Структура спроса и предложения
На конец 2012 г. общий объем предложения качественных офисных помещений Москвы достиг 13,4 млн кв. м. Прирост общего объема предложения качественных офисных площадей по итогам 2012 г. составил: 6,1% по классу А и 3,2% по классу B, а общий прирост – 4%.
По итогам года объем поглощения офисных площадей составил 724 тыс. кв. м, что на 35% больше чем в прошлом году. Большая часть арендованных и купленных площадей приходится на помещения класса Б+ - 484 тыс. кв. м, это 67% от общего объема поглощения.
Максимальная активность пользователей офисных площадей в 2012 г. пришлась на 4 квартал, - объем поглощения достиг уровня 286 тыс. кв. м, это на 65% больше чем в предыдущем квартале и около 40% всех поглощенных за год площадей. Такая картина характерна для последнего квартала, когда многие компании откладывают принятие решения по аренде/покупке офиса на конец года.
Подводя итоги 2012 года, аналитики CBRE говорят о том, что в Москве в сфере офисной недвижимости предложение в 3 квартале 2012 года выросло 13% по сравнению с аналогичным периодом 2011 года. А спрос снизился примерно на те же 13%. При этом доля свободных площадей по итогам III квартала 2012 года практически не изменилась по сравнению с итогами II квартала, что позволяет говорить о балансе уровня спроса и предложения.
Структура спроса и предложения офисных помещений Москвы представлена в табл. 8.3 — 8.4
Табл. 8.3. Структура предложения офисных помещений Москвы по классам, 4 кв. 2012 года
Класс А |
17% |
Класс B |
32% |
Класс B |
51% |
Табл. 8.4. Структура спроса на аренду и покупку офисных площадей в Москве, 4 кв. 2012 года
Промышленность и производственные компании |
18% |
Финансовый сектор |
31% |
Государственный сектор |
3% |
Потребительский сектор и сфера услуг |
32% |
ИТ/ Телекоммуникации |
16% |
Ценовая ситуация в субсегменте
Если рассматривать коммерческие условия аренды в зависимости от состояния помещения, то на конец года арендные ставки по классу А составили: $700 за кв. м в год для помещений в состоянии «с отделкой» и $805 за кв. м в год «под отделку».
По классу B+ средняя стоимость аренды составляет $572 за кв. м в год для помещений в состоянии «с отделкой» и $483 за кв. м в год «под отделку. И для объектов класс B- - $434 за кв. м в год и $315 за кв. м в год соответственно.
Средние арендные ставки и цены на офисные помещения Москвы представлены в табл. 8.5 и табл. 8.6.
Табл. 8.5. Средние ставки аренды на офисные помещения Москвы, 4 кв. 2012., $/кв.м/год
Местоположение |
Класс А |
Класс В |
В пределах садового кольца |
1000 |
650 |
Между Садовым кольцом и ТТК |
675 |
550 |
Между ТТК и МКАД (спальные районы) |
650 |
500 |
На протяжении 2012 г. средние ставки аренды и средняя цена за офисные помещения поднимались только на самые ликвидные объекты, как правило, класса А в пределах Садового Кольца и объекты, расположенные в ЗАО.
Цены продаж офисных площадей выросли за год на 3-5%, составив $6000-8000 за кв.м для класса А, $3500-6000 для класса В+ и $2500-3500 для класса В.
Табл. 8.6. Средняя цена за кв.м офисных помещений Москвы, 4 кв. 2012., $/кв.м/год
Местоположение |
Класс А |
Класс В |
В пределах садового кольца |
8000 |
5500 |
Между Садовым кольцом и ТТК |
6000 |
4000 |
Между ТТК и МКАД (спальные районы) |
5500 |
2500 |
Рис. 8.7. Уровень вакантных площадей
*Изменение по сравнению с показателями на конец 2011 г.
Величина годовых затрат на оплату коммунальных услуг (КП) составляет:
класс «А» - 110-135 $/кв. м, среднее значение 120 $/кв. м;
класс «В+» - 80-105 $/кв. м, среднее значение 90 $/кв. м;
класс «В-» - 50-75 $/кв. м, среднее значение 60 $/кв. м.