Наличие дополнительных улучшений земельного участка

Под дополнительными улучшениями в данном случае понимается наличие на земельном участке, например, автостоянки, внутреннего дворика или иных улучшений, оказывающих влияние на эксплуатацию здания.

И у объекта оценки, и у объектов-аналогов есть автостоянка

Сервис и дополнительные элементы

Обеспеченность и техническое состояние инженерных коммуникаций. Объект оценки оснащен всеми основными инженерными сетями, состояние – хорошее. Коммуникации аналогов 1, 2, 3 также находятся в хорошем состоянии.

Величина корректировки равна 0%.

У всех объектов имеется телефонная линия , но у объекта оценки нет доступа к интернету, но так как местоположение объекта оценки позволяет с небольшими затратами провести интернет, этот фактор значительного влияния не окажет. Корректировка равна 0%.

Весовые коэффициенты при расчете взвешенного значения стоимости оцениваемого объекта (за единицу площади), определялись исходя из размера совокупной корректировки, вносимой в стоимость здания – аналога с целью минимизации погрешности в расчетах. Таким образом, зданию-аналогу с наименьшей корректировкой присваивался больший вес в размере 0,3 от целого.

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, определенная в рамках сравнительного подхода, по состоянию на дату оценки, включая НДС составляет 52 702 892 руб. (132 220 руб. за кв. метр)

Определение рыночной стоимости объекта оценки с применением доходного подхода

Определение рыночной стоимости объекта оценки на основе доходного подхода основано на предположении, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесет данный объект.

В настоящем отчете использовался метод капитализации чистого операционного дохода, поскольку генерируемый объектом оценки доход является прогнозируемым и стабильным.

Определение величины чистого операционного дохода для объекта оценки

Для определения величины чистого операционного дохода необходимо определить величину потенциального валового дохода, которая рассчитывается как произведение величины арендной платы за объект оценки на его площадь.

Для определения величины арендной платы был применен метод сравнения продаж.

Перечень основных ценообразующих факторов принят оценщиком по результатам изучения рынка недвижимости и общения с риэлторами, исходя из условий репрезентативности и адекватности данного подхода при оценке зданий.

В качестве основных ценообразующих параметров приняты следующие характеристики объектов:

1. Качество прав – наличие обременений на передаваемые права (договора аренды, сервитуты и др.).

2. Условия финансирования – льготное кредитование продавцом покупателя, платеж эквивалентом денежных средств.

3. Особые условия – наличие финансового давления на сделку, обещание субсидий или льгот на развитие и т. д.

4. Условия рынка – изменение цен во времени, отличие цены предложения от цены сделки.

5. Местоположение.

6. Назначение и вид недвижимости – отражает функциональное назначение недвижимости (офисное, торговое, складское и т. д.) и вид недвижимости (встроенные помещения или ОСЗ).

7. Техническое состояние здания.

8. Состояние отделки.

9. Наличие дополнительных улучшений ЗУ.

10. Коммуникации.

11. Наличие НДС и ОР в величине арендной ставки.