- •Вопросы к квалификационному экзамену
- •1.Какие документы заказчик должен предоставить оценщику в процессе определения стоимости объекта оценки?
- •2. Что включают документы, устанавливающие количественные, качественные и правовые характеристики объекта?
- •3.Почему процесс оценки недвижимости является сложным и трудоемким процессом?
- •4. Что предполагает описание объекта оценки?
- •5. Что должен содержать отчет по оценке
- •6. Что должно быть указано в отчете:
- •7.Могут ли применяться при проведении оценки объекта оценки не рыночная стоимость, а иные виды стоимости?
- •8. Всегда ли величина рыночной или иной стоимости объекта оценки признается достоверной?
- •9. Как определить надежны ли и достоверны полученные стоимости?
- •11.Влияет ли мнение оценщика на итоговую стоимость оценки?
- •12. Что является объектом недвижимости?
- •13. Каковы формы стоимости недвижимости?
- •14. Какие виды износа бывают?
- •15.Что предполагает согласование результатов стоимости объекта?
- •16. Где отражаются основные требования, которые предъявляются к отчёту об оценке?
- •19. Существуют ли критерии выбора объектов-аналогов при оценке недвижимости?
- •20. Как осуществляется оценка стоимости на основе затратного подхода?
- •21. В каком случае применяется техника остатка для оценки земли?
- •22. В каких случаях рассчитывается эффективный возраст здания?
- •23. В каких случаях применяется сравнительный подход?
- •24. Как может измениться стоимость недвижимости под влиянием внешнего износа?
- •25. Почему доходный подход является главным индикаторам рыночной стоимости объекта?
- •26. Какие затраты лежат в основе определения полной стоимости воспроизводства?
- •27. Как рассчитать чистый операционный доход в фактически сложившихся ценах на сельскохозяйственную продукцию?
- •28. Для каких целей проводится оценка стоимости недвижимости?
- •29. Для чего необходимо оценщику учитывать накопленный износ?
- •30. В чем заключается функциональное устаревание (или функциональный износ) объекта недвижимости и чем он обусловлен?
28. Для каких целей проводится оценка стоимости недвижимости?
Оценка стоимости недвижимости проводится для разных целей. В нашей практике наиболее востребована оценка стоимости недвижимости для таких целей: Получение кредита, Взнос имущества в уставный капитал. Определение стоимости имущества для страховой компании, Для судебных целей, При оформлении наследства. Выкуп государственной собственности, Операции купли-продажи или сдачи в аренду; Разработка инвестиционных проектов и привлечение инвесторов;
Оптимизация налогообложения; Разрешение имущественных споров; (в том числе и бракоразводные процессы); и при этом оценивают: • Оценка жилой недвижимости (квартиры). Оценка загородной недвижимости (дачи, коттеджи, таунхаусы). Оценка объектов коммерческой недвижимости (офисные помещения и ОСЗ, гостиницы, торговые, складские и промышленные площади); Оценка земли, Оценка гаражей, машиномест. Оценка зданий и сооружений. Оценка имущественных комплексов Оценка объектов незавершённого строительства. Оценка аренды (арендной платы)
29. Для чего необходимо оценщику учитывать накопленный износ?
Накопленный износ - снижение стоимости (утрата полезности) улучшений в результате физического износа, функционального и внешнего устаревания. Накопленный износ проявляется в снижении величины дохода от объекта, повышений стоимости эксплуатации и делится на устранимый (исправимый) и неустранимый (неисправимый) в зависимости от соотношения затрат на их устранение и вклада в стоимость.
Устранимый износ - износ, для которого вклад в стоимость (добавленная стоимость, восстанавливаемая) больше, чем затраты на устранение. Устранимый износ равен затратам на устранение в связи с тем, что эффективный собственник произведет необходимые операции по устранению для максимизации стоимости (максимизации выгод от использования объекта). В противном случае износ считается неустранимым и определяется величиной снижения стоимости в результате его воздействия. Физический и функциональный износ может быть устранимым, внешний износ является неустранимым .
30. В чем заключается функциональное устаревание (или функциональный износ) объекта недвижимости и чем он обусловлен?
Функциональное устаревание (или функциональный износ) объекта заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Такой вид износа (может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т. д.) обусловлен в основном влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства.
Функциональный износ в отечественной практике именуется моральным износом и так же, как и физический износ, может быть устранимым и неустранимым.