3. Доходный подход к оценке объекта недвижимости

Доходный подход основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. В рамках доходного подхода используются два метода расчета рыночной стоимости объекта – метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных подходов.

Капитализация дохода – это процесс пересчета потока будущих доходов в единую сумму текущей стоимости.

В ходе анализа рынка недвижимости данный отбор сопоставимых объектов осуществляется по следующим характеристикам: функциональное назначение, местоположение, рыночная привлекательность, удобство доступа к объекту. Уровень арендной платы за 1 м² в центральном районе г.Хабаровска до 2 000 рублей в месяц. Так как объект оценки обладает большой площадью, цена аренды падает до 700 – 800 рублей.

Средняя годовая загрузка офисных помещений по г. Хабаровску составляет от 90% до 100%.

Балансовая стоимость здания составляет 31 081 700 рублей.

Операционные расходы – это постоянные ежегодные расходы для обеспечения нормального функционирования объекта оценки и воспроизводства действительного валового дохода. Для этого осуществляют несколько видов расходов.

Постоянные расходы не зависят от степени занятости объекта арендаторами:

• налог на имущество(2,2% от балансовой стоимости здания), 31 081 700 * 0,022 = 683 797,4 рублей;

• платежи на землю (0,9% от балансовой стоимости здания), 31 081 700 * 0,009 = 279 735,3 рублей;

• страховые платежи (1% от балансовой стоимости здания), 31 081 700 * 0,01 = 310 817 рублей.

К переменным относят расходы, которые связаны с интенсивностью загрузки собственности арендаторами и уровнем предоставляемых услуг (заработная плата, коммунальные расходы, расходы на эксплуатацию и ремонт). Переменные расходы определенны по данным бухгалтерской отчетности на 01.01.2012 года и бухгалтерской отчетности объектов аналогов.

Затраты на резерв на замещение предполагает регулярную замену (капитальный ремонт) строительных элементов с коротким сроком службы (кровля, покрытия пола). Для этого средства на замену короткоживущих элементов аккумулируется в течении срока их эксплуатации за счет равных ежегодных отчислений из дохода, называемых отчислениями в резерв замещения. Величина отчислений в резерв замещения рассчитывается как требуемая к накоплению сумма, умноженная на коэффициент фонда возмещения. При расчете расходов на замещение полагается, что затраты на замену (капитальный ремонт) составляет затраты на восстановление короткоживущих элементов объекта (34 767 448 рублей). При этом коэффициент фонда возмещения (0,01) определяются исходя из периодичности проведения капитального ремонта (раз в 30 лет) и безрисковой ставки (8,15%), как фактор функции второй денежной единицы. Следовательно, затраты на резерв на замещение составляют 34 767 448 * 0,01 = 347 674 рублей.

Расчёт стоимости объекта оценки методом прямой капитализации выполнен в виде таблицы 15.

Таблица 16 – Определение стоимости объекта оценки методом прямой капитализации

Показатель	Значение
1. Арендная площадь, м2	2 213,8
2. Ставка арендной платы, руб.	764
3. Потенциальный валовой доход (ст.1*ст.2*12), руб.	20 296 118
4. Коэффициент загрузки	0,9
5. Коэффициент недосбора арендной платы	1
6. Действительный валовой доход (ст.3*ст.4*ст.5), руб.	18 266 506
7. Операционные расходы	3 129 584
Условно-постоянные расходы
налог на имущество, руб.	683 797,4
платежи на землю, руб.	279 735,3
страховые платежи, руб.	310 817
Условно-переменные расходы
коммунальные расходы и расходы по оплате труда, руб.	729 540
затраты на текущий ремонт инженерных систем, руб.	322 670,3
затраты на модернизацию и капитальный ремонт, руб.	455 350
Затраты на резерв на замещение, руб.	347 674
8. Чистый операционный доход, руб. (стр. 6 – стр.7)	15 136 922
9. Ставка капитализации, %	0,1773
10. Стоимость объекта оценки, руб. (стр. 8 / стр. 9)	85 374 630

Расчет ставки капитализации представлен в пункте 2.4.

Рыночная стоимость объекта оценки, расположенного по адресу: г.Хабаровск ул. Ленинградская, д.79, доходным подходом составляет 85 374 630 рублей.