Питання для самоперевірки

1. У чому полягає сутність доходного підходу до оцінки нерухомості?

2. Які принципи оцінки покладено в основу підходу.

3. Проаналізуйте сферу застосування доходного підходу.

4. У чому полягають особливості застосування методу прямої капіталізації доходу?

5. Охарактеризуйте методи визначення ставки капіталізації.

6. У чому полягають особливості застосування методу дисконтування грошових потоків?

Тестові завдання

1. Провідні принципи дохідного підходу:

а) очікування, заміщення, найбільш ефективного використання;

б) заміщення, корисності;

в) очікування, заміщення, корисності.

2*. Дохідний підхід необхідно використовувати:

а) при техніко-економному обґрунтуванні нового будівництва;

б) для аналізу доцільності інвестування;

в) при обґрунтуванні рішення про інвестування в об’єкт оцінки.

3. Якщо бізнес приносить потік доходів, що нестабільно змінюється, який метод доцільно використовувати для його оцінки?

а) метод надмірних доходів;

б) метод капіталізації доходу;

в) метод чистих активів;

г) метод дисконтування грошових потоків.

4. Коли використовується метод дисконтування грошових потоків?

а) якщо прогнозуються постійні прибутки;

б) коли прогнозується отримання нерівних грошових потоків.

5. За методом прямої капіталізації вартість об’єкта визначається таким чином:

а) чистий операційний дохід/ставка капіталізації:

б) прибуток/собівартість;

в) валовий прибуток/дисконт.

6. Ставка капіталізації розраховується як відношення:

а) потенційного валового доходу до ціни об’єкта нерухомості;

б) чистого операційного доходу за період до вартості об’єкта нерухомості;

в) валових прибутків до операційних витрат;

б) від об’єкта оцінювання до об’єкта-аналога.

Розрахункові завдання

№1. Постановка завдання: Визначити ставку дисконтування.

Характеристика господарської ситуації: Заміський котедж оцінений у 100 000 дол. Відомо, що на момент оцінки ставка Ощадбанку по валютних внесках становить 10% річних. На думку оцінювача, типовий інвестор зажадає як мінімум 7% річних у валюті за ризик капіталовкладень у нерухомість. Експертний аналіз свідчить про те, що типові ставки за компенсацію інвестиційного менеджменту й низьку ліквідність становлять по 1,5%. Інвестор бажає повернути вкладений капітал протягом 20 років, отже, щорічне повернення по прямолінійному методу складе 5%.

№2. Постановка завдання: Визначити чистий дохід (збитки) до оподаткування.

Характеристика господарської ситуації:

• місячна рента звичайно становить $300 за м²;

• поточні ставки при недовантаженні наближаються до 16%;

• площа кожної секції 500 м²;

• будинок складається із трьох секцій;

• плата управляючому становить 4% від дійсного валового доходу;

• управляючий одержує додаткову винагороду в $ 1000;

• на ремонт будинку щорічно витрачається 3% від дійсного валово­го доходу;

• юристові й бухгалтерові власник змушений оплачувати $5000;

• інші видатки становлять 10% від дійсного валового доходу;

• щорічно на податки й обслуговування боргу витрачається $90 000.

№3. Постановка завдання: Знайдіть чистий операційний дохід управляючого житловим фондом.

Характеристика господарської ситуації: У житловому комплексі налічується 50 квартир. Місячна ставка орендної плати по кожній із квартир становить $500. Усі орендні договори укладаються на 1 рік. Середньорічна оборотність квартир становить 40%. Період часу, необхідний у середньому для того, щоб новий орендар зайняв квартиру, що пустує, становить 2 місяці. Крім того, безнадійні борги оцінюються в половину від кожного відсотка заборгованості по орендній платі. Винагорода управляючого $3000 за рік, для проживання в даному комплексі йому надається квартира. Постійні видатки з комплексу становлять $40 000, змінні – $300 на кожну зайняту квартиру в розрахунку на рік. У резерв на заміщення відраховується 3% дійсного валового доходу.