- •Г. Москва, 2013 г. Содержание
- •Сопроводительное письмо
- •Основные факты и выводы
- •Рыночная стоимость объекта оценки
- •Задание на оценку
- •Сведения о заказчике оценки и об оценщике
- •Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки
- •Применяемые стандарты оценочной деятельности
- •Описание количественных и качественных характеристик объекта оценки
- •Результаты фотофиксации объекта оценки
- •Описание конструктивных элементов здания
- •Анализ местоположения объекта оценки
- •Краткая характеристика района местоположения объекта оценки
- •Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки
- •Алгоритм проведения анализа наиболее эффективного использования
- •Отбор законодательно разрешенных вариантов использования объекта оценки
- •Проверка на физическую возможность реализации вариантов использования объекта оценки
- •Проверка финансовой целесообразности вариантов использования объекта оценки
- •Выявление варианта использования объекта оценки с максимальной стоимостью
- •Анализ рынка недвижимости г. Москвы общая информация
- •Структура спроса и предложения
- •Ценовая ситуация в субсегменте
- •8.3 Краткая характеристика комплексов-аналогов
- •Описание методологии оценки и обоснование применяемых подходов к оценке
- •Затратный подход
- •Определение затрат на строительство нового здания
- •Определение величины прибыли предпринимателя
- •Определение величины накопленного износа
- •Расчет рыночной стоимости права аренды земельного участка
- •Сравнительный подход
- •Доходный подход
- •Определение рыночной стоимости объекта оценки с применением затратного подхода Обоснование отказа от применения затратного подхода к оценке объекта оценки
- •Определение рыночной стоимости объекта оценки с применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода Выбор ценообразующих параметров
- •Определение рыночной стоимости объекта оценки с применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода Описание объектов-аналогов и расчет рыночной стоимости объекта оценки Аналог 1
- •Аналог 2
- •Аналог 3
- •Аналог 4
- •Описание объектов-аналогов и расчет рыночной стоимости объекта оценки
- •Наличие дополнительных улучшений земельного участка
- •Определение рыночной стоимости объекта оценки с применением доходного подхода
- •Определение величины чистого операционного дохода для объекта оценки
- •Выбор единицы сравнения
- •Описание объектов-аналогов
- •Описание объектов-аналогов и расчет величины арендной платы для объекта оценки
- •Расчет рыночной стоимости объекта оценки на основе доходного подхода
- •Согласование результатов
- •Весовые коэффициенты
- •Список литературы
- •Интернет-ресурсы
- •Приложения к отчету
- •Используемая терминология
Описание количественных и качественных характеристик объекта оценки
Т а б л и ц а 5
Показатель |
Характеристика |
Источник информации |
1 |
2 |
3 |
Объект оценки |
Нежилое помещение, площадью 398,6 кв м по адресу: Москва, Ленинградский проспект, д.24, стр.2 |
Информация, полученная от заказчика |
Административный округ |
САО |
Осмотр объекта оценки |
Район |
Беговой |
Осмотр объекта оценки |
Адрес |
Г. Москва, Ленинградский проспект, д 24, стр. 2 |
Информация, полученная от заказчика |
Расположение относительно основных магистралей города |
расположение на одной из главных транспортных магистралей города( Ленинградский проспект) |
Осмотр объекта оценки |
Удаленность от станции метро |
Метро Белорусская 800 м ( 12 мин пешком) |
Осмотр объекта оценки |
Первоначальная балансовая стоимость, руб. |
640029 |
Справка о ПС и ОС по состоянию на 31.01.2005 г. |
Остаточная балансовая стоимость, руб. |
189270 |
Справка о ПС и ОС по состоянию на 31.01.2005 г. |
Оцениваемые права |
Собственность |
Из Свидетельства ОГРП |
Правообладатель |
ГУЭП «Соцпромсервис» |
Из Свидетельства ОГРП |
Здание |
||
Правоподтверждающие документы |
Свидетельства о государственной регистрации права Распоряжение Министерства Государственного имущества РФ №1597-Р от 09.12.1998 г Акт Приема-Передачи основных средств от 24.04.1999 г №3/48, утвержденный Министерством государственного имущества РФ |
Из Свидетельства ОГРП |
Функциональное назначение здания |
предоставление в пользование на условиях аренды для эксплуатации |
Из договора долгосрочной аренды |
Текущее использование |
Административное |
Информация, полученная от заказчика |
Общая площадь здания, кв. м |
398.6 |
Выписка из технического паспорта на здание №2197/1 по состоянию на 19.03.02 |
Этажность здания (наличие подвала) |
1(подвал) |
Выписка из технического паспорта на здание №2197/1 по состоянию на 19.03.02 |
Средняя высота этажей, м |
3.62 |
Справка БТИ о состоянии здания |
Год постройки |
1917 |
Выписка из технического паспорта на здание №2197/1 по состоянию на 19.03.02 |
Строительный объем здания, куб. м. |
1209 |
Справка БТИ о состоянии здания |
Общее состояние здания |
Группа 1(процент износа 39%) |
Справка БТИ о состоянии здания |
Общее состояние внутренней отделки |
хорошее |
Справка БТИ о состоянии здания |
Общее состояние внешней отделки |
удовлетворительное |
Справка БТИ о состоянии здания |
Инженерные коммуникации |
Центральное отопление, канализация, водоснабжение(горячая вода), вентиляция |
Справка БТИ о состоянии здания |
Наличие охраны |
Нет |
Осмотр объекта оценки |
Наличие автостоянки |
Есть |
Осмотр объекта оценки |
Земельный участок |
||
Форма собственности |
Государственная, федеральная |
Информация, полученная от заказчика |
Собственник |
Московский земельный комитет(Дамурчиев Виктор Назарович) |
Из договора долгосрочной аренды |
Пользователь |
Государственное унитарное эксплуатационное предприятие « Соцпромсервис» |
Из договора долгосрочной аренды |
Правоустанавливающие документы |
Договор долгосрочной аренды земельного участка № Н-09-017679 |
Из договора долгосрочной аренды |
Категория земель |
Земли поселений |
Из договора долгосрочной аренды |
Назначение (разрешенное использование) |
Участок, предоставленный в пользование на условиях аренды для эксплуатации административного здания |
Из договора долгосрочной аренды |
Площадь, кв. м |
286 |
Выписка из технического паспорта на здание №2197/1 по состоянию на 19.03.02 |
Рельеф |
Низменность |
Осмотр объекта оценки |
К оценке представлен объект недвижимого имущества, собственником которых является Московский земельный комитет .
Объект оценки – нежилое здание общей площадью 398.6 кв. м, расположенное по адресу: г. Москва, проспект Ленинградский, д. 23, стр. 2, район «Беговой». Объект находится на второй линии домов. Объект расположен в 12-и минутной пешеходной доступности от станций метро «Белорусская».
Здание огорожено со стороны фасада невысоким( 1 метр) железным ограждением Здание не охраняется снаружи. Наличие маленького внутреннего двора. Подъездные пути – асфальтированы. Небольшая стоянка автомашин по всему периметру здания.(См. фото 1-2)
Нежилое здание одноэтажное с наличием подвального этажа. Здание построено в 1917году. В 2005 гг. была проведена полная реконструкция здания. Полностью заменены: перекрытия, перегородки, инженерные коммуникации, проведены отделочные работы. Группа капитальности I. С удовлетворительной степенью технического обустройства: водопровод, канализация, горячая вода, центральное отпление( от местной котельной)
Здание представляет собой бескаркасную систему с наружными ограждающими конструкциями из кирпича. Фундаменты – бетонный ленточный в удовлетворительном состоянии. Цокольная часть здания, надземная часть ленточного фундамента, оштукатурена и окрашена побелкой. Наблюдаются отдельные трещины, незначительная, неравномерная осадка фундамента.(См. фото 3-5)
Наружные стены оштукатурены, окрашены декоративной побелкой, находятся в удовлетворительном состоянии. Наблюдаются незначительные нитевидные трещины на поверхности стен со стороны фасада и местами отслоение штукатурки с тыльной стороны здания. Перегородки выполнены из кирпича находятся в удовлетворительном состоянии. (См. фото 3-5)
Перекрытия представляют собой ж/бетонные плиты, находящиеся в хорошем состоянии, наблюдаются небольшие трещины.