Краткий обзор рынка офисной недвижимости г. Хабаровска
Рынок недвижимости можно определить как совокупность сделок с объектами недвижимости, покупателями и продавцами, а так же образующуюся в связи с этим систему правовых, культурных, экономических, организационных и информационных отношений по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектами недвижимости.
Объекты недвижимости имеют отличительные характеристики, которые влияют на образование их цен: низкая ликвидность обуславливает необходимость срока экспозиции, в течение которого определяется платежеспособный спрос на данный объект недвижимости; сложные системы финансирования покупки объектов; наличие сложной системы юридических правоотношений и уникальность каждого отдельного объекта.
Рынок недвижимости – неотъемлемая и важная часть экономики края, так как существование рынка недвижимости обуславливает функционирование рыка вообще. Ведь для каждого вида деятельности необходимо наличие пригодного для него и отвечающего всем его требованиям здания (помещения, офиса, участка земли и т.д.).
В Хабаровском крае рынок недвижимости начал развиваться в 1991 – 1993 годах. На сегодняшний день наиболее развит сегмент рынка жилой недвижимости, так как именно здесь обращаются основные денежные массы.
Рынок коммерческой недвижимости представлен офисами, нежилыми помещениями, магазинами, складами, базами. Большинство сделок осуществляется на вторичном рынке.
Таблица 1 – Рыночные цены купли-продажи коммерческой недвижимости г. Хабаровска
Назначение объекта |
Расположение |
Сведения об объекте |
Цена, тыс.руб. |
Площадь |
Цена 1 кв. м. |
Железнодорожный район |
|||||
Нежилое |
пр. 60 лет Октября |
кирп., отд. вход, переведено в нежил. фонд |
4 400 |
71,5 |
61 538 |
Под магазин, базу |
Выборгская |
|
3 500 |
45 |
77 777 |
Под нежилое |
Карла – Маркса 108 |
|
2 000 |
33 |
60 606 |
Под нежилое |
Ленинградская |
под офис, отд. вход, ремонт |
10 000 |
70 |
142 857 |
Помещение |
ДОС |
действующая стоматология, офисный рем. |
11 650 |
120 |
97 083 |
Помещение |
Промышленная, восточное шоссе |
Ресторан, готовый бизнес |
14 000 |
300 |
46 667 |
Торговля и сервис |
Авиагородок |
1/5, нов., сост. отл. |
5 500 |
70,5 |
78 014 |
Торговля и сервис |
ост. Большая |
сост. п/стр., К, |
8 800 |
170,2 |
51 703 |
Индустриальный район |
|||||
Коммерческая недвижимость |
Краснореченская |
Кирпичные дома, улучшенной планировки |
3 350 |
55 |
60 909 |
Магазин |
Черняховского |
|
19 000 |
319 |
59 561 |
Магазин, опт. база |
Иртышская, 21 (МЖК) |
под ресторан, развл. комплекс, офисы. |
18 000 |
1200 |
15 000 |
Нежилое. Под магазин, офис |
Пионерская, р-н Затона |
|
29 500 |
1000 |
29500 |
Офис |
Иртышская |
2 эт |
14 500 |
1600 |
9 062 |
Офис, магазин, склад |
Флегонтова |
Коттедж, 2 этаж |
6 200 |
213 |
29 107 |
Под торговлю, офис |
Суворова-Краснореченская |
действующий магазин |
7 500 |
75 |
100 000 |
Торговый павильон |
Панфиловцев |
Состояние отличное |
1 100 |
15 |
7 333 |
Кировский район |
|||||
Продолжение таблицы 1 |
|||||
Действующее кафе с оборудованием |
Бойко павлова |
Парковка, готовый бизнес |
5 850 |
232 |
25 215 |
Кафе, магазин |
38 школа |
бывшая пивная |
6 000 |
232 |
25 862 |
Отдельное здание |
Металлистов |
3/3 |
45 000 |
765 |
58 823 |
Под нежилое |
Шелеста |
Первый этаж, отдельный вход. |
2 600 |
60 |
43 333 |
Под нежилое |
Шелеста |
все коммуникации, рем. под покупателя |
20 000 |
400 |
50 000 |
Под офис, аптеку магазин |
Джамбула |
Цоколь, хорошее состояние |
35 000 |
110 |
318 181 |
Торговля и сервис |
Бойко-Павлова |
|
12 000 |
520 |
23 076 |
Краснофлотский район |
|||||
Автокомплекс |
Р-н речного порта |
Здание, есть земля. |
140 000 |
643 |
21 772 |
Здание |
Ясная |
Отдельный вход, парк, пластик |
15 000 |
150 |
100 000 |
Здание |
Кирова |
4 этажа, кирп. |
59 000 |
4 700 |
12 553 |
Коммерческая |
Кирова |
Отдельно стоящее здание |
4 550 |
300 |
15 166 |
Коммерческая |
Ул. Авроры |
Отдельно стоящее здание |
10 000 |
381 |
26 246 |
нежил. помещ. |
Тихоокеанская, 204 |
2/2, 2 тел, сост. хор. |
51 000 |
1 123,5 |
45 393 |
Под гостиницу |
Кирова, |
|
59 000 |
4 690 |
12 579 |
Под торговлю и склад |
Партизанская, база КАФ |
Павильон, коммуникации |
2 000 |
100 |
20 000 |
Центральный район |
|||||
Готовый бизнес |
Магазин «Радости» |
Бутик модной одежды |
3 200 |
68 |
47 058 |
Коммерческая недвижимость |
Карла - Маркса, 47 |
Под нежилое, между «Дом книги» и «Русская водка» |
6 500 |
382 |
17 015 |
Нежилое |
ЖД вокзал |
офис |
4 300 |
60 |
71 666 |
Офисное помещение |
Пушкина, 46 |
Состояние хорошее |
9 500 |
103,5 |
91 787 |
Под офис |
Гоголя |
5 этаж |
4 450 |
42 |
105 952 |
Помещение |
Волочаевская-Амурский бульвар |
жилой фонд, сталинка |
4 800 |
55 |
87 272 |
Рыночная стоимость коммерческой недвижимости году в Центральном районе колеблется от 19 942 до 86 000 рублей за один квадратный метр. Размер стоимости аналогов данного объекта зависит от характера их использования: цех, гараж, склад, база; их технического состояния, расположения внутри района, размера и имеющихся улучшений самих объектов.
В Железнодорожном районе цена колеблется от 3 941 до 48 834 рублей за квадратный метр. Изменение стоимости зависит от положения внутри района, технического состояния, характера помещений, а так же их размера.
В Индустриальном районе рыночная стоимость одного квадратного метра изменяется от 10 029 до 44 071 рублей и зависит от расположения объектов внутри района, технического состояния, характера использования помещений, размеров помещений.
В Кировском районе величина стоимости одного квадратного метра составляет от 6 019 до 88 813 рублей и зависит от технического состояния объектов, их расположения внутри района, характера использования и размера.
В Краснофлотском районе наблюдается изменение цен от 6 019 до 32 363 рублей за один квадратный метр. Изменение стоимости зависит от положения внутри района, технического состояния, характера помещений, их размера.
Изменение стоимости зависит от положения внутри района, технического состояния, характера помещений (офис, отдельно стоящее здание), а так же их площади.
Наибольшую долю предложения составляют помещения небольшой площади (малой 20-99 кв.м. и средней 100 – 500 кв.м.), предложения больших площадей (более 500 кв.м.) занимает меньшую часть в структуре предложения на рынке коммерческой недвижимости (Рисунок 1).
Рисунок 1 – Средняя площадь коммерческой недвижимости г. Хабаровска
Наибольшим спросом у предпринимателей пользуются магазины средней площадью, а следовательно стоимость их достаточно высока. В ходе проведённого анализа продаж и предложений коммерческой недвижимости г. Хабаровска были выявлены следующие средние цены (рисунок 2) .
Рисунок 2 – Средняя стоимость 1м2 коммерческой недвижимости
г. Хабаровска
Высокие цены Центрального района обусловлены малым предложением объектов и высоким уровнем спроса на объекты, находящиеся в данном районе. В Железнодорожном и Индустриальном районах средние цены незначительно отличаются друг от друга. Наиболее низкая средняя стоимость одного квадратного метра установилась в Краснофлотском районе. Наиболее перспективным для покупки, при отсутствии других определяющих признаков, объекта является Железнодорожный район, так как имеет хорошую транспортную развязку и находится рядом с центром города.
В центре города ставки аренды не учитывают коммунальные услуги, услуги по содержанию здания и предоставляемый сервис (охрана, парковка). Но самые высокие ставки аренды отмечены именно в центре: в центре города (Красная линия) стоимость аренды 1 кв. метра составляет 2 000 рублей. По мере же удаления от центра города, арендные ставки снижаются. Северный микрорайон - это спальный район, без развитого делового центра.
В ходе анализа рынка недвижимости было установлено, что рынок недвижимости достаточно развит, наблюдается высокий уровень предложения и спроса. Кроме того, из-за высоких цен на объекты недвижимости, многие субъекты рынка вынуждены не покупать объекты, а арендовать их.