- •Вопросы к квалификационному экзамену
- •1.Какие документы заказчик должен предоставить оценщику в процессе определения стоимости объекта оценки?
- •2. Что включают документы, устанавливающие количественные, качественные и правовые характеристики объекта?
- •3.Почему процесс оценки недвижимости является сложным и трудоемким процессом?
- •4. Что предполагает описание объекта оценки?
- •5. Что должен содержать отчет по оценке
- •6. Что должно быть указано в отчете:
- •7.Могут ли применяться при проведении оценки объекта оценки не рыночная стоимость, а иные виды стоимости?
- •8. Всегда ли величина рыночной или иной стоимости объекта оценки признается достоверной?
- •9. Как определить надежны ли и достоверны полученные стоимости?
- •11.Влияет ли мнение оценщика на итоговую стоимость оценки?
- •12. Что является объектом недвижимости?
- •13. Каковы формы стоимости недвижимости?
- •14. Какие виды износа бывают?
- •15.Что предполагает согласование результатов стоимости объекта?
- •16. Где отражаются основные требования, которые предъявляются к отчёту об оценке?
- •19. Существуют ли критерии выбора объектов-аналогов при оценке недвижимости?
- •20. Как осуществляется оценка стоимости на основе затратного подхода?
- •21. В каком случае применяется техника остатка для оценки земли?
- •22. В каких случаях рассчитывается эффективный возраст здания?
- •23. В каких случаях применяется сравнительный подход?
- •24. Как может измениться стоимость недвижимости под влиянием внешнего износа?
- •25. Почему доходный подход является главным индикаторам рыночной стоимости объекта?
- •26. Какие затраты лежат в основе определения полной стоимости воспроизводства?
- •27. Как рассчитать чистый операционный доход в фактически сложившихся ценах на сельскохозяйственную продукцию?
- •28. Для каких целей проводится оценка стоимости недвижимости?
- •29. Для чего необходимо оценщику учитывать накопленный износ?
- •30. В чем заключается функциональное устаревание (или функциональный износ) объекта недвижимости и чем он обусловлен?
8. Всегда ли величина рыночной или иной стоимости объекта оценки признается достоверной?
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
9. Как определить надежны ли и достоверны полученные стоимости?
Вначале анализируется целесообразность использования результатов каждого из подходов для дальнейшего согласования, затем производится взвешивание отобранных результатов и расчет итогового результата.
10. Что предполагает взвешивание отобранных результатов и расчет итогового результата? Оно предполагает использование экспертного взвешивания результатов и экспертно - математического взвешивания результатов.
Вариантами экспертного взвешивания результатов могут являться:
• среднеарифметическое взвешивание (ни один из подходов не имеет преимуществ);
• ранжирование (ранг 3 получает наиболее достоверный подход, ранг 2 получает средний подход, ранг 1 получает наименее достоверный подход, сумма произведений стоимостей объектов на их ранг делится на сумму 1 + 2 + 3);
• придание экспертно обоснованных весов разным подходам и т.п.
Вариантами экспертно - математического взвешивания результатов могут являться:
• метод анализа иерархий (МАИ);
11.Влияет ли мнение оценщика на итоговую стоимость оценки?
Выбор путей решения вопроса по определению итоговой стоимости зависит целиком от оценщика. Следует отметить, что итоговая стоимость – это экспертное мнение оценщика в определенном диапазоне возможных стоимостей. Определение «рамок» этого диапазона является самой сложной задачей, поскольку выход итоговой стоимости за эти рамки вверх и вниз всегда сопряжен с некомпетентностью оценщика и возможными судебными тяжбами.
12. Что является объектом недвижимости?
Предприятие в целом, как имущественный комплекс.
Земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть:
а)здания или группа зданий, расположенных на этом участке, а также подземные сооружения, относящиеся к данному участку.
б) обособленные водные объекты и многолетние насаждения.
в)инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и находящихся на нем зданий к объектам инфраструктуры квартала или города; сюда же относятся доли собственности в объектах инженерной инфраструктуры, находящиеся в совместной эксплуатации собственников недвижимости, квартала или города.
г) стационарные сооружения по благоустройству территории участка.
д) элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения, относящиеся к данному объекту недвижимости, но расположенные вне границ его земельного участка.
е) другие объекты, которые в совокупности свыше перечисленными компонентами недвижимости, составляют нерасторжимое конструктивное или функциональное целое.