень, що були зроблені, найкращий та найбільш ефективний варіант використання земельної ділянки відповідає забудові його житловими будинками.

Відповідно до міжнародних стандартів оцінки для визначення вартості земельної власності використовуються три загальновизначених підходи: ринковий, витратний та прибутковий, в основу кожного з яких положено певний метод:

• порівняльний (співставлення продажів);

• економічний (залишок для землі);

• капіталізації прибутку (земельної ренти).

Усі методи базуються на принципах кон’юнктури ринку, найкращого й найефективнішого використання, очікуваних змін та доданої прибутковості землі.

Застосування цих методів в умовах, коли ринок міських земель тільки формується, а економіка країни знаходиться в кризовому стані, вкрай ускладнено. Однак вже сьогодні виникають задачі, пов'язані з необхідністю визначення ринкової вартості землі у випадках:

• передачі земельних ділянок у приватну власність;

• визначення вартості майна під заставу;

• продаж або застава права оренди земельної ділянки;

• визначення розміру внеску до статутного фонду спільних підприємств, акціонерних товариств, об'єднань.

Порівняльний метод використовується за умови розвинутого й активного ринку землі, коли достовірна інформація про продажі земельних ділянок є доступною. Він базується на принципі заміщення: раціональний покупець не сплатить за земельну ділянку більше, ніж йому коштуватиме аналогічна інша ділянка з подібними корисними властивостями.

В основі ринкового підходу лежить метод прямого порівняльного аналізу продаж, що мали місце протягом останніх 3 - 6 місяців. Для кожної однорідної групи ділянок на підставі ряду фактичних продажів визначається середня чи типова вартість одиниці порівняння. Середнє значення визначається шляхом розрахунку медіани (середина ранжированого ряду) чи середньої ціни продаж за одиницю порівняння. Цей спосіб застосовується у випадках, коли ділянки сильно схожі за іншими параметрами.

Порівняльний метод передбачає:

1. Виявлення фактичного продажу ділянок на відповідальному ринку чи його сегментах.

2. Перевірку інформації про характер угоди: чи не були дії вимушеними й всі сторони діяли свідомо та раціонально.

3. Вибір одиниці порівняння. Як одиниці порівняння в залежності від характеру використання земельної ділянки можуть застосовуватися ціни за квадратний метр ділянки, за погонний метр її фронтальної межі, за одиницю щільності, за квадратний чи кубічний метр розташованої на ділянці будівлі або споруди. В такої якості може виступати також одиниця покращень, що приносить прибуток – квартира, місце в гаражі, на стадіоні, місце паркування та ін.

4. Внесення виправлень з урахуванням відмінностей між ділянками, що оцінюються та ділянками, що з нею порівнюються.

Для цього застосовується таблиця коригувань, що враховує відхилення в ціні за такими елементами порівнянь:

• правове відношення до земельної ділянки (наявність прав володіння, користування, розвитку, розпорядження земельною ділянкою, правових обтяжень та сервітутів);

• умови продаж (вільний продажів, вимушений продаж, ліквідаційний продаж; продаж у зв'язку з смертю власника при відсутності прямих спадкоємців; продаж при позбавленні власника прав викупу застави та інше);

• дата продажу (різниця в часі між різноманітними операціями по продажах, що відображає зміну ринкових розумів – рівень інфляції, активність ринку (сезонна, циклічна, поєднана), взаємодія попиту та пропозиції інші;

• місцеположення (розбіжності в розташуванні земельних ділянок у містах різної категорії та в плані міста відносно основних центрів тяжіння);

• фізичні характеристики (розмір та конфігурація земельної ділянки та її інженерно-геологічні параметри: схил поверхні, стан ґрунтів, наявність ґрунтових вод, паводків, заболоченості, небезпечних геологічних процесів, елементів інженерної підготовки та захисту території);

• використання прилеглої території (фондоємкість, щільність населення, ступінь різноманітності місць прикладання праці та послуг, рівень інженерно-транспортного облаштування, якість середовища);

• існуючі вимоги до забудови та використання земельної ділянки (функціональне зонування, правила забудови та використання міських земель, функціональне зонування, правила забудови та використання міських земель, технічні умови щодо їх освоєння, природоохоронні умови, вимоги щодо збереження пам'яток історії та архітектури).

5. Визначання ціни продажу кожної з ділянок, що порівнюються, за умови, якщо б вона мала такі ж самі параметри, що й ділянка, яка оцінюється.

Коригування повинні проводитися в напрямку від ділянки, що порівнюється, до ділянки, що оцінюється, якщо вона мала би ті ж характеристики, що й ділянка, яка оцінюється. Якщо споживчі властивості ділянки, що співставляється, перевищують відповідні параметри ділянки, яка оцінюється, то її фактична ціна повинна бути відповідно зменшена, а якщо поступається, то ціна ділянки, що співставляється, повинна бути збільшена.

Техніка застосування цього методу базується на дотриманні послідовності внесення коригування.

Коригування може проводитись у гривнях чи у відсотках за кожним фактором, чи за всією їх сукупності на незалежній основі шляхом сумування або на кумулятивній основі шляхом перемноження значень виправлень.

6. Визначення вартості земельної ділянки, що оцінюється.

Остаточно вартість земельної ділянки, що оцінюється, визначаеться після аналізу розбіжностей у ціні одного квадратного метра ділянок-аналогів та її медіанного та середньовиваженого значення.

Метод співставлення продажу, що максимально зорієнтований на кон'юнктуру ринку, є найбільш привабливими. Однак складність його застосування полягає не лише у відсутності розвинутого ринку землі, а й у недостатньо розробленій техніці внесення виправлень при співставленні існуючого продажу, відсутності належного обґрунтування кількісних значень коригуючих коефіцієнтів. На сьогодні з певним припущенням можна рекомендувати застосування системи регіональних, зональних та локальних коефіцієнтів при внесенні виправлень на розбіжності в місцеположенні ділянки та врахування особливостей використання прилеглої території.

Економічний метод застосовується при оцінці земельних ділянок, що освоєні або передбачаються будуть освоєними відповідно до найкращого й найбільш ефективного їх використання. В основу методу покладено принцип доданої прибутковості, що не пов'язана й з земельними поліпшеннями. За цим методом вартість земельної власності розраховують як залишок між очікуваною ціною продажу забудованої ділянки та витратами на земельні поліпшення (праця та капітал) з урахуванням прибутку, який прийнятий для забудовника.

Економічний метод доцільно використовувати для оцінки земельних ділянок з відносно новою забудовою, для яких досить легко визначити витрати на земельні поліпшення без додаткових розрахунків фізичного та інших видів зносу будівель і споруд.

При відсутності даних про ціни продажу забудованих ділянок та витрати на їх освоєння й забудову можуть використовуватися експертні оцінки. У цьому випадку достовірність розрахунку вартості земельної власності буде залежить від повноти врахування факторів, що обумовлюють загальну вартість забудованої ділянки, та точність визначення всіх витрат, пов'язаних з її забудовою.

При визначенні можливої ціни продажу варто враховувати такі факти, як тип забудови; її щільність; місцезнаходження ділянки; вартість інфраструктури; вартість фінансування; податки; попит на забудову, пропозиції землі; рівень конкуренції.

Витрати на реалізацію проекту забудови земельної ділянки повинні включати:

• витрати, пов'язані з відведенням земельної ділянки, розробкою та погодженням проекту її забудови;

• витрати на інженерну підготовку та облаштування земельної ділянки, будівництво;

• витрати, пов'язані з сплатою місцевих зборів, податків та платою за кредит;

• адміністративно-управлінські витрати;

• прибуток, який очікується.

Таким чином, землекористувачі, які створюють найбільший чистий прибуток на квадратний метр придатної для забудови землі, пропонують найбільшу залишкову ціну на землю. Ціна пропозиції збільшується, якщо щільність забудови зростає.

Місцезнаходження земельної ділянки також істотно впливає на ціну, тому що при сприятливому значенні цього фактора покупець пропонує досягти більш високого коефіцієнта окупності з одиниці площі ділянки.

Якщо вартість фінансування використання ділянки буде великою, те потенціальна вартість землі буде малою. Це відбувається тому, що потенційний власник землі або землекористувач буде мати менше чистого доходу для того щоб розподілити його на прибуток, який він планує одержати, і землю.

Збільшення вартості інфраструктури та податків з доходу робить такий же вплив на ціну землі.

Якщо попит на ділянки зростає, то ціна продажу та прибуток з оренди збудованих споруд збільшується. Це означає, що покупець одержить більший доход, щоб розподілити його між своїм прибутком і ціною на землю.

Якщо пропозиції землі, придатної для забудови, обмежені, то напруження попиту підніме ціну продажу та орендну плату, що позначиться на зростанні прибутку.

Якщо конкуренція на ринку обмежена, то покупці будуть прагнути збільшити прибуток, але у пошуках прибутку до ринку увійде більше покупців, які зменшать рівень прибутку.

Усі ці фактори постійно діють і тривало впливають на ціну на землю.

Уже сьогодні цей метод може ефективно використовуватися при оцінці земельної власності на вторинному ринку нерухомості, наприклад, при визначенні ринкової вартості земель котеджної забудови. Як показує практика, метод порівняння продажів дає незадовільні результати в умовах високих темпів інфляції, при недолік даних про ринкові продажі порівнянних об'єктів або їхньої низької вірогідності, а також при різких змінах економічних умов. У такому випадку доцільно використовувати метод перенесення або співвіднесення, який припускає, що для кожного типу забудови земельної ділянки існує певна пропорція між вартістю землі й вартістю покращень.

У такому випадку ціна продажу об'єкта нерухомості розділяється на дві частини – вартість будинків (покращень) і вартість земельної ділянки. Для кожного типу забудови земельної ділянки в даній місцевості існує стійка пропорція між вартістю землі й вартістю споруджень. Цей факт підтверджується принципами збалансованості й граничної продуктивності.

Якщо в районі оцінки немає достатнього числа продажу незасвоєних земельних ділянок, то можна підібрати порівнянний район з наявними продажами як забудованих, так і незабудованих земельних ділянок. Визначивши типове співвідношення між вартістю землі й вартістю нерухомості (об'єкта) у цілому, його переносять для аналізу продажу аналогічних земельних ділянок у районі, де проводиться оцінка.

Розглянемо конкретний приклад на використання методу перенесення. У міському мікрорайоні старої житлової забудови не було продажу незабудованих земельних ділянок. Однак по інших мікрорайонах житлової забудови в ціновій зоні, щ обрана для прорівняння, є такі дані.

Район	Середня вартість землі	Середня вартість об'єкта	Частка землі у вартості об'єкта
1	33011	183962	0,179
2	37836	199954	0,189
3	36294	189090	0,192
4	35821	209479	0,171

Визначимо типове відношення вартості землі до загальної вартості нерухомості як середнє арифметичне. Середня арифметична частка землі = (0,179+0,189+0,192+0,171)/4 = 0,183. Далі використаємо отримане значення для аналізу порівнюваних продажів.

Якщо оцінювана нерухомість була недавно продана за 188985грн., то вартість землі визначається в такий спосіб:

Вартість землі = 188985 х 0,183 = 3458,3 грн.

Метод капіталізації прибутку доцільний при оцінці земельної ділянки, яка приносить прибуток, або від господарської діяльності, або від здачі ділянки в оренду без будівель і споруд. Вартість земельної власності за цим методом визначається як капіталізована вартість щорічного рентного доходу. Інакше кажучи, вартість ділянки відображає її спроможність приносити прибуток у майбутньому.

Перетворення щорічного прибутку від використання земельної ділянки в її поточну вартість здійснюється за допомогою норми капіталізації. Вона встановлюється такою, щоб забезпечити інвестору прийнятий рівень прибутку (віддачі) на викладений капітал та його відшкодування (відтворення), і залежить від економічних умов, що склалися на момент оцінки.

Існує декілька способів визначення норми капіталізації.

Найпростішим шляхом є аналіз зібраних на ринку даних про співвідношення орендної плати до ціни земельних ділянок. Однак його застосування можливе лише за умови розвинутого ринку землі та її оренди.

Найчастіше норма капіталізації визначається в такий спосіб як ставки позичкового відсотка, що отримують інвестори на розміщення капіталу з тим же ступенем ризику, шляхом додавання:

• безризикової процентної ставки;

• додаткового відсотка на ризик, пов'язаний з інвестиційними вкладаннями в країні;

• додаткового відсотка та інвестиційний менеджмент;

• додаткового відсотка за низьку ліквідність.

До наведеної кумулятивної моделі визначення норми капіталізації може бути додана ще одна складова – виправлення на динаміку вартості ділянки.

Оцінка землі за прибутковістю передбачає:

1. Визначення потенціального валового прибутку на основі аналізу грошових потоків (надходжень) по подібних ділянках за минулі роки в умовах, що можуть бути співставленні.

2. Розрахунок витрат на майбутній рік з розподілом на постійні та експлуатаційні за всіма статтями, враховуючи резерви.

3. Встановлення дійсного (ефективного) валового прибутку: від потенційного валового прибутку віднімають можливі витрати з різних причин, які встановлюються шляхом аналізу відповідних показників на ринку.

4. Визначення чистого прибутку шляхом вилучення із дійсного валового прибутку всіх витрат без обслуговування боргу по іпотечному кредиту й амортизаційних нарахувань.

5. Перетворення чистого прибутку в поточну вартість земельної ділянки шляхом прямої та непрямої капіталізації.

При прямій капіталізації вартість земельної ділянки визначається відношенням щорічного доходу до норми капіталізації; при непрямій – дисконтування грошових надходжень, що очікуються за холдинговий період.

Метод капіталізації земельної ренти може активно використовуватись при наявності вторинного ринку оренди землі. В сучасних умовах цей метод добре працює в поєднанні з методом співвіднесення та економічним методом.

Вартість земельної ділянки може бути визначена також шляхом поєднання методу капіталізації та методу залишку для землі. Спочатку методом капіталізації чистого прибутку від експлуатації будівель та споруд, розташованих на земельній ділянці, встановлюється вартість забудованої ділянки. При цьому оцінюється й капіталізуються ті значення доходу, які приносила б земельна ділянка за умови її забудови відповідно з визначеним для неї найбільш ефективним використанням. Далі визначається внесок здійснених покращань у загальну вартість земельної ділянки, який віднімається від неї за методом залишку для землі. Різниця власне і є вартістю земельної ділянки.

Упровадження економічних методів регулювання земельних відносин у населених пунктах: справляння земельного податку, стягнення орендної плати за користування землею, купівля - продаж земельних ділянок, виконання інших майнових операцій з землею, компенсація за збитки, заподіяні власникам землі та землекористувачам тощо, – передбачає проведення різних видів оцінки земельної власності.