13.3. Основные подходы и методы оценки на примере отчета об оценке машин и оборудования, отчета об оценке недвижимости, отчета об оценке стоимости предприятия (бизнеса)

Среди основных подходов к оценке для банка следует назвать:

- доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

- сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

- затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Теоретическим фундаментом процесса оценки для банка является набор основных общеэкономических принципов, которые необходимо соблюдать при оценке объекта собственности. В оценке бизнеса принято выделять три основные группы принципов: принципы, основанные на представлениях пользователя (собственника, владельца имущества); принципы, связанные с эксплуатацией собственности (имущества); принципы, связанные с рыночной средой.

Принципы, основанные на представлениях собственника:

- принцип полезности. Принцип полезности означает: чем больше бизнес способен удовлетворить потребности собственника, тем выше его полезность и стоимость. В практике оценки полезность определяется величиной и сроками получения доходов (иных экономических выгод) от использования бизнеса.

- принципом замещения. В соответствии с этим принципом максимальная стоимость объекта оценки определяется наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с аналогичной полезностью.

- принцип ожидания. Принцип ожидания означает: потенциальный собственник ожидает получить доходы (другие выгоды) в будущем от владения объектом оценки, оценивая их по текущей стоимости.

Принципы, обусловленные действием рыночной среды:

- принцип спроса и предложения. Принцип спроса и предложения означает, что цена на объект бизнеса определяется в результате взаимодействия спроса и предложения

- принцип конкуренции. Принцип конкуренции предполагает: если сфера деятельности перспективна, доходность высока, в процессе определения стоимости бизнеса необходимо учесть неизбежное нарастание конкуренции в будущем, что приведет к уменьшению доходности бизнеса.

- принцип зависимости стоимости бизнеса от внешних факторов. Данный принцип означает, что изменения факторов внешней среды способны приводить к изменению стоимости объекта оценки. Изменения параметров внешней среды в зависимости от характера связей между ними и объектом оценки, могут приводить как к увеличению стоимости, так и к ее уменьшению.

- принцип изменения стоимости бизнеса во времени. Данный принцип означает, что с течением времени под влиянием внешних и внутренних факторов стоимость объектов оценки меняется.

Принципы, связанные с эксплуатацией собственности (имущества):

- принцип вклада. Принцип вклада означает: вовлечение в бизнес любого дополнительного актива целесообразно, если получаемый прирост стоимости бизнеса превышает затраты по приобретению данного актива.

- принцип сбалансированности. Принцип сбалансированности, в соответствии с которым бизнес может обеспечить максимальный доход, а следовательно и максимальную стоимость при использовании оптимального сочетания величин факторов производства.

- принцип экономического разделения и соединения имущественных прав собственности. Имущественные права собственности необходимо разделять (соединять), если это приводит к увеличению стоимости бизнеса. Возможно следующее разделение прав: физическое разделение – разделение прав на пользование воздушным пространством, поверхностным участком земли и недрами; разделение во времени владения – различные виды аренды, пожизненное владение, будущие имущественные права; разделение по видам имущественных прав – совместная аренда, партнерство, траст, опцион, корпорация; разделение по правам кредитора вступить во владение предприятием – закладные, залоги, судебные залоги, участие в капитале

- принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи. Принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи: по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая прибыль имеет тенденцию увеличиваться растущими темпами до определенного момента, после которого общая отдача хотя и растет, но замедленными темпами. Это замедление происходит до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем прирост затрат на добавленные ресурсы.

- принцип оптимального размера или масштаба. Этот принцип означает, что любой фактор производства должен иметь оптимальные размеры. Это касается как самого предприятия, так и его отдельных производств, в том числе и участка земли, на котором находится данный объект собственности.

- принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – это есть разумное и возможное использование предприятия, обеспечивающее ему наивысшую текущую стоимость на дату оценки, или такое использование из всех возможных и разумных альтернативных вариантов, которое приводит к наивысшей стоимости земельного участка, на котором находится предприятие. Согласно этому принципу каждый вариант должен быть физически возможен, юридически допустим и экономически целесообразен.

- принцип непротиворечивости результатов оценки. Этот принцип заключается в том, что какие бы методы и подходы к оценке бизнеса не применялись, они не должны вступать между у собой в противоречия, и результаты оценки, полученные разными методами должны быть примерно одинаковыми.

Перечисленные принципы оценки в общем виде универсальны и применимы ко всем видам бизнеса. Однако их практическое содержание несколько меняется в зависимости от того, какой бизнес непосредственно оценивается. Кроме того, при оценке некоторых видов бизнеса могут применяться и другие принципы, отражающие их специфику.

75