2. Сравнительный подход к оценке объекта недвижимости

В сравнительном подходе реализуется метод сравнения продаж, называемый также рыночным методом, методом рыночной информации, методом прямого сравнительного анализа продаж, который является наиболее широко применяемым методом оценки.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе. Поэтому при применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.

На практике, как правило, нельзя найти даже двух абсолютно подобных объектов собственности. Местоположение, физические характеристики и состояние, обременения и условия финансирования, время продаж и другие характеристики, по которым объекты имеют различия, вызывают потребность во внесении корректирующих изменений в цены рыночных сделок.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

• изучение рынка и предложений на продажу аналогичных объектов, выявление недавних аналогичных продаж на соответствующем рынке (складские помещения);

• сбор и проверка информации о сделках, по каждому отобранному объекту – количественные показатели и качественные признаки;

• анализ и сравнение каждого отобранного объекта с оцениваемым по таким признакам, как дата продажи, местоположение, физические характеристики, условия продажи и другие;

• внесение поправок (корректировок) в цены продаж или запрашиваемые цены по каждому отобранному (сопоставимому) объекту с учетом различий между оцениваемым объектом и аналогами;

• приведение скорректированных показателей стоимости сравниваемых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.⁵

При выборе объектов-аналогов во внимание были взяты следующие основные параметры:

• функциональное назначение объекта: помещения офисного назначения;

• район расположения объекта: помещения расположенные в центральном районе г. Хабаровск и районам приближенным к нему;

• площадь объекта: помещения общей площадью приближенной к 3268,7 кв. м (площадь объекта оценки);

• рассматривались помещения с периодом строительства 1960 – 1970 гг.

Характеристики объектов-аналогов представлены в виде таблицы 12.

Таблица 12 − Характеристика объектов-аналогов

Элемент сравнения	Объект-аналог
	№1	№2	№3	№4
Источник информации	ДВО №3(36), 2011г.	ВНХ за 26.12.2011г.	ВНХ за 26.12.2011г.	ДВО №3(36), 2011г.
Цена предложения, руб	24 000 000	89 600 000	250 000 000	70 000 000
Цена предложения, руб./1 м2	10 000	28 000	100 000	32 500
Общая площадь, м2	2 400	3 200	2 500	2154
Местоположение	ул. Шеронова, 3 (29 зона)	ул. Ленинградская,23 (29 зона)	ул. Фрунзе, 28 (28 зона)	пер. Облачный, 64 (32 зона)

Продолжение таблицы 12

Дата продажи	сентябрь 2011	декабрь 2011	декабрь 2011	сентябрь 2011
Право собственности на объект	Полное	Полное	Полное	Полное
Условия рынка	Открытая продажа	Открытая продажа	Открытая продажа	Открытая продажа
Наличие подъездных путей	Автомобильные пути	Автомобильные пути	Автомобильные пути	Автомобильные пути
Техническое состояние	хорошее	хорошее	отличное	хорошее
Инженерное обеспечение	Инженерные сети подведены полностью	Инженерные сети подведены полностью	Инженерные сети подведены полностью	Инженерные сети подведены полностью
Экологическая обстановка	удовлетворительная	удовлетворительная	удовлетворительная	удовлетворительная

Расчёт рыночной стоимости объекта оценки методом сравнительного анализа продаж представлен в таблице13.

Таблица 13 – Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом сравнительного анализа продаж

Элемент сравнения	Объект оценки	Объект-аналог
		№ 1	№ 2	№ 3	№ 4
Цена предложения, руб.		24 000 000	89 600 000	250 000 000	70 000 000
Цена предложения, руб./м2		10 000	28 000	100 000	32 500
Общая площадь, м2	3 268,7	2 400	3 200	2 500	2 154
корректировка		1,42	-	1,42	1,83
скорректированная цена		14 200	28 617	142 000	59 475
Местоположение объекта	ул. Ленинградская, 79 (29 зона)	ул. Шеронова, 3 (29 зона)	ул. Ленинградская,23 (29 зона)	ул. Фрунзе, 28 (28 зона)	пер. Облачный, 64 (32 зона)
корректировка	4,74	4,74/4,74= 1	4,74/4,74= 1	4,74/5,64= 0,84	4,74/2,54= 1,87
скорректированная цена		14 200	28 617	119 280	111 218
Дата продажи		сентябрь 2011	декабрь 2011	декабрь 2011	сентябрь 2011
корректировка		1,013	-	-	1,013

Продолжение таблицы 13

скорректированная цена		14 385	28 617	119 280	112 664
Право собственности на объект	Полное	Полное	Полное	Полное	Полное
корректировка		-	-	-	-
скорректированная цена		14 385	28 617	119 280	112 664
Условия рынка	Открытая продажа	Открытая продажа	Открытая продажа	Открытая продажа	Открытая продажа
корректировка		-	-	-	-
скорректированная цена		14 385	28 617	119 280	112 664
Наличие подъездных путей	автомобил. пути	автомобил. пути	автомобил. пути	автомобил. Пути	автомобил. пути
корректировка		-	-	-	-
скорректированная цена		14 385	28 617	119 280	112 664
Техническое состояние	хорошее	хорошее	хорошее	отличное	хорошее
корректировка		1	1	0,71	1
скорректированная цена		14 385	28 617	84 688	112 664
Инженерное обеспечение	инженер. сети подведены полностью	инженер. сети подведены полностью	инженер. сети подведены полностью	инженер. сети подведены полностью	инженер. сети подведены полностью
корректировка		-	-	-	-
скорректированная цена		14 385	28 617	84 688	112 664
Экологическая обстановка	удов.	удов.	удов.	удов.	удов.
корректировка		-	-	-	-
скорректированная цена		14 385	28 617	84 688	112 664
Весовые коэффициенты		0,5	0,4	0,05	0,05
Цена за 1 м2		14 385*0,5 + 28 617*0,4+ 84 688*0,05 + 112 664*0,05 = 22 874

Расчет корректировок:

1. Корректировка на площадь объекта производится методом парных продаж. Корректировки производятся для аналогов №1, №3 и аналога № 4.

Таблица 14 - Корректировка на общую площадь объекта.

Элемент сравнения	Аналог №1 (для объекта оценки)	Аналог №2 (для аналога №1 и №3)	Аналог №3 (для аналога №4)
Местоположение	ул. Вяземская	ул. Большая	Воронежское шоссе
Общая площадь	3 170 кв. м	2 460 кв. м	2 060 кв.м.
Цена предложения, руб.	64 000 000	45 000 000	35 000 000

Корректировка на площадь = 64 000 000 /45 000 000 = 1,42.

Корректировка на площадь = 64 000 000 /35 000 000 = 1,83.

2. Корректировка на местоположение. Этот фактор оценивается по коэффициентам дифференциации, применяемым к ставке земельного налога и базовым величинам нормативной цены земли по оценочным зонам г. Хабаровска (решение Хабаровской городской думы от 28.03.2000 г., № 411).

3. Корректировка на дату продажи. Для расчета корректировки используется показатели инфляции за октябрь, ноябрь, декабрь 2011года, рассчитанные Банком России⁶. Инфляция за три месяца составила 1,3% - это является поправкой к стоимости.

4. Корректировка на право собственности не проводится, так как у всех объектов право собственности полное.

5. Корректировка на условия рынка не проводится, так как у всех объектов условия рынка – открытая продажа.

6. Корректировка на наличие подъездных путей не проводится, так как у всех объектов подъездные пути автомобильные.

7. Корректировка на техническое состояние. Корректировка рассчитывается методом парных продаж.

Таблица 15 - Корректировка на техническое состояние объекта

Элемент сравнения	Аналог №1 (для объекта оценки)	Аналог №2 (для аналога №3)
Местоположение	ул. Прогрессивная	ул. Ворошилова
Общая площадь	2 700 кв. м	2 620 кв. м
Техническое состояние	хорошее	отличное
Цена предложения, руб.	29 700 000	42 000 000

Корректировка на техническое состояние = 29 700 000 / 42 000 000 = 0,71.

8. Корректировка на инженерное обеспечение не проводится, так как у всех объектов инженерные сети подведены полностью.

9. Корректировка на экологическое состояние не вносится, так как у всех объектов экологическое состояние признано удовлетворительным.

Определение величины стоимости объекта оценки осуществляется путем согласования полученных величин методом средне взвешенной величины.

Наибольший вес придан объектам-аналогам 1 и 2 ввиду соответствия большинства элементов сравнения объектов с характеристиками оцениваемого объекта: (местоположение, техническое состояние и т.д.)

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости, расположенного в г.Хабаровск, ул. Ленинградская, 79, определенная методом прямого сравнительного анализа продаж, на 01.01.2012 г. составила 22 874 * 3 268,7 = 74 768 243 рублей.