2. Міські землі як товар та об'єкт оцінки

Урбаністична концентрація населення та виробництва робить міські землі унікальним ресурсом. Займаючи лише відсотки від загальної площі території України, міста концентрують понад дві третини населення, більш 75% основних промислово-виробничих фондів, майже 95% фінансово-кредитних і науково-дослідних установ: зосереджують основні соціальні, виробничі, інформаційні та управлінські зв'язки.

Це створює для користувачів міських земель виключно сприятливі можливості для господарювання та підприємництва. Саме в цьому полягає причина великої привабливості міст, насамперед великих, що мають могутній багатофункціональний виробничий, науковий та культурний потенціал.

Таким чином, цінність міських земель полягає в їх здатності приносити додатковий прибуток, що виникає в містах, перш за все, завдяки зручності місцеположення відносно ринків ресурсів і збуту та інфраструктурному облаштуванню території. За можливості отримання цього прибутку власно й сплачується плата за міські землі. Вона повинна відповідати грошовій сумі, яка, якщо її покласти в банк, дасть у вигляді відсотків з внеску прибуток такого ж розміру, що й рентний доход, який щорічно отримується з даної земельної ділянки. Тобто ціна землі – це капіталізована земельна рента.

Рента – це взагалі, той вид народного доходу, що формується з урахуванням яких-небудь особливих переваг або сприятливих умов. Подібними перевагами можуть бути для хлібороба – родючість ґрунту або вигідних умов місця розташування, для промисловця – володіння секретом виробництва або пільги. Основна заслуга в розвитку теорії земельної ренти відносно несільськогосподарських земель належить Д. Рикардо й И.Г. Тюнену, які докладно вивчили залежність ренти від місця розташування ділянки.

У самих загальних рисах можна стверджувати, що цінність міських земель складається з показників диференціальної, абсолютної та монопольної ренти.

Диференціальна рента відображає конкретну цінність земельної ділянки й поділяється на:

• ренту за рахунок доступності ділянок, що обумовлена зменшенням витрат на ввіз сировини, матеріалів, комплектуючих виробів на вивіз готової продукції, а також зростанням продуктивності праці робітників унаслідок зниження транспортної стомленості;

• ренту за рахунок освоєнності території, що визначається зниженням вартості продукції завдяки скороченням витрат на створення інженерно-транспортної інфраструктури (мереж енерго- та водопостачання, каналізації, шляхів автомобільного та залізничного транспорту);

• ренту за рахунок ефективності додаткових капіталовкладень в облаштування території, яка обумовлена можливостями й вигодами даної ділянки, а також способом її використання, зокрема, поєднання сумісних між собою функцій: пропорція додаткових послуг формує за цих умов підвищений попит й, таким чином, збільшує споживчі властивості ділянки.

Абсолютна рента характеризує ефективність цільового використання земельної ділянки. На відміну від диференціальної ренти вона не залежить від конкретних властивостей ділянки. Її показники відносяться в цілому до галузі чи виду діяльності, що використовує землю, і визначаються відповідно до притаманної їй органічній будові капіталу. Її можна назвати рентою переваги цілі використання.

Монопольна рента в місті утворюється на всіх ділянках незалежно від їх властивостей, так як для розміщення будівництва потрібні ділянки в певних місцях на певних територіях, а пропозиції вільних ділянок унаслідок обмеженості території міста в цілому не відповідає попиту на них. Особливо у районах, що мають ознаки, які практично неможливо відтворити: ядро центру, що історично склався; заповідні території, території з оздоровчими властивостями тощо.

Обмеженість міських земель як ресурсу з певними властивостями на кожному етапі розвитку суспільства в рамках окремих регіонів та населених міст призводить до того, що визначальним у ціноутворенні на міські землі є попит на розміщення в найсприятливіших умовах. Тобто реальна вартість землі може бути встановлена лише за умови існування ринку землі на підставі кон'юнктури попиту і пропозиції. Інакше кажучи, її формують чотири фундаментальних фактори: попит; пропозиція (точніше – їх обмеженість); корисність та відчуженість об'єктів.

На врахування цих факторів зорієнтована переважна більшість існуючих методик оцінки землі, які будуються на визначенні й порівнянні ринкової вартості (ціни) земельних ділянок у межах (зонах) міст різної категорії.