3. Определение рыночной стоимости объекта оценки

1. Затратный подход к оценке объекта недвижимости

Определение стоимости осуществляется с учётом всех факторов всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости объекта использовать стандартные подходы, применяемые в оценочной практике: затратный, сравнительный и доходный подходы.

В затратном подходе реализуется затратный метод. Этот метод включает в себя определение затрат на восстановление, оценку его физического, функционального и внешнего износов и расчет стоимости земельного участка на дату оценки.

Процедура оценки включает в себя:

• расчет затрат на возведение новых аналогичных объектов, получение восстановительной стоимости объекта.

• определение величины накопленного износа зданий и сооружений.

• уменьшение затрат на восстановление на сумму износа для получения остаточно стоимости зданий и сооружений.

• определение стоимости земельного участка.

Общая формула для расчёта выглядит следующим образом:

V_оо = ВС – И_н + С_з, (4)

где V_оо – стоимость объекта оценки;

ВС – затраты на восстановление объекта оценки;

И_н – величина накопленного износа;

С_з – стоимость участка земли.

Затраты на восстановление определяется как стоимость создания точной копии оцениваемого сооружения с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам. Затраты на восстановление складывается из стоимости прямых затрат с учетом накладных расходов, плановой прибыли генподрядной организации и косвенных затрат на получение технических условий. При расчете затрат на восстановление применяется формула 5.

ВС = ВС₁₉₆₉ И₁₉₈₄ К₁₉₈₄ И₁₉₉₁ К₁₉₉₁ Кд.о × Пп × НДС, (5)

где ВС1969	–	восстановленная стоимость зданий и сооружений в ценах 1969 года (согласно укрупнённым показателям восстановительной стоимости, определённым на основе данных технического паспорта и соответствующего сборника УПВС);
И1984	–	индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ на 01.01.84 г. (в соответствии с Постановлением Госстроя СССР от 11.05.1983 г. № 94);
К1984	–	территориальный коэффициент к индексу на 1984 г.;
И1991	–	индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ на 01.01.91г. (в соответствии с Постановлением Госстроя СССР от 06.09.1990 г. № 14-Д);
К1991	–	территориальный коэффициент к индексу на 1991 г.;
Кд.о	–	рыночный поправочный коэффициент на строительно-монтажные работы к базисному уровню 1991 г.;
Пп	–	прибыль предпринимателя;
НДС	–	коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость.

Индекс пересчета цен с 1991 на дату оценки 01.01.2012 года, взят из Научно-практического информационного специализированного журнала «Дальневосточный оценщик»№4 (декабрь 2011г.).

Расчёт затрат на восстановление здания представлен в виде таблицы 3.

Таблица 3 − Расчёт затрат на восстановление объекта оценки

показатель	значение
1. Стоимость единицы объёма базового объекта, руб. /куб.м (УПВС № 7 табл. 26)	24,2
2. Объём оцениваемого объекта, куб. м	14 967
3. Стоимость оцениваемого объекта, руб. (стр.1*стр.2)	362 201,4
4. Корректировки на особенности оцениваемого объекта:
поправка на климатический район (Общие указания к сборникам УПВС)	1,14
поправка на сейсмичность (Общие указания к сборникам УПВС)	-
индекс пересчёта цен с 1969 г. на 1984 г., в том числе для отрасли «Народное образование» территориальный коэффициент для Хабаровского края	1,18 1,17 1,01
индекс пересчёта цен с 1984 г. на 1991 г., в том числе для отрасли «Народное образование» территориальный коэффициент для Хабаровского края	1,52 1,60 0,95
индекс пересчёта цен с 1991 г. на дату оценки 01.01.2012г.	65,12
5. Затраты на восстановление, руб.	48 227 522
6. Прибыль предпринимателя, %	3,41
7. НДС, %	18
8. Затраты на восстановление с прибылью предпринимателя и НДС, руб.	58 849 054

Для расчёта прибыли предпринимателя использована методика определения прибыли предпринимателя, предложенная Д. Д. Кузнецовым и Е. С. Озеровым. Для расчёта использовать данные СНиП 1.04.03-85* часть II «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений»: для определения продолжительности строительства здания, аналогичного объекту оценки; распределения капитальных затрат по месяцам (кварталам).

Методика основывается на предположении, что:

• инвестор, нанимающий подрядчика, имеет возможность вложить средства в другой проект, с аналогичной нормой отдачи;

• денежные потоки, представляющие собой затраты на приобретение участка, осуществление строительства и полномасштабного ввода объекта в эксплуатацию, по динамике распределения во времени совпадают с денежными потоками по альтернативному проекту.

Ставка дисконтирования (необходима для определения альтернативного дохода) рассчитывается способом кумулятивного построения по формуле: R_диск = R_безр+П₁+П₂+П₃, (расчет ставки дисконтирования показан в пункте 2.4. Ставка дисконтирования 17,73 %.

Расчёт прибыли предпринимателя представлен в виде таблицы 4.

Таблица 4 – Расчёт прибыли предпринимателя

Номер квартала	1	2	3	4	5	6	7	Итого
1. Ставка дискон-я, %	4,43	4,43	4,43	4,43	4,43	4,43	4,43
2. Кап.вложения по кварталам, % (СНиП 01.04.03-85*, часть 2)	5	9	12	20	20	20	14	100
3. Сумма всех издержек, руб.								48 227 522
4. Кап.вложения по кварталам, руб. (стр. 3 × стр. 2)	2 411 376	4 340 477	5 787 303	9 645 504	9 645 504	9 645 504	6 751 853	48 227 522
5. Коэф-т дискон-я 1/(1+стр.1)м, где M=n-(Кн-1); n – кол-во кварталов; Кн – номер квартала,%	0,00071	0,0039	0,02118	0,115	0,6246	3,39	18,4162
6.Альтернативный доход, руб. (стр. 4 × стр. 5)	17	169	1 226	11 092	60 246	326 983	1 243 435	1 643 168
7. Пп (стр.6 итог/стр.3*100), %								3,41

В ходе произведенных вычислений было выявлено, что затраты на восстановление объекта оценки составляют 58 849 054 рублей.

При определении накопленного износа учитываются физический, функциональный и внешний виды износа.

Физический износ (устаревание) – потеря стоимости в результате использования объекта, изнашивания, разрушения, увеличения стоимости обслуживания и воздействия прочих физических факторов.

Функциональный износ (устаревание) – потеря стоимости объекта собственности, связанная с невозможностью, либо не в полном объёме выполнять изначально предназначенные функции. Данный вид износа связан с такими факторами, как конструкционные недостатки, устаревшая архитектура, удобства планировки и т.д.

Экономический (внешний) износ – связан с потерей стоимости, вызванной внешними факторами, не зависящими от объекта собственности.

Для целей оценки величину накопленного износа следует определить методом разбиения, который заключается в учёте всех видов износа.

Накопленный физический износ определить в соответствии с Правилами оценки физического износа жилых зданий ВСН 53-86(р).

Расчёт исправимого физического износа представлен в виде таблицы 5.

Таблица 5 – Расчёт исправимого физического износа

Наименование конструктивных элементов	Уд. вес конструкт. элементов	ВС конструкт. элементов	Износ, %	Исправимый физический износ, руб. (п.3 п.4/100)	Остаточная стоимость, руб. (п.3 – п.5)
1	2	3	4	5	6
1. Фундамент	5	2 942 452,7	40	1 176 981	1 765 471,62
2. Стены	18	10 592 830	45	4 766 773,37	5 826 056,34
3. Перегородки	6	3 530 943,24	40	1 412 377,29	2 118 565,94
4. перекрытия	12	7 061 886,48	45	3 177 848,91	3 884 037,56
5. кровля	4	2 353 962	45	1 059 282,97	1 294 679,18
6. Полы	13	7 650 377,02	45	3 442 669,65	4 207 707,36
7. Оконные и дверные блоки	16	9 415 848,64	45	4 237 131,88	5 178 716,75
8. Отделочные работы	10	5 884 905,4	40	2 353 962,16	3 530 943,24
9. Санитарно-технические и электротехнические устройства	12,9	7 591 527,9	55	4 175 340,38	3 416 187,58
10. Прочие	3,1	1 824 321	50	912 160,33	912 160,33
Итого	100	58 849 054	45,4	26 714 528	32 134 526

Исправимый износ оцениваемого недвижимого имущества составил 32 134 526 рублей.

Расчёт неустранимого физического износа короткоживущих элементов представлен в таблице 6.

Таблица 6 – Расчёт неисправимого физического износа короткоживущих элементов

Наименование конструктивных элементов	Остаточная стоимость, руб.	Факти- ческий срок эксплуатации, лет	Норматив- ный срок эксплуатации, лет	Коэффи- циент износа (п.3/п.4)	Износ (п.2 п.5)
1	2	3	4	5	6
1. Перегородки	2 118 565,94	30	40	0,75	1 588 924,4
2. кровля	1 294 679,18	8	30	0,27	349 563,3
3. Полы	4 207 707,36	12	50	0,24	1 009 849,7
4. Оконные и дверные блоки	5 178 716,75	12	40	0,30	1 553 615,1
5. Отделочные работы	3 530 943,24	5	20	0,25	882 735,8
6. Санитарно-технические и электротехнические устройства	3 416 187,58	10	30	0,33	1 127 341,9
7. Прочие	912 160,33	8	20	0,40	364 864,1
Итого	20 658 960	-	-	-	6 876 894,5

Неисправимый физический износ в короткоживущих элементах здания составил 6 876 894,5 рублей.

Расчёт неустранимого физического износа долгоживущих элементов представлен в виде таблицы 7.

Таблица 7 – Расчёт неисправимого физического износа долгоживущих элементов

показатель	значение
1. Стоимость нового строительства, руб.	58 849 054
2. Фактический возраст здания, лет	50
3. Нормативный срок эксплуатации, лет	150
4. Исправимый физический износ, руб.	32 134 526
5. Неисправимый физический износ короткоживущих элементов, руб.	6 876 894,5
6. Остаточная стоимость короткоживущих элементов, руб.	20 658 960
7. Неисправимый физический износ долгоживущих элементов, руб. (стр. 1 – стр. 4 – стр. 6) стр. 2/стр. 3	647 385

Неисправимый физический износ в долгоживущих элементах здания составил 647 385 рублей.

Расчёт общего физического износа объекта оценки выполнен в виде таблицы 8.

Таблица 8 – Общий физический износ

Вид износа	Стоимость, руб.
1. Исправимый физический износ	32 134 526
2. Неисправимый физический износ короткоживущих элементов	6 876 894,5
3. Неисправимый физический износ долгоживущих элементов	647 385
Итого:	39 658 804

Функциональный износ – это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для тех же целей. Данный вид износа вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованием по таким параметрам как размер, стиль, срок службы.

Оцениваемый объект – построен в 1962 году, в 2006 году проведена замена полов на первом, втором и третьем этажах, в 2010 году произведен ремонт части здания с восстановлением внутренней и наружной отделки, последний косметический ремонт проведен в августе 2011 года. Замена деревянных окон на пластиковые стеклопакеты произведена на 90 процентов. Из этого следует, что объект на дату оценки не обладает значительным функциональным износом.

Внешний износ вызывается – изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и др. Так как оцениваемый объект соответствует своему функциональному назначению, находится в востребованном месте с целью сдачи в арену, удачно расположен в районе, где спрос на коммерческую недвижимость стабилен, можно сделать вывод о том, что внешний износ равен нулю.

Земельный участок – это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.

В соответствии с ГК РФ земельные участки отнесены к недвижимому имуществу (недвижимости), которое регулируется так же Земельным кодексом РФ. При определении стоимости земельного участка возможно использовать стандартные подходы, применяемые в оценочной практике: затратный, сравнительный и доходный подходы.

Таблица 9 – Описание земельного участка

Адрес	г. Хабаровск, ул. Ленинградская д. 79
Площадь	9445,4 кв. м.
Целевое назначение	Эксплуатация существующего здания
Рельеф участка	Спокойный
Форма участка	Правильный многоугольник
Окружение	Торговые, складские, офисные, жилые застройки
Транспорт. доступность	Автомобильные, трамвайные, троллейбусные пути
Имущественное право	В собственности
Год строительства	1962
Строительный материал	Кирпич

Расчёт рыночной стоимости земельного участка методом остатка представлен в виде таблицы 10.

Таблица 10 – Расчёт рыночной стоимости земельного участка

Показатель	Значение
1. Чистый операционный доход, руб. в год (таблица 2)	15 136 922
2. Остаточная стоимость здания, руб.	19 190 250
3. Коэффициент капитализации для здания	0,1773
4. Чистый операционный доход, относящийся к зданию, руб. (стр.2  стр.3)	3 402 431
5. Чистый операционный доход, относящийся к земельному участку, руб. (стр.1 – стр.4)	11 734 491
6. Коэффициент капитализации для земельного участка	0,1635
7. Рыночная стоимость земельного участка, руб. (стр.5 /стр.6)	71 770 587

Расчет необходимых показателей:

1. Чистый операционный доход от единого объекта недвижимости рассчитан в пункте 2.4 – 15 136 922 рублей;

2. Остаточная стоимость здания представляет разность стоимости строительства и величины накопленного износа – 19 190 250 рублей;

3. Ставка капитализации для здания рассчитана по формуле 2 в пункте 2.4 – 17,73%

4. Чистый операционный доход, относящийся к зданию, представляет произведение стоимости воспроизводства на коэффициент капитализации для здания – 3 402 431 рублей;

5. Чистый операционный доход, относящийся к земельному участку, представляет разность чистого операционного дохода и чистого операционного дохода, относящийся к зданию – 11 734 491 рублей;

6. Коэффициент капитализации для земли (R_зем):

R_зем =r_безр + r₁ + r₂, (6)

где r_без – безрисковая ставка 8,15%;

r₁ – премии за риск инвестирования в земельный участок, принимаемый как половина ставки рефинансирования – 4,1%

r₂ – премия за риск, связанный с низкой ликвидностью земли, которая рассчитывается как доход на капитал, получаемый за время экспозиции участка на рынке по безрисковой ставке. Данный земельный участок застроен, оценка осуществляется для конкретного участка, на котором находится объект – срок экспозиции можно принять, как типичный срок экспозиции для офисной недвижимости – 4,1%

R_зем = 8,15 + 4,1 + 4,1 = 16,35%;

7. Стоимость земельного участка определяется делением чистого операционного дохода, относящийся к земельному участку, на коэффициент капитализации для земли – 71 770 587 рублей.

Итоговый расчёт стоимости объекта оценки затратным подходом представлен в виде таблицы 11.

Таблица 11 – Общая стоимость объекта оценки по затратному подходу составит

Показатель	Стоимость, руб.
1. Затраты на восстановление здания	58 849 054
2. Накопленный износ	39 658 804
3. Стоимость участка земли	71 770 587
4. Итого стоимость объекта оценки по затратному подходу (стр. 1 – стр.2 + стр.3)	90 960 837

Рыночная стоимость объекта оценки, расположенного по адресу: г.Хабаровск ул. Ленинградская д.79, затратным подходом составляет 90 960 837 рублей.