42. При каком подходе к оценке стоимости недвижимости определяется как сумма остаточной стоимости зданий и земельного участка?

    1. при любом;

    2. при затратном;

    3. при доходном;

    4. при сравнительном.

43. При каком подходе к оценке недвижимости оценщик учитывает влияние варианта оптимальной полезности объекта на итоговую стоимость?

    1. При доходном;

    2. при затратном;

    3. При сравнительном;

    4. при любом.

44. Сколько этапов оценки содержит оценка недвижимости при затратном подходе?

    1. семь;

    2. пять;

    3. восемь;

    4. четыре.

45. На каком этапе оценка недвижимости при затратном подходе содержит расчет прямых и косвенных затрат?

    1. на втором;

    2. на третьем;

    3. на первом;

    4. на четвертом.

46. Каким подходом к оценке недвижимости пользуются оценщики для определения рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключается рыночные сделки?

    1. общим подходом;

    2. сравнительным подходом;

    3. затратным подходом;

    4. доходным подходом.

47. Итоговая стоимость оцениваемой недвижимости представляет:

    1. экспертное, беспристрастное и обоснованное суждение квалифицированного специалиста-оценщика;

    2. реальную стоимость недвижимости;

    3. субъективное мнение оценщика;

    4. балансовую стоимость недвижимости.

48. В виде чего может быть представлена итоговая величина стоимости в отчете об оценке?

    1. описание методик оценки;

    2. диапазона стоимостей;

    3. количественного и качественного измерителя;

    4. Все перечисленное верно.

49. Что можно отнести к объективным причинам, обусловливающим различие в полученных величинах стоимости?

    1. состав используемой информации;

    2. качество используемой информации;

    3. большая стоимость;

    4. подход к оценке.

50. К субъективным причинам существенного расхождения полученных результатов стоимости можно отнести:

    1. компетентность оценщика;

    2. состав используемой информации;

    3. качество используемой информации;

    4. принцип оценки, лежащие в основе различных подходов.

51. Какие требования заказчика должен учитывать оценщик?

    1. разъяснять методы оценки недвижимости;

    2. переоценивать недвижимость;

    3. снизить стоимость недвижимости;

    4. обосновать процесс согласования.

Вопросы к Блоку В:

1. аннуитет—денежный поток, представленный равновеликими суммами, возникающими через одинаковые промежутки времени.

2 арендная ставка— фиксированный размер платежей за аренду помещений, земельных

площадей, имущества и т. д.

3. арендный договор —документ, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (в том числе с правом выкупа) на определенный срок и условиях.

4. БТИ —государственное унитарное предприятие. Ведет полномочный государственный учет объектов недвижимого имущества с оценкой характеризующих его количественных, качественных и стоимостных показателей.

5. Внешний износ —обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды.

6. Девелопер —одна из специализаций профессионала по операциям с недвижимостью (риэлтора).

7. дисконтирование —метод сравнения разновременных денежных потоков путем их приведения (пересчета) к текущему временному периоду.

8. ЕГР —документ, который предназначен для проведения государственного кадастрового учета земельных участков.

9. Имущественные права —субъективное право участников правоотношений, связанное с владением, пользованием и распоряжением имуществом, а также с теми материальными требованиями, которые возникают между участниками экономического оборота по поводу распределения этого имущества и обмена (товарами, услугами, выполняемыми работами, деньгами, ценными бумагами).

10. инвентаризация —периодическая проверка наличия числящихся на балансе объединения, предприятия, организации, учреждения ценностей, их сохранности и правильности хранения, обязательств и прав на получение средств, а также ведения складского хозяйства и реальности данных учета.

11. ипотека —залог недвижимого имущества, главным образом земли и строений, с целью получения ипотечной ссуды.

12. Кадастровая оценка (земельных участков) —оценка, которая проводится для определения кадастровой стоимости (земельных участков) различного целевого назначения.

13. Кадастровая стоимость (земельных участков) —нормативная цена участка, рассчитываемая на основании нормативов, определяемых органами законодательной власти совместно с представительными органами местного самоуправления, по оценочным зонам в границах соответствующей территории.

14. Коэффициент капитализации —процентная ставка, которая используется для конвертации годового дохода в стоимость.

15. недвижимость — земля, постройки и все, что постоянно «привязано» к земле.

16. Объекты недвижимости —земельные участки и прочно связанные сними объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

17. Оценка недвижимости —официальная оценка, определение стоимости объектов недвижимости, проводимые при налогообложении, страховании, приватизации, наследовании, аренде, а также при формировании цены продажи владельцем данной недвижимости.

18. Оценочная деятельность —деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

19. оценщик —независимый специалист по оценке собственности, для которой нет развитого рынка.

20. Рынок недвижимости —механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы.

21. Ставка дисконтирования —ставка, которая используется для пересчета будущих доходов в значение текущей стоимости.

22. Рыночная стоимость —это наиболее вероятная цена, которую дает недвижимость в конкурентной и открытой рыночной среде при соблюдении всех условий, необходимых для заключения честной сделки, при этом покупатель и продавец действуют благоразумно и информировано, считая, что на цену не оказывается неправомерного влияния.

23. Страховая стоимость рассчитывается на базе стоимости замещения и (или) воспроизводства утраченных компонентов недвижимости в результате наступления страхового случая.

24. Стоимость замещения —сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

25. Инвестиционная стоимость —стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях.

26. Ликвидационная стоимость — стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

27. Специальная стоимость —стоимость, для определения которой в договоре об оценке или нормативном правовом акте оговариваются условия, не включенные в понятие рыночной или иной стоимости, указанной в настоящих Стандартах оценки.

28. Доходный подход - подход, который определяет рыночную стоимость недвижимости как сумму доходов, которые оцениваемый объект может принести в будущем, скорректированную на риск их недополучения.

29. Сравнительный подход - подход, который определяет рыночную стоимость недвижимости на основе цен сделок с аналогичными объектами, скорректированных на выявленные различия.

30. Затратный подход - подход, который к оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий и земельного участка.

Задачи к Блоку С:

Задача №1.

Определить потери дохода от неоплаты и недогрузки, если известно что: контрактная годовая арендная плата (плановая аренда) составляет 300 тыс. руб.; скользящий доход — 200 тыс. руб.; рыночная годовая арендная плата (рыночная аренда) — 100 тыс. руб.; прочие доходы отсутствуют; анализ местного рынка

Показатель	Объект недвижимости
	1	2	3	4
Коэффициент недогрузки объектов недвижимости данного типа (по сдаваемым в аренду основным помещениям)	0,15	0,20	0,15	0,20
Доля помещений объектов недвижимости данного типа, за которые арендная плата была не внесена в течение прошедшего года (по сдаваемым в аренду основным помещениям)	0,10	0,15	0,15	0,10
Число месяцев, за которые арендная плата была не внесена в течение прошедшего года (по сдаваемым в аренду основным помещениям)	1,0	0,5	1,0	0,5
Весовой коэффициент, Yj	0,3	0,25	0,25	0,2

Задача №2.

Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техник мультипликаторов валового дохода, если известно что: ПВД и ДВД для объекта оценки определены как 1270 тыс. руб. и 1020 тыс. руб. соответственно; на местном рынке зафиксированы следующие сделки с объектами недвижимости

Показатель	Сделка, тыс. руб.
	1	2	3	4
Цена продажи	3 000	5 700	3 700	5 000

Потенциальный валовой доход	910	1 750	1 190	1 480
Действительный валовой доход	740	1 410	910	1 220
Весовой коэффициент, Yj	0,3	0,25	0,25	0,2

Задача №3.

Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники сравнительного анализа, если известно что: чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб.; на местном рынке зафиксированы

Показатель	Сделка, тыс. руб.
	1	2	3	4
Цена продажи	3 000	5 700	3 700	5 000
Чистый операционный доход	625	1090	750	1050
Весовой коэффициент, Yj	0,3	0,25	0,25	0,2

Задача №4.

Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники группы компонентов собственности, если известно что: анализ местного рынка показывает, что аналогичный по размерам земельный участок в ближайших окрестностях оцениваемого объекта недвижимости можно купить за 500 тыс. руб.; сметная стоимость строительства здания аналогичного объекту оценки составляет 1500 тыс. руб.; рыночная величина коэффициента капитализации для земли — 0,3; рыночная величина коэффициента капитализации для улучшений (зданий) — 0,20; чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб.

Задача №5.

Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники группы компонентов капитала, если известно что: сумма ипотечного кредита — 1 000 тыс. руб.; стоимость обслуживания долга — 250 тыс. руб./ год; сумма собственного капитала, инвестированного в объект недвижимости — 2 900 тыс. руб.; чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб.; чистый валовой доход — 650 тыс. руб.; на местном рынке средняя цена объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому, составляет 4300 тыс. руб.

Задача №6.

Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники коэффициента покрытия долга, если известно что: сумма ипотечного кредита — 1 000 тыс. руб.; стоимость обслуживания долга — 250 тыс. руб./ год; сумма собственного капитала, инвестированного в объект недвижимости — 2 900 тыс.

руб.; чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб.; на местном рынке средняя цена объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому, составляет 4300 тыс. руб.

Задача №7.

Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники коэффициента операционных расходов, если известно что: мультипликатор ДВД составляет 4,063; ДВД и ОР для объекта оценки определен как 1020 тыс. руб. и 110 тыс. руб. соответственно.

Задача №8.

Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники остатка для собственного капитала, если известно что: сумма ипотечного кредита

• 1 000 тыс. руб.; стоимость обслуживания долга — 250 тыс. руб./ год; сумма собственного капитала, инвестированного в объект недвижимости — 2 900 тыс. руб.; чистый операционный доход объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб.; чистый валовой доход — 650 тыс. руб.

Задача №9.

Определить стоимость объекта недвижимости с использованием техники дисконтирования с суммированием рисков, если известно что: собственник предполагает использовать объект оценки в своих целях три года, после чего перепродать его за 4500 тыс. руб.; чистый операционный доход от объекта оценки определен в размере 910 тыс. руб., 950 тыс. руб., 990 тыс. руб. соответственно за первый, второй и третий год владения объектом; безрисковая норма — 0,03; премия за страновой риск — 0,06; премия за физические риски — 0,025; премия за экономически риски — 0,015; премия за социальные риски — 0,03; премия за риск низкой ликвидности — 0,04; премия за риски, связанные с финансовым менеджментом — 0,03.

Задача №10.

Определить стоимость земельного массива, если известно что застройщик планирует его разделить на 30 участков и затем продать каждый за 25 тыс. руб. в течение 4 лет (предполагается, что чистый доход будет поступать равномерно, норма отдачи 10%). При этом будут иметь место следующие издержки: планировка, очистка, инженерные сети, проект —180 тыс. руб.; управление — 10 тыс. руб.; накладные расходы и прибыль подрядчика — 60 тыс. руб.; маркетинг

• 20 тыс. руб.; налоги и страховка — 10 тыс. руб.; прибыль предпринимателя — 40 тыс. руб.

Задача №11.

Определить физический износ жилого здания, если известно, что восстановительная стоимость, действительный возраст и общая физическая жизнь его конструктивных элементов составляют соответственно: фундаменты — 1 200

тыс. руб., 10 лет, 15 лет; стены — 400 тыс. руб., 5 лет, 10 лет; перекрытия — 300 тыс. руб., 6 лет, 15 лет; прочие — 900 тыс. руб., 1 год, 10 лет. Решение выполнить в табличной форме.

Наименование элементов здания	Восстанови­тельная стоимость элемента, тыс. руб.	Действи­тельный возраст, лет	Общая физи-ческая жизнь, лет	Износ, %	Износ, тыс. руб.
Итого:		-	-	-

Задача №12.

Определить внешний (экономический) износ склада, если известно что: чистый доход без учета внешних факторов после устранения исправимого физического и функционального износа составляет 25 000 тыс. руб.; текущий чистый доход после устранения исправимого физического и функционального износа — 21 000 тыс. руб.; стоимость земли — 5 000 тыс. руб., норма капитализации для земли — 10%; норма капитализации для земли — 15%.

Задача №13.

Определить рыночную стоимость объекта недвижимости, потенциальный валовой доход которой составляет 30 000 тыс. руб. В информационной базе

Аналог	Цена продажи	пвд
1	105000	35000
2	96000	28000
3	110000	31000

Задача №14.

Оценить рыночную стоимость объекта недвижимости, чистый операционный доход которого в прогнозном году составит 250 000 тыс. руб.

^s

Информационная база данных о сделках купли-продажи представлена следующими сведениями.

Аналог [[Чистый операционный доход, тыс. руб. Рыночная цена, тыс. руб

1	230000	1150000
2	260000	1200000
3	270000	1500000

Задача №15.

Оцениваемый объект недвижимости расположен в районе с избыточным предложением конкурирующих объектов. Оценщик установил, что это повлекло 15% снижения ставки арендной платы и соответствующее снижение стоимости здания. Стоимость земли не изменилась. Полная восстановительная стоимость здания, построенного 20 лет назад, составляет 750 ООО дол. Анализ продаж сходных объектов, осуществленных до появления избыточного предложения, показал, что общий срок экономической службы здания составляет 80 лет. Определить общую сумму амортизации.