Расчет рыночной стоимости объекта оценки на основе доходного подхода
Подставим найденные значения в формулу для расчета стоимости объекта оценки (РСОО) и получим, что стоимость объекта оценки, определенная в рамках доходного подхода составит:
Рыночная стоимость объекта оценки, полученная на основе применения доходного подхода, по состоянию на дату оценки составляет: 52 582 676, 19 руб..
Согласование результатов
Согласование результатов оценки – это получение итоговой оценки объекта оценки на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки.
При согласовании результатов расчета стоимости объекта оценки должны учитываться вид стоимости, установленный в задании на оценку, а также суждения оценщика о качестве результатов, полученных в рамках примененных подходов.
Задача согласования заключается в сведении различных результатов в единую величину стоимости имущества.
Для выведения итоговой величины стоимости на основе трех результатов оценки недвижимости используются различные способы определения весовых коэффициентов, необходимых для выведения стоимости на основе формулы средневзвешенной величины.
Целью сведения результатов используемых подходов являются определение преимуществ и недостатков каждого из них и выбор единой стоимостной оценки.
Преимущества каждого подхода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости определяются следующими критериями:
1. Возможность отразить действительные намерения потен-циального продавца или покупателя.
2. Качество информации, на основании которой проводится анализ.
3. Способность подходов учесть конъюнктурные колебания и стоимость денег.
4. Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как местоположение, размер, потенциальная доходность.
Затратный подход позволяет определить затраты на изготовление и реализацию нового объекта оценки за вычетом износа. Преимущество данного подхода состоит в достаточной точности и достоверности информации по затратам.
Недостаток состоит в сложности точной оценки износа. Использование затратного подхода наиболее привлекательно, когда типичные продавцы и покупатели в своих решениях ориентируются на затраты.
С учетом сложившейся ситуации на рынке, результат, полученный на основе затратного подхода, по нашему мнению, наименее надежен, чем сравнительный и доходный подходы. Затратный подход следует принять во внимание, но присвоить ему минимальный вес.
Сравнительный подход использует информацию по продажам объектов, сравнимых с оцениваемым объектом. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка.
Недостаток же заключается в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различия между ними не всегда можно с достаточной точностью определить и количественно оценить.
Рост количества поправок увеличивает субъективность оценки данным подходом.
Доходный подход капитализирует будущие выгоды от использования объекта оценки. Преимущество данного подхода заключается в том, что он непосредственно принимает во внимание выгоды от использования объекта и возможности рынка в течение срока предполагаемого владения.
Недостаток заключается в использовании прогнозных данных, достоверность которых зависит от стабильности рынка недвижи-мости и качества будущей эксплуатации объекта оценки.
В связи с вышесказанным, учитывая текущее состояние рынка офисной недвижимости в Москве, наилучшим способом определения стоимости объекта оценки, по мнению оценщиков группы 2405, стоит применить коэффициент 0,5 по сравнительному методу и 0,5 по доходному методу. Было принято данное решение, так как , с одной стороны, стоимость объекта оценки сравнительным методом дает возможность определить отношение покупателей и продавцов к аналогичным объекта, по которым рыночная стоимость уже установлена. С другой стороны, так как по сравнительному методу вводились корректировки, которые несут субъективную оценку, что отчасти может исказить реальную стоимость.
Поэтому вес в 0,5 по доходному методу позволяет нивелировать отчасти недостатки сравнительного подхода, и дать оценку исходя их будущих доходов от объекта оценки.
Более того, так как стоимость объекта оценки по сравнительному и доходному методах в итоге была определена в сравнительно одинаковом денежном выражении, то можно утверждать о репрезентативности полученной оценки.
Т а б л и ц а 12