1.17. Можно ли уменьшить доходы от реализации имущества (имущественных прав) на сумму расходов по его приобретению в виде процентов по кредитному договору (пп. 1 п. 1 ст. 220 нк рф)?

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ вместо использования права на получение имущественного вычета налогоплательщик может уменьшить сумму своих облагаемых НДФЛ доходов от продажи жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков и долей в указанном имуществе, а также иного имущества на сумму фактических и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

При продаже доли (ее части) в уставном капитале организации, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве налогоплательщик также вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактических и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Налоговое законодательство РФ не разъясняет, можно ли уменьшить доход от реализации имущества на сумму процентов по кредиту, который был использован на приобретение этого имущества.

По данному вопросу есть две точки зрения.

Официальная позиция, выраженная Минфином России, состоит в том, что доход от реализации имущества может быть уменьшен на сумму процентов по договору (в отношении ипотечного кредита и кредита на приобретение прав требования по договору инвестирования строительства). В одном из писем Минфин России подчеркивает, что в кредитном договоре должно быть указано то имущество, которое впоследствии было реализовано.

Аналогичного мнения придерживаются авторы, считающие, что проценты по кредиту связаны с приобретением имущества, а не с его продажей.

Ранее финансовое ведомство выражало иную точку зрения: проценты по кредиту на приобретение имущества не связаны с получением доходов от его реализации, а потому не уменьшают налоговую базу. УФНС России по г. Москве запрещает уменьшать доход от реализации имущества на сумму процентов по кредиту на его приобретение. Аналогичной позиции придерживаются УФНС России по г. Москве и некоторые авторы.

Судебной практики нет.

Подробнее см. документы

Позиция 1. Доход от продажи имущества можно уменьшить на сумму процентов по кредиту на его приобретение

Письмо Минфина России от 07.11.2011 N 03-04-05/9-858

Финансовое ведомство указало: тот факт, что расходы на уплату процентов по договору целевого займа (кредита) являются платой за пользование денежными средствами, не лишает их связи с приобретением квартиры за счет этих средств и, соответственно, связи с получением доходов от ее продажи. Доход от продажи квартиры может быть уменьшен на сумму расходов на погашение процентов, фактически израсходованных на приобретение квартиры.

Аналогичные выводы содержит...

Письмо Минфина России от 13.09.2011 N 03-04-08/4-166

Письмо Минфина России от 18.02.2009 N 03-04-05-01/66

Минфин России указал, что при продаже квартиры налоговая база уменьшается на расходы, связанные с приобретением этого имущества, включая документально подтвержденные расходы по уплате процентов по ипотечному кредиту.

Письмо Минфина России от 21.04.2008 N 03-04-05-01/125

Минфин России разъяснил, что доход от уступки права требования по договору инвестирования строительства уменьшается в том числе на проценты по целевому кредиту на приобретение указанных прав. По мнению финансового ведомства, из кредитного договора должно следовать, что кредит предназначен для приобретения прав требования по договору инвестирования строительства, которые в дальнейшем были переуступлены.

Статья: Имущественный налоговый вычет: как избежать налоговых проблем при продаже автомобиля, квартиры, дачного домика, земельного участка и иного имущества (Зрелов А.П.) ("ЭкООнис", 2011)

По мнению автора, при продаже недвижимости налоговая база уменьшается на сумму расходов, связанных с ее приобретением, включая документально подтвержденные расходы по уплате процентов по ипотечному кредиту.

Консультация эксперта, 2009

Автор указывает, что физическое лицо может учесть все расходы, понесенные при покупке и продаже имущества, которые были необходимы для совершения сделки, включая проценты по целевому займу.

Позиция 2. Доход от продажи имущества нельзя уменьшить на проценты по кредиту на его приобретение

Письмо Минфина России от 02.03.2007 N 03-04-06-01/54

Финансовое ведомство разъяснило, что проценты, уплаченные по договору займа, направленного на покупку доли в уставном капитале организации, не учитываются при расчете налога с дохода налогоплательщика, полученного при реализации этой доли. По мнению Минфина России, такие расходы непосредственно не связаны со сделкой купли-продажи доли в уставном капитале и не являются для нее обязательными. Кроме того, ведомство отметило, что к расходам, непосредственно связанным с осуществлением такой сделки, можно причислить, в частности, услуги нотариуса, комиссию регистратору за осуществление сделки и т.д.

Письмо УФНС России по г. Москве от 21.10.2010 N 20-14/4/110289@

Налоговый орган указал, что доход от реализации автомобиля уменьшается на сумму, израсходованную на его приобретение. Сумма расходов на приобретение имущества определяется исходя из стоимости, указанной в договоре. Проценты по кредиту на покупку автомобиля не увеличивают установленную в договоре стоимость приобретенного автотранспортного средства. Следовательно, проценты нельзя включить в состав расходов, уменьшающих налоговую базу по НДФЛ.

Консультация эксперта, 2011

Анализируя пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, автор приходит к выводу, что расходы должны быть непосредственно связаны с продажей соответствующего объекта. По мнению автора, проценты за пользование кредитными (заемными) средствами связаны с покупкой имущества, а не с его продажей. Следовательно, включать проценты в состав расходов, связанных с получением доходов от продажи имущества, нельзя.

Консультация эксперта, 2011

Расходы по уплате процентов по ипотечному кредиту при покупке квартиры не уменьшают налоговую базу по НДФЛ при продаже этой квартиры.