- •Вопросы к квалификационному экзамену
- •1.Какие документы заказчик должен предоставить оценщику в процессе определения стоимости объекта оценки?
- •2. Что включают документы, устанавливающие количественные, качественные и правовые характеристики объекта?
- •3.Почему процесс оценки недвижимости является сложным и трудоемким процессом?
- •4. Что предполагает описание объекта оценки?
- •5. Что должен содержать отчет по оценке
- •6. Что должно быть указано в отчете:
- •7.Могут ли применяться при проведении оценки объекта оценки не рыночная стоимость, а иные виды стоимости?
- •8. Всегда ли величина рыночной или иной стоимости объекта оценки признается достоверной?
- •9. Как определить надежны ли и достоверны полученные стоимости?
- •11.Влияет ли мнение оценщика на итоговую стоимость оценки?
- •12. Что является объектом недвижимости?
- •13. Каковы формы стоимости недвижимости?
- •14. Какие виды износа бывают?
- •15.Что предполагает согласование результатов стоимости объекта?
- •16. Где отражаются основные требования, которые предъявляются к отчёту об оценке?
- •19. Существуют ли критерии выбора объектов-аналогов при оценке недвижимости?
- •20. Как осуществляется оценка стоимости на основе затратного подхода?
- •21. В каком случае применяется техника остатка для оценки земли?
- •22. В каких случаях рассчитывается эффективный возраст здания?
- •23. В каких случаях применяется сравнительный подход?
- •24. Как может измениться стоимость недвижимости под влиянием внешнего износа?
- •25. Почему доходный подход является главным индикаторам рыночной стоимости объекта?
- •26. Какие затраты лежат в основе определения полной стоимости воспроизводства?
- •27. Как рассчитать чистый операционный доход в фактически сложившихся ценах на сельскохозяйственную продукцию?
- •28. Для каких целей проводится оценка стоимости недвижимости?
- •29. Для чего необходимо оценщику учитывать накопленный износ?
- •30. В чем заключается функциональное устаревание (или функциональный износ) объекта недвижимости и чем он обусловлен?
19. Существуют ли критерии выбора объектов-аналогов при оценке недвижимости?
Основные критерии выбора объектов-аналогов при оценке недвижимости: Права собственности на недвижимость.
Корректировка на права собственности представляет собой разницу между рыночной и договорной арендной платы.
Условия финансирования сделки. При нетипичных условиях финансирования сделки необходим тщательный анализ, в результате которого вносится поправка.
Условия продажи и время продажи. Местоположение. Физические характеристики.
20. Как осуществляется оценка стоимости на основе затратного подхода?
Затратный подход - это совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки с учетом накопленного износа. Базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности. Информация, необходимая для применения затратного подхода: Уровень заработной платы; Величина накладных расходов; Затраты на оборудование; Нормы прибыли строителей в данном регионе; Рыночные цены на строительные материалы.
21. В каком случае применяется техника остатка для оценки земли?
Наиболее распространено применение техники остатка при анализе наиболее эффективного использования земли и при оценке участков в случаях, когда отсутствует информация о продаже свободных, незастроенных участках земли. Оценка земли с помощью техники остатка целесообразна, если сооруженные на аналогичном участке постройки достаточно новые, т.е. износ не значителен, а определение стоимости строительства не составляет особого труда. Возможно, что применение техники остатка для земли дает отрицательный результат ее стоимости (дохода). Если расчеты верны, то данный факт означает избыточность здания для данного участка, отсутствие полезности в нем в конкретном случае.
22. В каких случаях рассчитывается эффективный возраст здания?
Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.
23. В каких случаях применяется сравнительный подход?
Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.
Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.
Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.