Краткая характеристика района местоположения объекта оценки
Рис. 4 Карта района Беговой
Район Беговой является составной частью Северного административного округа города Москвы. Граница района проходит по оси Беговой ул., далее по осям ул. Поликарпова, проектир. пр-дам № 1087 и № 5509, северо-западной границе владения № 37 (строение 11) по Ленинградскому пр-ту, по осям: Ленинградского пр-та, ул. Новая Башиловка, ул. Н. Масловка, северо-западной границе полосы отвода Алексеевской соединительной ж/д ветки МЖД и северной и северо-западной границам полосы отвода Смоленского направления МЖД до улицы Беговой.
Общая площадь района составляет 418 га
Общая длина дорог: 250,9 т.кв.м/км
Площадь зеленых насаждений: 361,9 т.кв.м
Строений жилых: 155
Общая площадь жилого фонда: 759,2 т.кв.м
Поликлиники всего: 7
Центр Социального обслуживания: 1
Общеобразовательные школы: 6
Учебно-воспитательные комплексы -
Колледжи: 1
Детские дошкольные учреждения: 8
Кинотеатры: 2
Библиотеки: 3
Выставочные залы: 1
Спортивные залы: 2
Плоскостные спортивные сооружения : 5
Вывод: анализ района месторасположения объектов оценки позволяет сделать вывод о достаточно высокой инвестиционной привлекательности САО г. Москвы в целом и объекта оценки в частности, при условии использования их в качестве офисных помещений.
Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки
В основе определения рыночной стоимости объекта оценки лежит анализ наиболее эффективного использования, необходимость проведения которого устанавливается п. 10 ФСО 1.
Проведение анализа наиболее эффективного использования объекта оценки основывалось на следующем:
Согласно п. 10 ФСО № 1, при определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.
Согласно теории оценки, анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится в соответствии с определенным алгоритмом по критериям соответствия законодательной разрешенности, физической возможности, финансовой целесообразности, с соблюдением определенных требований к каждому из этапов алгоритма анализа наиболее эффективного использования объекта оценки.
Общую схему/алгоритм построения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования иллюстрирует рис. 4.
Зона наиболее эффективного решения на основании анализа по 4-м направлениям
Рис. 1
Алгоритм проведения анализа наиболее эффективного использования
Для проведения анализа наиболее эффективного использования объекта оценки необходимо последовательно реализовать следующие этапы:
Отбор законодательно разрешенных вариантов использования объекта оценки.
Проверка на физическую возможность реализации вариантов использования объекта оценки.
Проверка финансовой целесообразности вариантов использования объекта оценки.
Выявление варианта использования объекта оценки с максимальной стоимостью.
Вывод о варианте наиболее эффективного использования объекта оценки.
Отбор законодательно разрешенных вариантов использования объекта оценки
Рассматриваются те способы использования объекта оценки, которые не противоречат действующим государственным и муниципальным законодательным актам, а также другим нормативным документам, регулирующим эксплуатацию объектов недвижимости.
Должны быть проанализированы требования строительных нормативов, требования нормативов охраны памятников истории и культуры и иные нормативные акты.
Характер использования может быть ограничен долгосрочным договором аренды, что может противоречить наиболее эффективному использованию.