Вихідні дані: Фізичний знос окремих елементів будинку характеризується такими даними:

Елементи	Ступінь зносу	Питома вага
Фундамент Перекриття Підлоги Перегородки	15% 7% 30% 20%	12% 9% 7% 11%

Первісна вартість об'єкта – 200 000грн.

№5. Постановка завдання: Оцінити ефективний вік покращень будівлі за результатами продажу.

Вихідні дані: Вартість продажу – 75 тис. дол., вартість земельної ділянки визначена за ринковим підходом, виходячи з такої інформації: подібна земельна ділянка була продана за 20 тис. дол. і відомі певні коригування: умови продажу гірші на 7%, фізичні характеристики ділянки гірші на 5%, але форма ділянки та її місце розташування кращі відповідно на 3% та 10%. Вартість відтворення будівлі – 74 тис. дол., а термін економічного життя споруди 110 років.

Тема 6. О цінка за доходним підходом

1. Сутність доходного підходу, сфера його застосування.

2. Метод прямої капіталізації доходу.

3. Метод дисконтування грошових потоків.

1. Сутність доходного підходу, сфера його застосування

Доходний підхід базується на визначенні вартості об’єкта нерухомості на основі поточної вартості очікуваних доходів від володіння цим об’єктом. Описуюча модель доходного підходу у загальному вигляді може бути сформульована таким чином: “жоден потенційний покупець (інвестор) не заплатить за об’єкт оцінки суму більшу, ніж поточна вартість майбутніх доходів, від його використання”.

В основу підходу покладено такі принципи:

- очікування, що полягає у тому, що вартість майна визначається розміром майбутніх переваг від володіння об’єктом;

- заміщення – потенційний покупець не заплатить за об’єкт більше, ніж склали б витрати на придбання іншого майна, здатного приносити аналогічний доход;

- найбільш ефективного використання – вартість об’єкта визначається за поточною вартістю очікуваних доходів та розраховується, виходячи з найбільш ефективного використання об’єкта, включаючи доход від його можливого продажу.

Доходний підхід дозволяє врахувати очікуваний інвестиційний дохід. Тому, його використання необхідне для аналізу доцільності інвестування та при обґрунтуванні рішення про фінансування інвестицій у нерухомість. Цей підхід більше, аніж порівняльний та витратний, відображає уявлення потенційного покупця (інвестора) про об’єкт оцінки як джерела прибутку.

Найчастіше підхід використовується під час визначення вартості майна, що здатне потенційно приносити прибуток – це комерційна нерухомість (офісні, складські приміщення, торгові площі, готелі); деякі види житлової нерухомості; цілісні майнові комплекси; фінансові інтереси; універсальне обладнання. Досить важко та недоречно використовувати методи доходного підходу при оцінці неприбуткової нерухомості; майна, здатного функціонувати лише як частина більш крупної виробничої структури.

Основними недоліками підходу є:

• необхідність прогнозування довгострокового потоку доходів;

• вплив факторів ризику на прогнозований потік;

• проблематичність збору даних про доходність аналогічних об’єктів.

На відміну від витратного та порівняльного підходів, точність показників прибутку, що прогнозуються, багато в чому залежить від суб’єктивних уявлень оцінювача. З усіх трьох підходів ступінь суб’єктивізму у доходному підході найбільший.

Основними методами доходного підходу є метод прямої капіталізації доходу та метод непрямої капіталізації доходу (або дисконтування грошового потоку). Вибір конкретного методу залежить від обсягу наявної ринкової інформації щодо очікуваних доходів від володіння (користування) майном, стабільності їх одержання, мети оцінки тощо. При цьому аналізуються такі можливі доходи: від передачі об’єкта в оренду або від її експлуатації з виробничою чи іншою господарською метою.