Описание методологии оценки и обоснование применяемых подходов к оценке

В соответствии с требованиями п. 20 ФСО № 1, а также ст. 14 Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Применение каждого из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объекта. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки примененных методов каждого из подходов и установить итоговую стоимость объекта оценки, на основании согласования полученных результатов. Далее приводится краткое описание подходов к оценке.

Затратный подход

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа.

Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому предполагается, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем стоимость строительства объекта, аналогичного по своей полезности оцениваемому объекту.

Согласно затратному подходу общая стоимость объекта недвижимости определяется как сумма рыночной стоимости права на земельный участок как свободный, затрат на воспроизводство или замещение и прибыли предпринимателя за вычетом потерь стоимости вследствие накопленных износа.

Исходя их вышеизложенного, модель оценки рыночной стоимости объекта недвижимости на основе затратного подхода имеет следующий вид (формула 1):

где	РСОО –	рыночная стоимость объекта оценки;
	Ззд –	затраты на строительство нового здания (затраты на воспроизводство или замещение);
	ПП –	прибыль предпринимателя (инвестора), %;
	Ин –	накопленный износ, %;
	РСЗУ –	рыночная стоимость прав на земельный участок.

Определение затрат на строительство нового здания

Существует два вида затрат на строительство: затраты на воспроизводство и затраты на замещение.

Затраты на воспроизводство – затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий.

Затраты на замещение – затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Решение об использовании в оценке затрат на воспроизводство или затрат на замещение, как правило, определяется целью оценки и предполагаемым использованием результатов оценки.

В современной практике оценки применяют следующие методы определения затрат на строительство:

• метод укрупненных обобщенных показателей затрат на строительство (метод сравнительной единицы);

• метод разбивки по компонентам;

• метод количественного обследования (сметный).

Определение величины прибыли предпринимателя

Прибыль предпринимателя является сложившейся рыночной нормой, стимулирующей предпринимателя на инвестирование строительного проекта. Прибыль предпринимателя ассоциируется с понятиями застройщик, заказчик, девелопер, предприниматель, инвестор и зависит от направления развития инвестиционного проекта.

При типичных условиях строительства прибыль предпринимателя определяется как (формула 2)

где ЦП – цена продажи здания;

З – затраты на воспроизводство (замещение) здания.