Тема 10. З емля як об’єкт економічної оцінки. Методи оцінки землі

1. Призначення та функції оцінки землі.

2. Міські землі як товар та об'єкт оцінки.

3. Нормативна ціна та ринкова вартість.

4. Економіко-планувальне зонування.

5. Визначення базової вартості міських земель.

6. Основні методи експертної оцінки землі.

1. Призначення та функції оцінки землі

Діюча практика оцінки землі враховує розподіл земель за їх цільовим призначенням, що знайшло відображення у Земельному Кодексі України. Особливе місце в цьому розподілі займають сільськогосподарські землі. Але на сьогодні ринок таких земель тільки починає формуватися, тому питання методології та методики оцінки земель будуть наведені на прикладі міських земель.

Інтерес до земельнооціночної діяльності різко зростає з переходом до платного характеру користування землею, особливо в містах, де плата за землю є важливою прибутковою статтею місцевого бюджету.

Світовий досвід свідчить про різноманітність форм плати за землю. Загалом нараховується понад десяти видів земельних податків та зборів:

• податок на земельну власність,

• податок на збільшення її вартості (земельні поліпшення),

• податок на прибуток від землі,

• податок на право забудови,

• податок на передачу прав на землю, її дарування,

• мито за реєстрацію угоди купівлі-продажу землі, тощо.

В економічно розвинутих країнах плата за землю становить 15-30% від усіх надходжень до міського бюджету.

Таким чином, наявність оцінки землі створює можливість органам місцевого самоврядування створити необхідні умови для формування фінансово-економічної бази міста за рахунок справлення плати за землю.

Важливою складовою земельної реформи є приватизація міських земель. Після виходу Указу Президента "Про приватизацію та оренду земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності" виникла можливість передачі в приватну власність від 40 до 80 відсотків загальної площі населених пунктів, що створює реальні умови для формування повноцінного ринку землі в містах.

Центральне місце в становленні ринку належить вартісній оцінці міських земель, яка в умовах перехідного до ринкової економіки періоду дала б змогу провести першочергову приватизацію земельних ділянок. За її результатами передбачено здійснювати продаж як земельної ділянки, так і права оренди, у тому числі на конкурсній основі через аукціони та тендери.

Слід підкреслити, що земельнооціночна діяльність має важливе значення не тільки для приватизації міських земель, але й для здійснення майнових угод з землею та правом їх оренди на вторинному ринку. Крім того, оцінка є обов'язковою складовою всіх інвестиційних процесів. Тому від стану земельно оціночної діяльності, рівня розвитку її теоретичної та методичної бази залежать темпи здійснення не тільки земельної, але й економічної реформи в цілому.

Прийняття на державному рівні цілої низки законодавчих актів про плату за землю та приватизацію дозволило ввести оцінку міських земель у правове поле регулювання земельних відносин. Вона стає ключовим елементом у реалізації державної політики оподаткування та ціноутворення.